Квартирне питання,або Як сьогодні платити податок під час продажу нерухомості

Податковий кодекс (ПК), що набрав чинності з початку року, змінив порядок оподаткування операцій з нерухомістю. Тим, хто планує продати квартиру чи землю, потрібно бути уважнішими, адже відтепер продавець самостійно нараховує та сплачує податок (раніше відповідальним за це був нотаріус). Змінилися й умови, за яких податок не стягується.

До прийняття кодексу діяло правило, відповідно до якого перший продаж нерухомості в році не оподатковувався. Усі наступні операції того ж продавця протягом року оподатковувалися за ставкою 5%. Тобто, якщо з 1 січня по 31 грудня ви продали дві квартири, оподатковувався лише другий продаж, за першим платити не треба було.

Те саме правило залишилося і в ПК, однак з одним істотним уточненням. А саме — не оподатковується продаж тільки тієї нерухомості, що перебуває у власності продавця більше трьох років. Якщо власник захоче продати квартиру, якою володіє менше трьох років, тоді немає значення — чи це перший продаж, чи ні — він буде зобов’язаний сплатити 5% податку. Мотиви, що спонукали законодавців на таке нововведення, зрозумілі — людина, яка використовує нерухомість суто для власних потреб, не так часто нею «торгує», тож ця норма її жодним чином не торкнеться. Натомість ті, хто заробляє на нерухомості — купує та перепродує, — частіше платитимуть до казни. Все абсолютно логічно і справедливо. Та як бути із ситуацією, коли частина нерухомості перебуває у власності менше трьох років, а інша — більше. Приміром, подружжя мало у власності по половині квартири. Чоловік помер, дружина успадкувала його половину і стала повноправною власницею всієї квартири. Як платити податок під час продажу? Своєю половиною вона володіє більше трьох років, чоловіковою — менше.

З цим запитанням ми звернулися до податкової й отримали таку відповідь: потрібно заплатити 5% від вартості всієї квартири. Але ж це несправедливо, заперечили ми, половиною квартири продавець володіє більше трьох років. На що податкова пояснила свою логіку — квартира продається як цілісний об’єкт. Ним продавець володіє (як цілісним об’єктом) менше трьох років, тож і податок потрібно заплатити з повної суми. Переконливо? Не надто.

Для зменшення податкових витрат у цій ситуації можна продати квартиру частинами. Ось тільки грошей і зусиль зекономити навряд чи вдасться, адже для оформлення двох договорів замість одного продавець буде змушений зібрати два пакети документів, удвічі більше сплатити за послуги нотаріуса. Та й покупець може відмовитися, адже реєструвати право власності на квартиру потрібно буде двічі. Є підстави вважати, що таких неоднозначних моментів у процесі виконання правила «трьох років» буде ще достатньо, і відповідна стаття обросте цілою низкою змін, доповнень та роз’яснень.

Є в кодексі ще одна новація, що стосується сплати податку з продажу нерухомості. Раніше власник, який мав намір продати квартиру площею більше 100 квадратних метрів та був звільнений (у зв’язку з першим продажем) від 5-відсоткового податку, повинен був сплатити 1% від вартості, що пропорційна перевищенню. В нових податкових правилах цієї норми більше немає.

Обов’язок сплатити податок при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості покладається на продавця. 5-відсотковий податок вираховується із вартості, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Ціна, за яку продається квартира або інше приміщення, загалом, визначається за домовленістю сторін. Однак є застереження — вона не повинна бути нижчою за оцінку, яку проводить, пряма мова: «визначений законом орган». Так записано в чинному нині ПК, так було записано в законі «Про податок з доходів фізичних осіб», що діяв до набрання чинності кодексом. Але закону, який регулював би питання оцінки квартир та приміщень для їх продажу, а найголовніше — визначав би, який саме орган уповноважений її проводити, як не було так і немає. Добре, що податкова роз’яснила, як бути у цій ситуації, і на початку року видала лист, де вказала: оцінювачем може вважатися бюро технічної інвентаризації, а ціна договору не повинна бути меншою за ціну, вказану в довідці або витягу БТІ. Така ситуація з квартирами, будівлями та приміщеннями. Якщо продається земля — застосовується закон «Про оцінку земель», відповідно до якого ціна за землю в договорі не повинна бути меншою за експертну оцінку. Таку оцінку проводять спеціально ліцензовані оцінювачі, котрі визначають її ринкову вартість.

Часто оцінка БТІ (а іноді й експертна оцінка) є меншою від реальної суми коштів, що передається покупцем продавцеві при укладенні договору. Поширеною є практика, коли для зменшення суми податку сторони домовляються і в договорі пишуть ціну об’єкта меншу, ніж це є насправді. Ініціатором такої незаконної змови частіше виступає продавець, адже саме він повинен сплатити податок. Натомість, ризикує в цій ситуації не він, а покупець. Чому? Пояснимо на прикладі. За придбану квартиру покупець передав продавцю 500 тисяч гривень. При цьому в договорі записали вартість з довідки БТІ — лише 50 тисяч. 

Покупець стає щасливим власником оселі та через певний час дізнається, що продавець знайшов формальні зачіпки і звернувся до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним. 

Суд задовольняє позов та виносить рішення: покупець повинен повернути квартиру, а продавець — гроші. Скільки грошей? Правильно — рівно стільки, скільки зазначено в договорі — 50 тисяч гривень. Щоб не потрапити у таку халепу, саме покупець повинен рішуче наполягати, щоб у договорі була записана реальна вартість майна.

При укладенні договору купівлі-продажу нерухомості, крім податку, сторони повинні сплатити державне мито. Його розмір визначається Декретом Кабміну «Про державне мито» та становить 1 % від вартості майна. Хто саме сплачує мито — сторони визначають за домовленістю, можуть розділити суму навпіл та сплатити кожен свою половину. Крім цього, покупець сплачує внесок до Пенсійного фонду (ПФ) — він також дорівнює 1% вартості майна. Але це стосується лише продажу квартир або інших приміщень, при операціях із землею внесок до ПФ не сплачується.

На практиці буває так, що сторони не надто переймаються вимогами закону про те, хто і які саме платежі має сплатити, та домовляються, як то кажуть, на словах. Ти платиш цю суму, а я — іншу. Часом додають усі платежі (5 % податку, 1 % держмита та     1 % внеску до ПФ) і ділять витрати навпіл. А буває, що покупець так зацікавлений придбати майно, що сплачує і держмито, і внесок до ПФ, і податок за продавця. Та хай би як там було, потрібно чітко пам’ятати — у квитанціях про оплату має стояти прізвище тієї особи, яка по закону повинна здійснити платіж. Отож повторимо ще раз: у квитанції на сплату податку як платник має зазначатися продавець, у квитанції на сплату внеску до ПФ — покупець. Лише у випадку із держмитом усе залишається на розсуд сторін.

Держава суворо карає за ухиляння від сплати податків — за це можуть оштрафувати, за це можуть, навіть, позбавити волі. Уникнути сплати під час продажу нерухомості майже неможливо. Кожні три місяці нотаріус звітує в податковій про те, яке майно продавалося, ким і за скільки. Тож бути чесним — тут найкраща політика. Питання лише в тому, щоб усе зробити правильно та не стати «злісним неплатником» випадково й мимоволі. Для цього декілька порад.

Податок, внесок до ПФ та держмито сплачуються до укладення договору. Незважаючи на те, що оригінали квитанцій часто передаються нотаріусу та зберігаються в архіві, відповідальними за «розрахунок» з державою є сторони договору (продавець відповідає за сплату податку, покупець — за внесок до ПФ). За новими податковими правилами нотаріус лише перевіряє факт сплати коштів, усі інші турботи лягають на плечі сторін — вони повинні правильно вирахувати суми, що підлягають оплаті, перевірити правильність банківських реквізитів, на які сплачуються кошти. Для цього варто не лише «поритися» в інтернеті — там може бути застаріла інформація, а й звернутися до податкової і Пенсійного фонду та уточнити реквізити для сплати особисто. Звертатися найкраще до районних відділень за місцем укладення договору, тобто робочим місцем нотаріуса. З оплачених квитанцій зробіть копії та збережіть їх. Хто знає, може, в майбутньому вам треба буде довести, що ви є законослухняним платником податків.