Аксіома, що будівництво є лакмусовим папірцем стану економіки. Якщо взяти підсумки 2010 року, то навіть проти кризового 2009-го загальний обсяг будівельно-монтажних робіт, які виконано в країні, становить усього 94%, а введення житла в експлуатацію зменшилось більш як на мільйон квадратних метрів. Зрозуміло, що не може підніматись будівництво, поки не почне підніматись економіка, поки підприємці та громадяни не матимуть прибуток від своєї діяльності, який зможуть вкладати в нерухомість.
Але є одна дуже болюча проблема, яку потрібно вирішувати за будь-якого стану економіки. Це проблема будівництва житла.
Зробивши нескладні розрахунки, отримаємо, що нам потрібно побудувати приблизно 51 666 000 кв. м житла. Взявши за основу мінімальну вартість житла, 500 доларів за кв. м, яка, з моєї точки зору, є абсолютно нереальною, але на ній наполягає уряд, отримаємо, що на будівництво житла для черговиків потрібно майже 207 мільярдів гривень. За бажання розв’язати цю проблему за 10 років, ми повинні щорічно виділяти з бюджету більше 20 мільярдів гривень. Як можна розв’язати цю проблему?
Перше — будувати дешево. Чи реально це при постійному зростанні цін на будівельні матеріали? Останнім часом метал зріс у ціні більш як на 30%, більш як на 10% — цегла та інші будівельні матеріали. Якщо зростання ціни на цеглу можна пояснити зростанням ціни на газ, то стає незрозумілим, чому так зростають ціни на метал, оскільки наші металурги користуються пільгами на закупівлю газу, які ввів ще уряд Тимошенко. Тобто одним із першочергових завдань для припинення зростання ціни квадратного метру житла є зупинення зростання цін на будівельні матеріали. Це питання можна вирішити шляхом відновлення державного замовлення або введенням податкових пільг на матеріали, які використовуються при будівництві доступного або соціального житла. Непогано було б вирішити і проблему термінів сплати ПДВ будівельними організаціями після отримання коштів на рахунок, оскільки кошти за виконані роботи будівельники іноді отримують через кілька місяців, а сплачувати ПДВ потрібно, як тільки підписано акти про виконані роботи.
Друге — це виділення коштів на будівництво так званого доступного житла, де третину вартості житла вносить держава і дві третини — громадяни. Цей шлях реальний для певної категорії черговиків. За умови правильного використання коштів виділені в цьому році 150 мільйонів гривень можуть перетворитися в 450. Для того щоб ця програма ефективно працювала, потрібно ввести дворічне планування. Що я маю на увазі? Ми виділили на будівництво доступного житла в цьому році 150 мільйонів гривень, розраховуючи на те, що люди внесуть ще 300 мільйонів, і ми отримаємо 450 мільйонів гривень.
Третє — потрібно, щоб у людей була довіра до забудовників, які беруть участь у цій програмі. А без відповідальності голів місцевих адміністрацій за успішне виконання програми будівництва доступного житла це неможливо. Тільки за цієї умови можна було б підійти до мінімальної цифри вартості житла. Кожен голова держадміністрації зміг би знайти кілька ділянок в області площею в 20—30 кв. км, на яких можна було б розташувати будівництво доступного та соціального житла. Основна вимога до цих ділянок — це мінімальні технічні умови на підведення до них газопостачання, електроенергії, води та водовідведення. Було б непогано враховувати досвід Росії, де прокладання мереж до ділянок взяли на себе експлуатуючі організації, які подають воду, газ, забезпечують людей електропостачанням. З моєї точки зору, це вигідно для них, оскільки розширюється коло споживачів їх послуг. А кошти, які вони вклали в будівництво цих мереж, повернуться через сплату мешканцями будинків послуг за енергоносії. Але для цього потрібна конкретна робота з кожним таким монополістом, потрібні рішення на державному рівні у вигляді постанов уряду та — у разі необхідності — законів Верховної Ради України. На жаль, таких рішень немає.
Четверте — відновлення іпотечного кредитування. У тій складній економічній ситуації, яка склалась сьогодні в країні, без дешевого кредитування будівництва житла з боку держави цю проблему не вирішити. Такі кредити зможуть взяти і забудовники, бо прибутковість будівництва житла останніми роками знизилась і становить значно менше, ніж ті відсотки, які вимагають за кредит банки. Більше того, захищаючи банківську систему, Національний банк України практично заборонив надавати в заставу майнові права, фактично знищивши кредитування забудовників, оскільки основні засоби, які знаходяться в будівельних організаціях і які можна було б надати в заставу, мають мізерну величину. Відсоткова ставка у 8—10% під заставу майнових прав могла б зробити реальним кредитування забудовників.
П’яте — виконання нещодавно прийнятого закону про регулювання містобудівної діяльності. Що позитивного в цьому законі? Звичайно ж, —будівельний паспорт. У результаті його втілення в життя приватний забудовник буде втрачати менше часу на отримання погоджень при будівництві індивідуального будинку. Позитивним є те, що будівельники зможуть розпочинати будівництво нескладних об’єктів за декларативним принципом. І за таким же декларативним принципом це будівництво можна буде вводити в експлуатацію. Ще один позитив у цьому законодавчому акті — це дозвіл на створення самоврядних організацій фахівців: будівельників, архітекторів, проектантів, які зможуть поступово перебирати на себе функції органів місцевого та державного управління. Безумовно, це зменшить бюрократичне навантаження на діяльність учасників будівельного процесу.
Які вади цього закону? Їх більше, на жаль, ніж позитива. Ми заплутали ситуацію з визначенням містобудівної документації, яка потрібна для того, щоб у містах і селах велось будівництво. Заплутали тим, що ввели поняття «зонінг». На жаль, це поняття не можуть розшифрувати навіть автори нововведення. Мені довелось проводити нараду з його основними авторами. На пропозицію дати чітке визначення цьому поняттю, вони попросили термін більший за два місяці. А як можна давати дозвіл на початок будівництва, якщо «зонінг» став тепер основною містобудівною документацією, без якої з 1 січня 2012 року проводити будівництво неможливо? Для того щоб його розробити, потрібні десятки мільйонів гривень. А при обмеженому потенціалі організацій, які можуть розробляти генеральні плани, на це буде потрібен не один рік, тобто будівництво може зупинитись взагалі. Ми записали в закон поняття, якого не існує в жодному нормативному документі. Коли це поняття буде реалізовано —нікому невідомо. З моєї точки зору, зонінг — це технічна документація, яка обов’язкова лише для застосування при розробці генеральних планів. Ще одним позитивом є те, що генеральні плани не можуть змінюватись частіше одного разу на п’ять років. Але весь позитив, який містить прийнятий закон у сфері містобудівної документації. Вади цього закону: ми прискорили прийняття об’єктів в експлуатацію, але одночасно не прописали відповідальність фахівців, які ведуть будівництво, а це і проектанти, і будівельники, і архітектори, які здійснюють таке будівництво, тобто функції ДАБКу чи державного будівельного контролю фактично стали нульовими. Відсутня відповідальність учасників процесу. А через те, що не прийнято 28 постанов уряду, багато процесів, включаючи процес отримання дозволів та прийомки об’єктів в експлуатацію, зупинено. Велика проблема — реєстрація зданих об’єктів. Іноді через складну процедуру інвестор втрачає на реєстрацію від 1 до 2 років. На жаль, Президент на статтю, де був прописаний спрощений порядок реєстрації об’єктів, наклав вето. У законі взагалі не прописаний порядок спрощеного виділення земельних ділянок, а зараз цей термін дорівнює 4—5 рокам. Не маю не увазі той спрощений порядок, який існував у Києві при Черновецькому, — маю на увазі ситуацію, коли земельна ділянка цілком відповідає генеральному плану.
І наостанок — питання будівництва соціального житла. На жаль, є багато людей, які не зможуть скористатись пільгами держави на будівництво доступного житла, оскільки не мають коштів. Тому, з моєї точки зору, нам необхідно прийняти остаточне рішення про соціальне житло як тимчасове. І тоді можливо було б значно зменшити розмір житлової площі, якої потребує сім’я, якщо соціальна квартира надана в тимчасове користування. За моїми даними, це може бути не 21 кв. м, а 12—14 кв. м на людину. Потрібно постійне виділення коштів на цю програму з державного та місцевих бюджетів, а сьогодні, при хронічному недофінансуванні місцевих бюджетів, навантаження може лягати тільки на державний бюджет. Якщо ми зможемо вирішити хоча б частину окреслених проблем, то можна буде говорити про те, що держава нарешті почала займатись житловим будівництвом для громадян, які перебувають на квартирному обліку.
Юрій СЕРБІН,народний депутат України.
