Перші підсумки роботи будівельної галузі та темпи будівництва житла в країні за п’ять місяців поточного року, на жаль, невтішні. Порівняно з січнем—березнем 2009 року обсяги будівельних робіт за відповідний період 2010-го скоротилися на 21,4 відсотка, виконано лише 5,7 мільярда гривень. Обсяги робіт скоротилися у 24 регіонах. Найбільше зниження спостерігається в Чернігівській області, а зростання на 10 відсотків відбулося лише в Полтавській, та й то завдяки будівництву й капітальному ремонту газопроводів. В усіх інших областях — істотне зменшення обсягів будівельних робіт. До того ж понад третину загального обсягу виконали чотири області: Донецька, Харківська, Дніпропетровська та Полтавська. А в Києві, де виконано майже 27 відсотків загальнодержавних робіт, обсяги будівництва зменшилися на 25 відсотків. На жаль, результати роботи підприємств галузі теж безрадісні: з них вижило лише 60 відсотків, решта 40 — на межі банкрутства або взагалі припинили свою діяльність. Така само безрадісна картина спостерігається і в сфері виробництва будівельних матеріалів: обсяги виробництва граніту, гіпсу, цементу знизилися майже в півтора разу.

Про вихід із кризи говорити зарано

Тож про вихід будівництва з кризи говорити ще зарано. На жаль, це об’єктивно: будівельна галузь перша входить в кризу і остання з неї виходить. Оскільки фізичні та юридичні особи будують за рахунок прибутків, отриманих на етапі розвитку економіки, в умовах кризи ніяких розмов про прибуток бути не може, а отже, і на зростання обсягів будівництва розраховувати безпідставно. Єдине, чим може і повинна опікуватися держава в цей період, — це стимулювати підвищення рівня введення житла в експлуатацію, збільшення обсягу робіт з його будівництва. Показники першого кварталу — 1,5 мільйона квадратних метрів загальної площі, або на 14 відсотків більше, ніж у відповідний період минулого року. Але ці показники не повинні нас вводити в оману. По-перше, високий показник — 69 відсотків — було вирахувано завдяки введенню в експлуатацію одноквартирних будинків. Майже половина з них побудована не за цей період, а введена в експлуатацію завдяки рішенню уряду Тимошенко про спрощену процедуру приймання в експлуатацію об’єктів самовільного будівництва. Ураховуючи те, що забезпеченість наших громадян житлом як мінімум удвічі менша, ніж у країнах Європи: у нас — близько 20 кв. м на одну людину, а в Німеччині — понад 45 кв. м., то проблема житла залишається нагальною.

Хочу нагадати давно відому тезу: кожен працюючий будівельник забезпечує роботою представників ще шести галузей. Це виробництво будівельних матеріалів, металургія, хімічна промисловість і, звичайно ж, «білі комірці»: ріелтери, працівники бюро технічної інвентаризації тощо.

Що реально потрібно зробити для того, щоб підвищити обсяги будівництва житла в Україні? По-перше, застосовувати практику, яку ввів у дію уряд Тимошенко з добудови житла, яке вже готово на 50—70 відсотків, оскільки це не тільки завантаження будівельних організацій і виробників матеріалів, а й намагання уникнути нових «Еліта-Центрів», бо це будинки, в які вкладено кошти громадян, але через кризу їхнє будівництво зупинилося. Цього року в бюджеті закладено 2 мільярди гривень для поліпшення стану фінансування будівництва: на зменшення відсотків за кредитами, які повинні бути надані забудовникам, та на іпотечне кредитування наших громадян. На жаль, досі не розроблено механізм використання цих коштів. Банкіри виявляють готовність надавати забудовникам відносно дешеві кредити — під 14—18 відсотків, але за умови, що держава компенсуватиме витрати за зниженими відсотками. Водночас ставляться нереальні умови застави під ці гроші. Можна впевнено сказати, що понад 80 відсотків підприємств чи забудовників уже заклали все, що в них є, під попереднє будівництво. І забудовників, які могли б брати кредити під реальну заставу (нерухомість) та основні засоби, майже не залишилося. Для реальності надання кредитів забудовникам потрібно повернутися до застави майнових прав. А нині відсотки (25—30), за якими банки надають кредити, взагалі роблять неможливим процес кредитування. Якщо це питання буде вирішено, тоді ці 2 мільярди гривень запрацюють. Скільки з них буде спрямовано на кредитування забудовників — невідомо. Скільки на іпотечне кредитування — також невідомо.

«Опосередкована вартість» заганяє у глухий кут

Другий аспект — будівництво доступного житла. Ми вже давно ведемо розмову про цей вид будівництва, і деякі міста вже підготували під нього майданчики та незавершені будинки.

Великим обтяженням для будь-якого забудовника є так звана «опосередкована вартість», яку запровадило і втілює в життя Міністерство регіонального розвитку та будівництва України.

Колись, на початку становлення незалежності, коли ми тільки починали переходити на ринкові умови, закон про цінову політику при визначенні вартості будівництва був прогресивний. Він був потрібен, оскільки ніхто не знав, як складати реальну вартість будівництва в ринкових умовах.

Нині «опосередкована вартість», яка визначається на основі закону, заганяє будівельників у глухий кут, оскільки жодним чином не враховує особливості регіонів та технічні умови, надані під будівництво того чи іншого об’єкта. Велика кількість будівельників не можуть скористатися допомогою держави, оскільки не вкладаються в «опосередковану вартість». Міністерством регіонального розвитку та будівництва було надано роз’яснення стосовно застосування «опосередкованої вартості», в якому вказано, що ціна квадратного метра житла не стосується технічних умов на мережі, які підводяться до будинків. Але ніхто не звертає уваги на це роз’яснення.

Сьогодні визначено середню ціну за квадратний метр доступного житла в розмірі 4200 гривень, яка просто не відповідає дійсності. Забудовники зазнали збитків, що, в свою чергу, призвело до зменшення і без того малих обсягів будівництва житла. Тому цю застарілу методику потрібно скасувати. Тим паче що вартість будівництва, яке має державну підтримку, обов’язково проходить державну експертизу.

Якщо Мінрегіонбуд і Кабінет Міністрів довіряють власній державній експертизі, то «опосередкована вартість» є додатковим бюрократичним бар’єром, який працює не на користь справи.

Крім того, як завжди, у нас ліва рука не знає, що робить права. Я наведу тільки один приклад. Під час будівельного буму — це було не так давно, 2—2,5 року тому — ціна тонни арматури зросла до 9, а в деяких випадках і до 10 тисяч гривень. Під час кризи вона знизилася до 4—4,5 тисячі гривень, а цього року вже знову піднялася до 7—7,5 тисячі гривень. Водночас уряд заявляє, що він отримує дешевий газ, що зберіг знижки та пільги для металургів, але ніхто не контролює вартість матеріалів та інших складових, без яких неможливо побудувати житло. Якщо ми вже вводимо для визначення ціни квадратного метра житла фіксоване обмеження, то необхідно прийняти чітке рішення, що воно не стосується вартості мереж та інших додаткових умов будівництва. Держава повинна встановити чіткий контроль за вартістю будівельних матеріалів, які постачаються для будівництва доступного житла. Обмежувати вартість житла потрібно, але робити це варто через обмеження відсотків отримуваного будівельними організаціями та постачальниками матеріалів прибутку, а також через встановлення чіткого контролю за дотриманням норм законодавства та відрахувань до місцевих бюджетів. Міністерству палива та енергетики потрібно відпрацювати порядок передачі та компенсації збудованих енергомереж на баланс експлуатуючих організацій.

Серйозного обговорення потребує і процедура здачі доступного житла в експлуатацію. Через встановлення фіксованої низької ціни квадратного метра такого житла будівельники під час виконання оздоблювальних робіт застосовують низькоякісні матеріали. В подальшому 90 відсотків мешканців їх просто викидають і роблять ремонт заново. Тобто держава на будівництво доступного житла витрачає додаткові кошти, які, однак, не допомагають отримати його в якісному вигляді. Тому потрібно ще на етапі початку будівництва враховувати побажання майбутніх мешканців стосовно виконання оздоблювальних робіт, наявності в їхніх квартирах фаянсу, газових або електричних плит тощо. Думаю, в більшості випадків перевага надавалася б квартирам, в яких поштукатурено стіни та зроблено стяжки, аніж квартирам з неякісним ремонтом. Це додаткові роботи і головне — додаткові витрати державних коштів.

Окремого вирішення потребує питання виділення будівельних майданчиків під будівництво доступного житла. Ці майданчики повинні мати найменше фінансове навантаження для забудовників, яке тільки можливо в тому чи іншому місті. І це одне з основних завдань Кабінету Міністрів, місцевих рад та адміністрацій.

Можна без якихось особливих витрат підвищити темпи будівництва доступного житла вдвічі — ухвалити поправки до чинного законодавства. Досвід Києва, якому майже десять років, засвідчує: якщо держава гарантує громадянам доплату 30—50 відсотків від вартості житла, то люди готові, не гаючи, робити перший внесок за рахунок власних заощаджень або взявши доступний кредит у банку. Якби ми прийняли рішення про дворічне планування будівництва доступного житла і в бюджеті 2010 року записали, що гарантуємо в 2011 році спрямувати на будівництво доступного житла, скажімо, два мільярди гривень, то цьогоріч можна було б отримати від населення чотири мільярди. Як мінімум, це вдвічі збільшило б кількість осель, будівництво яких уже розпочалося б.

Відновити рівень довіри до забудовників

І ще одна проблема будівництва не тільки доступного житла, а й житла взагалі — це низький рівень довіри населення до забудовників. Його потрібно відновлювати, але це неможливо без істотної підтримки місцевих адміністрацій. Якщо адміністрації будуть проводити конкурсний відбір забудовників під будівництво доступного житла, сповіщатимуть людей про адреси цих будинків, контролюватимуть хід будівництва, то, впевнений, люди повірять і вкладатимуть кошти в будівництво. Це повинно стати основним показником діяльності адміністрацій на місцях. Тоді вони справді контролювали б цей напрям житлового будівництва, тоді вони розглядали б усі питання, які потрібно вирішувати для успішного втілення цієї програми на місцях. А нині багато керівників областей і міст не зацікавлені в розвитку такого виду будівництва, вони не знайомі з проблемами будівельників і навіть не знають, що потрібно, щоб добудувати ті будинки, які вже мають високий рівень готовності.

Крім фінансових питань, є й інші проблеми у сфері будівництва житла, які потрібно розв’язувати. Ми так і не підійшли серйозно (і знову через безвідповідальність місцевих адміністрацій) до продажу підготовлених земельних ділянок з аукціонів. Залишається стара практика: продається земельна ділянка, і забудовник, який її купує, навіть не знає, що він може побудувати, бо проект розробляється вже після отримання земельної ділянки у власність. І ця процедура відбувається, незважаючи на те, що згідно із законом перед продажем потрібно підготувати попередню документацію, провести громадські слухання. Тобто місцеві адміністрації мають ретельно підготувати базу даних під будівництво.

Мораторій на щорічне переписування генерального плану

Є питання, вирішення яких не потребує залучення коштів. Натомість потребує політичної волі уряду та Верховної Ради. Нині дозвіл на будівництво котеджу надається за тією ж схемою, за якою будується багатоповерхівка. У мене є копія скарги мешканки Дніпропетровська, яка пише, що для того, щоб узаконити своє житло, їй довелося заплатити комунальним організаціям близько 10 тисяч гривень. До того ж витратити на це більше року. Запровадження будівельного паспорта, який одночасно буде і дозволом на будівництво, дасть змогу громадянам приходити до місцевої адміністрації лише один раз. Якщо ми введемо в дію норму, згідно з якою будівництво такого житла вестиметься лише заявочним способом, без приїзду інспектора Державного архітектурно-будівельного контролю, то зможемо заощадити час і гроші громадян, щоб вони спокійно будували свої оселі. На більш детальне вивчення заслуговує й досвід Росії у вирішенні цього питання. Наприклад, Бєлгородської області, куди найближчим часом запланована поїздка нашого Комітету з питань будівництва, містобудування, житлово-комунального господарства та регіональної політики.

Але вже тепер можна сказати, що будівництво індивідуального житла в цій області йде успішно завдяки тому, що цим питанням займається обласна адміністрація. Вони змогли безкоштовно виділити земельні ділянки у великих містах, провести до них інженерні мережі. Тобто зробили все те, чого не зробила жодна адміністрація в нашій країні. Уряд має проявити ініціативу в цьому питанні, а якщо потрібно, внести відповідні зміни до чинного законодавства.

Велика кількість генеральних планів міст та сіл уже застаріла і потребує переробки. Виходячи з того, що в місцевих бюджетах не вистачає коштів, було б правильно не розробляти заново всі генеральні плани, а, вивчивши питання в кожному окремому населеному пункті, визначитись, чи потрібна докорінна переробка генерального плану, чи достатньо його доопрацювати під сучасні умови та вимоги. Потрібно заборонити вносити зміни до генерального плану щороку або кілька разів на рік, як це робить Київська міська рада. Необхідно відмовитися від містобудівного обґрунтування, оскільки воно тільки нівелює генеральний план і шкодить справі. Сьогодні маємо багато прикладів, коли обґрунтовується що завгодно, навіть будівництво багатоповерхівок в історичній частині міста. Сподіваюся, що, ухваливши Містобудівний кодекс, ми зможемо це питання вирішити.

Об’єднати експертизи

Потрібно поступово переходити і до передачі функцій державних та місцевих адміністрацій до самоврядних організацій архітекторів та будівельників. Поступова передача функцій від чиновників до самоврядних організацій дасть змогу скоротити шлях до видачі обґрунтованого дозволу на початок будівництва. Тому Верховній Раді України потрібно узаконити їх створення.

Нині процедура підготовки документації до початку будівництва дуже ускладнена. Сучасна експертиза документації необґрунтовано вимагає великої кількості часу і грошей. Наведу тільки один приклад. У Законі «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» передбачено, що експертиза має здійснюватися на принципах організаційної єдності. Тобто всі експерти — медики, пожежники — мають бути в складі державної експертизи, яку вже створено і яка існує не один рік при Мінрегіонбуді. Це дасть можливість проводити її за місяць-півтора. Нині, коли кожне відомство має свою експертизу, держекспертиза Мінрегіонбуду змушена передавати разом із забудовниками екземпляри документації і на відомчу експертизу, процес її проведення, звісно, затягується. Наприклад, навіщо проводити енергозберігаючу експертизу для типового житлового будинку? Єдине, що констатує ця експертиза, — наявність у системі опалення регуляторів та лічильників, виконання норм теплоопору огороджувальних конструкцій. За це відповідає проектант, оскільки є державні норми, в яких чітко прописано, що відповідні прилади мають бути в кожному будинку. І все-таки цей вид експертизи існує. Потрібна політична воля Кабміну, який має об’єднати всі експертизи в одну.

Наступне. Процедура проведення громадських обговорень. Бажаючи врахувати думку громадян, ми так заплутали цей процес, що після прийняття закону кількість організацій, які роблять бізнес на проведенні громадських обговорень, збільшилась майже вдвічі. А єдине, що потрібно для врахування громадської думки, — це чітка розробка генерального плану. Він справді має бути обговорений на місцях і тільки після цього ухвалений. А проектант, забудовник і місцева влада повинні працювати тільки в межах схваленого і затвердженого генерального плану. Бо громадські обговорення нині перетворилися на не дуже чистий бізнес, який використовується не тільки з метою заробляння грошей, а й як метод боротьби з конкурентом.

Кажуть, що криза — найкращий час для реформ. Якщо так, то в нас є гарна нагода зробити прорив в житловому будівництві на користь наших громадян і нашої економіки.

Юрій CЕРБІН,народний депутат України.