Чому співвласники багатоповерхівок не хочуть об’єднуватися

За словами голови правління Галузевої організації роботодавців житлово-комунального господарства області Віталія Кіряша (на знімку), на Дніпропетровщині на 18800 житлових багатоквартирних будинків за вісім років створено лише 533 об’єднання співвласників, що становить менш як три відсотки від загальної кількості житла. А по Україні цей показник ще гірший. До того ж серед створених важко знайти об’єднання співвласників, які б на сто відсотків реалізували свої повноваження. Особливо складно впроваджувати нову форму експлуатації житлового фонду у старих, жеківських, будинках. Саме тому з її перевагами кореспондент «Голосу України» знайомився у новому житловому комплексі «Нагірний».

Об’єднання співвласників тут створили майже два роки тому. Обрали правління, до якого ввійшли сім мешканців будинку, ревізійну комісію, набрали штат працівників, які нині обслуговують дім. Їх п’ятнадцять — управляючий, бухгалтер, сантехнік, електрик, охорона, диспетчери, прибиральниці, двірник. Усі розрахунки — через цей «міні-ЖЕК». Об’єднання уклало угоди з постачальниками газу, електроенергії і води (обсяги спожитого вимірюються лічильниками), на обслуговування ліфтів. Підігрів води та опалення забезпечує власна котельня, встановлена на даху.

Переваги об’єднання люди відчули одразу, порівнявши плату за комунальні послуги «до» і «після».

— Річ у тім, що будівельно-комерційна фірма, яка побудувала будинок, на перших порах його й експлуатувала. А оскільки угоди з комунальними службами вона укладала як юридична особа, то й тарифи на послуги були відповідні, — розповідає керуючий ОСББ «Житловий комплекс «Нагірний» Олександр Воропінов. — Нині, згідно з переоформленими договорами, мешканці платять за тарифами, встановленими для населення. Якщо раніше тисяча кубометрів газу фірмі коштувала 2900 гривень, то тепер ми платимо 900.

Об’єднання співвласників обслуговує будинок «до квартири». Усе, що за порогом, — це турбота господаря. Але він може найняти тутешнього сантехніка чи електрика за окрему плату і якщо той готовий виконати цю роботу. На обслуговування будинку, в якому 96 квартир (площею від 70 до 200 кв. м), паркінг, затишний внутрішній двір з квітковими клумбами і дитячим майданчиком, на загальних зборах вирішили збирати по 4,39 гривні з квадратного метра. На сьогодні цей тариф покриває поточні витрати і дає змогу накопичувати фонд для капітальних ремонтів. Усі фінансові розрахунки прозорі, у будь-який час можна перевірити, за що і в якому розмірі береться плата і як використовується.

Безперечно, порівнювати цей елітний комплекс із середньостатистичним житловим будинком некоректно, а співвідносити тарифи (до речі, з 1 січня цього року середній загальноміський тариф на квартплату, затверджений міськрадою, зріс на 30 відсотків і сягає 1,39 гривні за кв. м) і точно підрахувати вигоди, які б мали мешканці «хрущовки», якби вийшли з-під опіки ЖЕКу і створили ОСББ, неможливо. Запевнити можна хіба що в тому, що їхні кошти використовуватимуть винятково на потреби їхнього будинку. А це уже мало б стимулювати до дії. Однак хорошу ідею — передати управління житлом безпосередньо громаді — сама громада сприймає без особливого ентузіазму.

— Уся справа в законі, — вважає Віталій Кіряш, — в якому добре виписано обов’язки об’єднань і зовсім не передбачено їхні права, а також не визначена роль держави і місцевої влади щодо захисту і підтримки громад, які добровільно беруться управляти своїм житлом. Більшість його була збудована в довоєнні роки та до 1965-го, а понад дві тисячі будинків належать до перших масових серій, так званих «хрущовок». На сьогодні капітального ремонту не потребують лише будинки, зведені після 2000 року, — а це 3—4 відсотки від загальної кількості житлового фонду. Тому перш ніж передавати житло на відкуп людям з надто скромними зарплатами, на які неможливо ремонтувати, реконструювати й утримувати старі будинки, держава мала б реально оцінити їхні можливості і підставити плече.

Не можна сказати, що у сфері ЖКГ жодних рішень не приймали. Були законодавчі акти і про реформування ЖКГ, і про обладнання житла приладами обліку енергоносіїв, і про перебудову «хрущовок», і багато інших нормативних актів. Однак жоден із них не був підкріплений фінансами.

Отже, реальний стан справ не змінився, зате змінилася державна житлова політика: з 2000 року утримання та експлуатація житла здійснюються винятково за рахунок квартирної плати і незначних коштів місцевих бюджетів. Населенню це нічого доброго не принесло. Квартплата і комунальні платежі в сукупному доході сім’ї зросли до 80—90 відсотків (у розвинутих країнах вони не перевищують 16—18 відсотків). Цим і пояснюється, чому постійно збільшуються борги населення за квартплату.

У прийнятому 2004 року Законі України «Про житлово-комунальні послуги» чітко обумовлено обов’язки місцевих органів влади стосовно погашення різниці в тарифах між затвердженими і розрахунково обґрунтованими, але на місцях ця норма не виконується. Через відсутність джерел фінансування капітальний ремонт житла взагалі припинено, а спеціалізовані ремонтно-будівельні організації перепрофільовано або ліквідовано.

Що ж потрібно зробити на державному і місцевому рівнях, щоб утримувати та експлуатувати житло належним чином? Голова правління галузевої організації роботодавців житлово-комунального господарства Дніпропетровської області Віталій Кіряш пропонує:

— Насамперед слід внести доповнення до чинного Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» і чітко визначити, як вирішуватимуться питання капітального ремонту житла та інженерних комунікацій, земельні питання, хто господар внутрішньобудинкових систем опалення, водопостачання і водовідведення, виписати права власності об’єднань на нежитлові приміщення. А перед тим, як передавати житло у власність ОСББ, провести повну технічну інвентаризацію житлових будинків і за її висновками або відшкодувати витрати на ремонт, або відремонтувати житло за державний кошт. Зрозуміло, що це справа не одного дня, але співвласники повинні мати державні гарантії, що це буде зроблено і в реальні строки.

Місцевим органам влади треба не «тиснути», а стимулювати створення об’єднань, скажімо, стовідсотковим перерахуванням субсидій і пільг громадянам, які ввійшли до їх складу. А оскільки ОСББ — неприбуткові організації, то потрібно звільнити їх від податку на додану вартість і надати інші пільги, які б стимулювали їхню діяльність.

Лише за державної підтримки об’єднання співвласників багатоквартирних будинків можуть стати єдиним реально діючим господарем житлового фонду.

А тепер про обслуговуючий персонал. Без нього ми можемо тільки мріяти про справні ліфти і чистий під’їзд, про те, що його не використають як забігайлівку п’яниці чи наркомани, що у квартиру не пробереться злодій...

Ми припустилися великої помилки, роздробивши єдине спеціалізоване підприємство ліфтового господарства на безліч малих і безпомічних, скоротивши при цьому чергових працівників ліфтового господарства. Сьогодні в області із 8420 ліфтів більш як тисяча не працює, а кожний працюючий ліфт потребує невідкладного ремонту.

І ще: до підвищення заробітної плати та пенсій тарифи на житлово-комунальні послуги для населення повинні залишатись незмінними! Хто перекриватиме збиткову діяльність комунальних підприємств — це питання має вирішуватися згідно з чинним законодавством.

Я впевнений, що ці «прописні істини» ми, врешті-решт, візьмемося втілювати в життя. А що далі відкладати цю роботу, то більше зусиль і коштів доведеться вкласти в занедбані стіни.

Світова практика свідчить: дешевше тримати черговий кваліфікований персонал, ніж платити за ремонт ліфтів. У Китаї, наприклад, кожний ліфт цілодобово супроводжує черговий. Економні китайці не економлять на цій штатній одиниці, бо порахували, що так вигідніше.

У Німеччині, як правило, квартир у власності немає. Житло не купується, а орендується. Власники житла — муніципалітети — організували приватні акціонерні компанії, які й займаються утриманням та експлуатацією житла. На кожний будинок компанія виділяє керуючого. Договори на житлово-комунальні послуги складено так, що в разі перебоїв в подачі води, тепла чи роботі ліфтів квартиронаймач має право самостійно знижувати оплату послуг до 20 відсотків. Тож і не дивно, що всі неполадки в будинках усувають миттєво. Мешканців, які без причини заборгували за житло, згідно з рішенням суду протягом доби переселяють у більш дешеві квартири. Обслуговуючі компанії нечисленні, але зі своїми обов’язками справляються успішно. Якщо раніше в соціалістичній Німеччині на одну тисячу квартир припадало 50—60 працівників, то нині — чотири.