Ситуація, що склалася на вітчизняному ринку нерухомості, чи подешевшають нові помешкання, чи фінансуватиметься будівництво соціального житла... Ці та інші актуальні теми ми обговорюємо з народним депутатом, заступником голови Комітету Верховної Ради з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Юрієм СЕРБІНОМ.
— Свого часу класик сказав: людину зіпсувало квартирне питання. Відтоді змінилося небагато. Так зване державне житло практично не роздається, а за власний кошт купити помешкання під силу далеко не кожному. Чи можуть молоді люди сподіватися на те, що обіцянки про доступне житло буде втілено в життя?
— Нині багато точиться розмов про подорожчання житла. У парламенті навіть ішлося про створення спеціальної комісії, яка досліджувала б необґрунтоване, на думку багатьох моїх колег — народних депутатів, стрімке зростання цін. Але, гадаю, це не допоможе розв’язати проблему. Адже причини дорожнечі, особливо в Києві, відомі всім. Щоб це зростання припинити, потрібна лише політична воля.
Передусім слід прислухатися до Прем’єр-міністра, лідера БЮТ Юлії Тимошенко, яка вже декілька років наголошує на тому, що потрібно спростити процедуру виділення земельних ділянок: не порушуючи закон, зробити її прозорою, а низку непотрібних погоджень просто прибрати. Сьогодні ми маємо, за одними даними, понад дві сотні, за іншими — понад чотириста погоджень, підписів, які потрібно зібрати для того, щоб подолати шлях від виділення земельної ділянки до отримання дозволу на будівництво. Це займає щонайменше півтора року, а іноді витрачається ціла п’ятирічка.
Безумовно, було б краще, якби земельні ділянки надавали лише на аукціонах. Але це не розв’яже проблеми, якщо аукціони будуть проводитись за старими правилами, бо ділянки, які сьогодні пропонують, не дають інвестору гарантії, що на них можна побудуватися. Вони не прораховуються архітекторами. Іноді, коли інвестор вже отримує певну ділянку, з’ясовується, що на ній не можна звести, наприклад, двадцятиповерховий будинок, бо цього не дозволяє інсоляція. Або просто замало землі, щоб виконати всі умови зведення повноцінного будинку, що немає змоги зробити пожежний проїзд чи не вистачає місця для малих архітектурних форм, які повинні бути біля кожного будинку, чи неможливо обладнати паркінг на певну кількість автомобілів... Тож для розробки і проведення аукціонів необхідно, щоб ділянку, яку виставляють на аукціон, попередньо проробляли за дорученням місцевої влади фахівці архітектурно-проектної організації. Усі витрати, пов’язані з підготовкою земельної ділянки для продажу на аукціоні, можна включати у стартову ціну землі.
Є й інша проблема — громадські обговорення. На жаль, обурення людей проти зведення будинків — у багатьох випадках нині просто напрям комерційної діяльності певних фірм: фінансуються мешканці прилеглих домівок, які
«борються» із запланованим будівництвом. Сьогодні це досить вигідний бізнес. Тому необхідно, щоб перед проведенням аукціону проводились громадські обговорення за чіткими правилами, які б справді відображали думку мешканців. А після проведення таких дискусій, якщо хтось і залишився невдоволеним, має починати діяти закон. Тобто ті само правоохоронні органи чи система судів повинні здійснювати вплив на людей, які заважають обґрунтованому згідно з нормами будівництву. Така само відповідальність має бути і в інвесторів.— Чи парламентарії намагаються якось зарадити такій ситуації?
— Ці два питання, про які я казав, членами Комітету Верховної Ради з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики внесено у відповідний законопроект і направлено в парламент на друге читання. Сподіваюся, він пройде і нюанси проведення аукціонів та громадських обговорень теоретично, на папері, будуть вирішені. Єдина проблема — слід навчитися виконувати прийняті закони. Тоді так звані
«накладні витрати» з виділення земельних ділянок, які полягають у необґрунтованих поборах, зменшаться, а інвестори матимуть, окрім певних гарантій, ще й менші витрати на оформлення земельної ділянки, що, безперечно, вплине на продажну ціну житла.— Незважаючи на дорожнечу житла, будівництво у нас все-таки ведеться стрімко. Однак не завжди тішать око архітекторські рішення. Хто відповідає за це?
— Мабуть, вам доводилося помічати, що майже всі наші міста мають однаково голий і непривабливий вигляд? Зарадити ситуації могла б розробка в населених пунктах генеральних планів. Також слід підвищити роль головного архітектора як людини, яка приймає рішення і відповідає за них. Так звані
«градсоветы», котрими часто прикриваються головні архітектори, в багатьох випадках приймають необґрунтовані рішення. Наприклад, у тому ж Києві часто трапляється так, що просто під час обговорення проекту на «градсовете» одне угруповання архітекторів приймає негативне рішення щодо своїх конкурентів, не враховуючи цінність самого проекту. Тоді підписи під відповідними документами ставлять не з професійних міркувань, а за принципом: «я не дам жити своєму конкурентові». Якби фахівці відчували персональну відповідальність за ухвалені рішення, цього можна було б уникнути. Звісно, у своїх висновках їм не обійтися без урахування думки спеціалістів із різних галузей, природоохоронців, пожежників, санепідемлікарів, але цілковита відповідальність має лежати на головних архітекторах.До речі, щодо вартості житла: зменшити її можна також на етапі прийому об’єкта в експлуатацію. Зараз ми маємо численну комісію, кожен представник якої іноді висуває до забудовника абсолютно необґрунтовані вимоги задля власного зиску або на користь організації, інтереси якої він представляє, при цьому колективна відповідальність перетворюється на колективну безвідповідальність. Ми пропонуємо акт державної комісії замінити іншим документом, який видавала б служба державного архітектурно-будівельного контролю, пересвідчившись перед цим, що будівля повністю відповідає проекту і погодженим нормам. Гадаю, це скоротить час прийому об’єкта. До того ж буде відомо прізвище конкретного винуватця, який прийняв недобудований або погано збудований будинок. Ця зміна також урахована у вже згадуваному мною законопроекті.
— Часто доводиться чути, особливо киянам, про спекуляції місцевої влади з квартирами, які є обов’язковим відрахуванням забудовників до місцевого бюджету. Чи можна якось убезпечитися від таких афер?
— Обов’язковий розрахунок забудовника квадратними метрами вже давно не має сенсу, бо квартира в центрі міста, виділена для мешканців, які стоять у черзі на поліпшення житлових умов, ніколи до них не потрапляє. Спрацьовує схема: людині, якій мають надати житло, виділяють схожу квартиру на околиці міста, дають часткову грошову компенсацію, а елітне житло в центрі продають особі, яка має доступ до посадовців з місцевої влади, за суму, значно меншу за собівартість квартири. Розрубати гордіїв вузол допоможе грошова оцінка відрахувань до місцевого бюджету, яка дасть змогу за гроші, отримані від продажу квартири в центрі, побудувати три квартири у спальному районі міста. А межі зазіхань міської влади і бажання підвищити норматив, який вона хоче взяти в забудовника, повинні мати чіткі обмеження. Гадаю, ці норми не мають перевищувати 10—15 відсотків від вартості будівництва, адже такі відрахування впливають на кошторисну вартість будинку та на кінцеву ціну квадратного метра.
— За рахунок чого, на ваш погляд, у нашій країні вдасться втілити в життя програму доступного та соціального житла?
— Під будівництво соціального житла, безперечно, не має бути продажу земельних ділянок. Для цього необхідно, щоб Мінрегіонбуд доопрацював всі нормативи, потрібні для дії Закону
«Про соціальне житло». На жаль, попередній уряд не зміг цього зробити чи не захотів. Відтак цьогоріч сподіватися на початок зведення соціального житла не доводиться. За поточний рік слід закінчити розробляти відповідні нормативи та типову проектну документацію, дати завдання обласним адміністраціям підготувати земельні ділянки під соціальне житло, а місцевим державним адміністраціям вирішити питання підведення до цих земельних ділянок інженерних мереж.Важливо, щоб ми розуміли: облаштовується тимчасове помешкання для людей, які з тих чи інших причин не можуть себе забезпечити житловою площею, купити її за ринковою ціною. Приміром, це можуть бути молоді люди, які після отримання соціального житла зможуть зміцніти, стати на ноги й пізніше переїхати з тимчасового помешкання у квартиру, яку придбають самі.
Чимало нині розмов і про так зване доступне житло. Уже цього року планується розпочати його будівництво. Сподіваюся, перші мешканці таких будинків матимуть свої квартири вже до кінця нинішнього року. Однак ціна за квадратний метр, яку оприлюднив Держбуд, викликає в мене великий сумнів. Вона реальна лише в одному випадку — якщо органи місцевої влади під доступне житло спрямують недобудовані будинки, де вже є необхідна документація, зведено
«коробку» та підведено інженерні мережі.На майбутнє все-таки потрібно визначитись, що ми вкладаємо в термін
«доступне житло», хто на нього має право, та закріпити це законодавчо. Місцева влада повинна виділити ділянки під відповідне будівництво. Щоб скоротити витрати, слід розробити більше десятка видів типової документації: для котеджів, для багатоповерхівок тощо. Це дасть змогу скоротити вартість будівництва за рахунок зменшення вартості проектних робіт. Безумовно, повністю скасувати проектні роботи неможливо, але прив’язка типових будинків до земельної ділянки скоротить витрати на будівництво об’єкта майже на п’ять відсотків.Звісно, темпи будівництва доступного житла залежать від можливостей держави, бо тільки держава може взяти на себе частину витрат із його собівартості. Я сподіваюся, що до кінця поточного року бодай частина документів, необхідних для зведення таких помешкань, буде розроблена, а саме поняття
«доступне житло» набуде чіткого законодавчого тлумачення.— Ми вже говорили про те, що останнім часом у нас нові помешкання з’являються, як гриби після дощу, хмарочоси зводять швидко і багато. Отже, вітчизняна будівельна галузь стрімко розвивається?
— Темпи будівництва в нашій країні зростають. А це своєрідний лакмусовий папірець, що показує, в якому стані перебуває економіка. В середині 90-х років у цій галузі вдалося створити ринкові умови, але середовище роботи інвесторів вимагає постійного поліпшення. Одним із засобів стимулювання розвитку будівельної галузі є зміни у структурі органів, які надають дозволи на будівництво, розробку документації та впливають на прийняття остаточних рішень щодо затвердження проектів.
Ми маємо перенести навантаження з місцевих органів, які видають ліцензії та сертифікати, на професійні організації будівельників та архітекторів. Має зрости відповідальність проектних інститутів. А експертизу проекту, яка нині існує, якщо ми рухатимемося у правильному напрямі, думаю, років за п’ять можна скасувати. Дещо поліпшити роботу експертизи нам удалося завдяки прийнятому у п’ятому скликанні сесії Верховної Ради відповідного закону, але це тільки перший крок. Ми повинні рухатись у цьому напрямі й надалі, підвищуючи рівень відповідальності організацій, які безпосередньо виконують проектні та архітектурні роботи, розробляють генплани і безпосередньо будують.
— Такі високі темпи будівництва, мабуть, потребують висококваліфікованих працівників. Вітчизняні майстри нині забудовують мало не всю Європу, а чи достатньо їх на батьківщині?
— Зробити наше будівництво більш якісним неможливо, якщо не звертати увагу на підготовку кадрів. Тут, на жаль, важко сказати щось позитивне, починаючи від підготовки робітників і закінчуючи якістю освіти інженерів-будівельників та архітекторів. Система професійно-технічного навчання сьогодні не відповідає сучасним вимогам. Студенти не мають змоги працювати з новітніми матеріалами за сучасними технологіями. До цього додається низький професійний рівень викладачів. Ситуацією, що склалася, не переймається ані Міністерство будівництва ані Міністерство освіти. Однак проблему слід вирішувати — профтехзаклади необхідно забезпечити сучасним обладнанням та кваліфікованими кадрами. У вищих навчальних закладах ситуація не краща. Ми майже всі будівельні інститути назвали академіями, але якість фахівців від цього не поліпшилася.
Не менш болюче питання — державне замовлення на тих або інших фахівців. Ніхто не аналізує, які спеціалісти потрібні нині в будівельній галузі. У дефіциті архітектори, майстри, прораби та інженери-кошторисники, інженери виробничих відділів тощо. А держзамовлення у наших ВНЗ не відповідає обсягу, потрібному для розвитку будівельної та архітектурної справи в країні. Якщо держава не може збільшити кількість студентів, які навчаються за її замовленням, то хоча б та кількість, яка визначена зараз, повинна пропорційно покривати дефіцит, що склався в галузі. До студентів та програм, за якими вони навчаються за держзамовленням, мають бути підвищені вимоги, щоб саме на рівень їх підготовки орієнтувались і ті студенти, які навчаються, сплачуючи за своє навчання. Близько 30 відсотків випускників будівельних інститутів не бажають далі працювати за фахом, а ще 60 — не мають відповідних знань. Як наслідок, якість нашого будівництва залишається низькою. Багато вітчизняних кваліфікованих будівельників нині працюють за кордоном. Ми втратили фахівців, а нових не готуємо. До розв’язання проблеми мають підключитися Мінрегіонбуд, Міністерство освіти та Міністерство праці та соціальної політики.
— Свого часу говорили про те, що старі
«хрущовки» зноситимуть, а натомість зводитимуть сучасне комфортабельне житло. Сьогодні ця програма, схоже, канула в Лету?— Нині 20—40 відсотків населення великих і середніх міст — мешканці панельних будинків масової серії, які побудовані майже півстоліття тому. Щоб поліпшити ситуацію, потрібна серйозна робота місцевих рад, яка полягатиме не лише в розробці проектної документації на той чи інший квартал для подальшого продажу ділянки на аукціоні, а й у тому, щоб переконати мешканців відселитися зі старих будинків. У тих випадках, коли їх переконати неможливо, слід застосувати закон. Люди повинні мати чіткі гарантії: якщо побажають, зможуть повернутись за попереднім місцем проживання, вони мусять вірити місцевій владі. Інвестора можна залучати тільки тоді, коли він знатиме, що отримає відповідний прибуток, коли буде впевнений у тому, що ніхто й ніщо не зашкодить знесенню застарілих будинків і будівництву нових.
— Яку роль у будівництві доступного житла відіграє держава?
— Будівництво доступного і соціального житла, як і загалом будівництво за державний кошт, неможливе без серйозного контролю. Урядом Януковича на базі Міністерства будівництва створено Міністерство регіонального розвитку та будівництва, що, з моєї точки зору, є помилкою, бо регіональний розвиток — це розвиток і туризму, і медицини, і агропромислового комплексу. І не тільки завдяки тому, що ми побудуємо нову або відремонтуємо стару лікарню. Сюди входить також оплата лікарів, медичного персоналу, умови життя всіх мешканців регіону. Мені незрозуміло, чому за цей напрям роботи мусить відповідати Мінрегіонбуд. Гадаю, що це обов’язок Міністерства економіки.
А от коли на будівництво медичного закладу виділяються кошти, то в його проектуванні, використанні коштів, прийнятті компетентних інженерних та архітектурних рішень стосовно майбутньої будівлі — у всьому цьому свою роль має відіграти фахівець-будівельник, тобто Міністерство будівництва. Воно має виконувати фактично функції замовника будівництва, яке ведеться за державні кошти. Міністерство повинно мати в областях свої управління капітального будівництва, через які можна організовувати і контролювати процес. Якщо піти цим шляхом, то, крім бажаної якості, ми отримаємо і зменшення витрат на утримання апарату за рахунок зменшення витрат на утримання управлінь капітального будівництва в міністерствах.
Часто доводиться чути:
«Будівництво контролює КРУ». КРУ контролює, як використовують державні кошти, іноді, на жаль, так, що це не допомагає державі, а навпаки шкодить, адже там немає фахівців-будівельників. Приміром, заміна одних будівельних конструкцій на інші може піти на користь будівництву, а КРУ може визнати це зловживанням. Ось чому потрібен фахівець-замовник. Ситуацію можна змоделювати, приміром, так: Міністерство економіки вирішує, що на ту чи іншу область потрібно стільки-то грошей на розвиток, наприклад, освіти. Міністерство освіти, знаючи про ці кошти, разом з місцевою адміністрацією визначають, що в тому чи іншому районі або місті потрібно побудувати нову школу чи дитячий садочок. А як побудувати цей об’єкт, зекономити державні кошти, але виграти на якості та надійності? Цим має займатися Міністерство будівництва через свої власні УКСи, які паралельно можуть організовувати будівництво і за кошти місцевих бюджетів.— Дякую за бесіду!
Бесіду вела Надія СМІЯН.
