Вільний ринок у царині земельних відносин — це не вседозволеність, як дехто у нас вважає. Правила гри встановлює й контролює держава. І обмеження на купівлю-продаж земель сільгосппризначення, а також обмеження «у земельних правах» для іноземців передбачені не лише українським законодавством. У багатьох країнах Західної Європи встановлено певні табу на розпорядження гектарами. Про них на семінарі, який відбувся у рамках І Всеукраїнської виставки-форуму «Земельний ринок-2008», розповів старший експерт аналітично-дорадчого центру «Блакитна стрічка ПРООН» Микола Кобець.

Хоча основними принципами політики Європейського Союзу стосовно власності на землю, зокрема і на землі сільгосппризначення, є забезпечення права на вільний рух капіталу, на відкриття та ведення приватного бізнесу та відсутність дискримінації (ст. 1 ч. 1 Директиви 88/361/ЄС). Тому у більшості країн—членів ЄС (передусім членів ЄС-15) прямо виражених юридичних обмежень на володіння сільськогосподарськими землями немає: будь-яка фізична чи юридична особа може законно їх придбати та розпоряджатися. Водночас сільгоспугіддя — специфічний «товар», саме тому кожна країна світу в той чи інший спосіб регулює обіг агрогектарів.

Варто зазначити, для становлення таких ринків потрібен певний час, іноді процес може розтягнутися на десятки років. Залежить все від історичних обставин, культурних традицій населення, юридичної практики... В багатьох країнах більшість функцій регулювання ринку сільгоспземель покладено на місцеві адміністрації (штати, провінції, землі, адміністративні райони, муніципалітети). Там існують правові норми, які спрямовані на надання певних переваг стосовно володіння такими угіддями. Приміром, у разі успадкування такі переваги надаються зазвичай тому із спадкоємців, хто має намір продовжувати господарювати та у кого є досвід фермерської діяльності. Така практика склалася у Франції, Німеччині, Італії, Литві. А ось у Швеції, Англії, Словаччині цей принцип не є вирішальним.

Деінде під час покупки ділянки сільгосппризначення фізичною особою перевага надається її співвласнику, орендарю чи сусіду. Держава та муніципалітети також мають пріоритет, якщо ділянка використовуватиметься для розвитку регіону, інфраструктури, для захисту довкілля. В деяких країнах — нових членах ЄС — запроваджені тимчасові обмеження на володіння сільгоспугіддями для іноземних громадян, юридичних осіб та урядів. Для фізичних та юридичних осіб-нерезидентів також можуть бути встановлені певні табу — вони не одразу стають власниками сільгоспугідь. Так, Естонія, Латвія, Литва, Словаччина, Угорщина, Чехія, Румунія та Болгарія встановили перехідний період тривалістю до семи років (починаючи з часу приєднання до ЄС), протягом якого фізичні особи-іноземці не можуть купувати сільськогосподарські землі. Польща відстояла для себе перехідний період у 12 років — до 1 травня 2016 року.

Чому країни встановлюють ці обмеження? Бо ринок землі там ще перебуває в стадії становлення. Також не завершено створення систем земельного кадастру та реєстрації прав на нерухомість. До того ж ціна на земельні ділянки в декілька разів менша, ніж в інших країнах ЄС. Громадяни зазвичай мають значно нижчі доходи, ніж громадяни інших країн об’єднаної Європи, і тому не можуть на рівних конкурувати з ними на ринку землі. Умови оренди сільськогосподарських гектарів в різних країнах доволі відмітні. При цьому можна виділити два основні підходи при укладанні договорів. У Франції, Англії, Італії термін оренди та граничні розміри орендної плати регулюються державою. Як правило, такі договори довготермінові, тому вигідні орендарям земельних ділянок.

У Словаччині, Литві, Німеччині, Чехії, Швеції, Англії, Італії термін та ціна оренди визначаються «без адміністративного втручання», виключно ринковими умовами. Договір оренди укладається після досягнення двосторонньої домовленості між землевласником та орендарем ділянки.

Обмеження, пов’язані з розміром земельних ділянок — і мінімальним, і максимальним, — важливий засіб запобігання як фрагментизації земель, так і надмірній їх концентрації у одного власника. Такі обмеження характерні для країн з перехідною економікою та країн з обмеженою кількістю земельних ресурсів. Зазвичай вони встановлюються на муніципальному або регіональному рівні. Приміром, в Угорщині фізичним та юридичним особам можна мати не більш як 300 гектарів, у Румунії — не більш як 200 гектарів. У Південній Кореї після проведення земельної реформи, спрямованої на обмеження кількості гектарів в одних руках, у володінні одного суб’єкта може бути не більш як 3 гектари в агрозоні, 10 гектарів — поза агрозоною. В Японії — не більш як 3 гектари, для Хоккайдо — до 12 гектарів. І такі обмеження не заважають мати «азійським економічним тиграм» високі темпи зростання. А ось в Данії не вітається подрібнення ділянок. Там вважають, що сільгоспвиробництво доцільно вести на площі понад 30 гектарів, до того ж у господаря агрогектарів має бути фахова освіта та фермерський досвід.

А у Бразилії діє гнучка система обмежень за розміром землеволодінь залежно від регіону країни. Є поняття стандартної земельної ділянки. Виняткове право визначати та змінювати її розмір для кожного окремого району (адміністративної одиниці) країни належить державній установі — Національному інституту аграрних реформ. Діють обмеження на володіння сільгоспземлями для іноземців. Так, фізичні особи-іноземці, що проживають у Бразилії, бразильські філії зарубіжних компаній, бразильські компанії з іноземним капіталом та іноземні юридичні особи можуть без обмежень володіти трьома стандартними земельними ділянками. Від 3 до 50 таких ділянок — з дозволу Національного інституту аграрних реформ, більше 100 — тільки з дозволу Конгресу. Причому для площі у більш як 20 стандартних ділянок потрібне затвердження плану експлуатації землеволодіння. До того ж у власності іноземців не може бути більш як чверть сільгоспземель окремої адміністративної одиниці. Тоді як місцеві структури та громадяни вправі зосередити в своїх руках до 40 відсотків земель адміністративної одиниці.

До речі, право на володіння сільгоспземлями бразильські компанії з іноземним капіталом отримали лише після прийняттям у 1988 році нової Конституції.

Свій земельний досвід напрацьовано у Канаді. Згідно з ухваленим 1974 року Актом захисту фермерства в різних провінціях Канади застосовувалися різні підходи до регулювання ринку сільгоспземель. Найжорсткіші — у провінції Саскачеван, де можливість придбання сільгоспземель визначається лише місцем проживання покупця. Там було запроваджено табу на володіння сільгоспземлями для іноземних громадян та корпорацій. Заборонено місцевим корпораціям та громадянам з інших провінцій мати у власності більш як 320 акрів (приблизно 130 гектарів) земель сільгосппризначення. А канадським корпораціям — понад 100 акрів (приблизно 40 гектарів). Перегляд цих норм розпочався лише у 2002 році.