В очікуванні новосілля

Періодично виникаючи (спочатку в Києві, а згодом і в деяких обласних центрах України), скандали, пов’язані з зухвалою забудовою елітним житлом будь-яких вільних клаптиків землі у центрі великих міст, свідчать не тільки про слабкість на гаманець окремих представників місцевих влад, а й про дедалі зростаючу зацікавленість спритних людей до цього сегменту економіки. У пресі останнім часом почали з’являтися повідомлення про інтерес великого капіталу (як українського, так і іноземного) до провідних вітчизняних будівельних компаній. То як ці тенденції можуть віддзеркалюватися на долях сотень тисяч пересічних українців, котрим конче необхідно покращити свої житлові умови? На що сподіватися людям, які чекають отримання соціального житла? Які взагалі перспективи розвитку вітчизняного ринку житлового будівництва? На ці питання «Голос України» попросив відповісти президента Українського національного комітету Міжнародної торгової палати, директора Інституту економіки та менеджменту, доктора економічних наук Володимира Щелкунова.

— Перш за все зауважу, що за даними Державного комітету статистики темпи введення в експлуатацію житла постійно зростають: 2006 року, наприклад, в Україні було введено в експлуатацію 8 мільйонів 628 тисяч квадратних метрів загальної площі, що становить 82 тисячі квартир. А от у період економічної кризи та значного скорочення виробництва ці показники були значно кращими: у 1990 році було введено в експлуатацію 17 мільйонів 447 тисяч квадратних метрів загальної площі, або 279 тис. квартир; правда, середня площа однієї квартири була значно менша, ніж у сучасних новобудовах.

Офіційна статистика свідчить, що сьогодні на покращення житлових умов чекають 1,3 мільйона сімей та самотніх громадян. До речі, питання забезпечення населення житлом актуальне не тільки для України: за даними Європейської федерації з проблем бідності 3 мільйони чоловік не мають даху над головою.

— А чим, на ваш погляд, зумовлене таке загострення житлового питання в Україні?

— Зверну вашу увагу на кілька факторів: по-перше, частково залишилися черги ще з радянських часів, посилилась міграція населення в пошуках роботи до великих міст, значні житлові площі (особливо у Києві) було виведено з житлового фонду під офіси, деякі гуртожитки ввійшли до статутного фонду акціонерних товариств (а їхні мешканці опинилися практично на вулиці), зросла вартість земельних ділянок під будівництво тощо...

Тим часом ера безплатних квартир практично закінчилася. Згідно з законом «Про соціальне житло» воно надається найбільш незахищеним верствам населення на строк їхнього життя і не може бути приватизоване або передане у спадщину. Обмеження є і в середній площі соціальної квартири: вона не повинна перевищувати 50 кв. м, тоді як площа середньої квартири у Києві перевищує 100 квадратних метрів.

А головне — відсутній чіткий механізм фінансування будівництва соціального житла; крім того, існує дефіцит земельних ділянок під його будівництво. І ще одне: чи буде сім’я вважати, що її житлові умови поліпшилися, коли після 20-25-річного чекання в черзі вона отримає соціальну квартиру зазначеної площі, яку вона до того ж не зможе навіть приватизувати?

Нині в Києві, наприклад, будується близько 200 житлових будинків, з них більше третини — будівництво квартир економкласу та понад 20% — елітних квартир з вартістю 3—15 тис. доларів за квадратний метр. Соціального житла майже не зводиться.

— А хто працює на ринку житлового будівництва, наприклад, у Києві?

— Це перш за все приватні будівельні компанії, основною метою діяльності яких є отримання максимального прибутку. Вони орієнтуються на будівництво елітного житла, де рентабельність значно вища, і пропонують великий вибір житла для заможних клієнтів: житлові будинки на воді, пентхаузи, таунхаузи, багатоярусні квартири.

У сегменті «економ» переважно працюють «Київміськбуд», «Житлоінвестбуд-УКБ», «Укрінвестбуд», «Граніт», «ІБК-Столиця», у сегменті елітного житла — компанії «XXІ век», «ТММ», «Міракс-груп».

— Повертаючись до соціальної політики влади, чи підкріплюється вона фінансово?

— Питання залишається відкритим. Закладення окремої статті на соціальне будівництво, наприклад, у держбюджеті-2008 можливе лише за умов скорочення інших видатків. Та знайти кошти на соціальне будівництво можливо. Наприклад, завдяки створенню механізму регулювання будівництва: введення примусового обмеження рентабельності, застосування систем пільг для забудовників, обов’язкової передачі частини збудованого житла органам місцевого самоврядування для продажу на аукціоні й закупівлі дешевших соціальних квартир.

— Та поки що більшості населення залишається сподіватися тільки на себе?

— На жаль, саме так.

— Але ж тут є досить високі ризики, маючи на увазі значний рівень корумпованості будівельної галузі (починаючи від тендеру на землю і закінчуючи здачею квартир)...

— Так, є ще можливість зникнення забудовника, як це сталося в афері з «Еліта-центром», будівництво без отримання усіх дозволів та затвердження всієї технічної документації... Найризикованішим є фінансування будівництва, коли інвестор купує облігації, які формально гарантують йому право на отримання житла. Але немає жодної гарантії, що компанія, яка випустила облігації, не збанкрутує та виконає власні зобов’язання у повному обсязі. Такі облігації не котируються на фондовому ринку, а це ускладнює визначення їх реальної вартості та унеможливлює операції продажу. Менш ризикованим є інвестування через фонди фінансування будівництва, але створення таких фондів при будівельній компанії дає можливість їм зникати разом із забудовником. Прикладом може бути діяльність ТОВ «Адоніс» (замовник) та «Еталон-2В» (забудовник), коли люди, вклавши гроші у це київське будівництво, так і не отримали квартири за адресою Княжий затон, 9.

— Якась картина безвиході. Невже нічого не можна зрушити з місця? Наприклад, будувати недороге житло у приміських зонах великих міст?

— Так, це могло б якимось чином вплинути на вартість новобудов, але, на жаль, інтенсивний розвиток котеджного будівництва дедалі потужніше замикає великі міста у щільне кільце величних «хатинок».