Житлова програма соціал-демократів як реальний шляхдо подолання «дикого ринку» в галузі нерухомості

В основоположних документах, які проголошують демократичні та гуманістичні принципи державно-правового ладу, одним із ключових та невід’ємних прав людини визнається право на житло. Загальна декларація прав людини, прийнята Генеральною Асамблеєю ООН 10 грудня 1948 року, проголосила право кожної людини «на такий життєвий рівень, включаючи їжу, одяг, житло, медичний догляд і необхідне соціальне обслуговування, який необхідний для підтримки здоров’я й добробуту її і її родини».

Конституції більшості цивілізованих демократичних країн світу не лише закріпили право громадянина на житло, але й передбачають відповідні зобов’язання з боку держави, що кореспондують цьому праву. Так, стаття 19 Основного закону Фінляндії «Право на соціальне забезпечення» проголошує обов’язок влади сприяти кожному в праві на житло і в підтримці його зусиль із будівництва власного житла. Стаття 47 Конституції Італійської Республіки встановлює її зобов’язання сприяти вкладенню заощаджень населення в житлову власність, а також у земельну власність, яка безпосередньо культивується. Конституція Польщі в статті 75 проголошує зобов’язання публічної влади проводити «політику, яка сприяє задоволенню житлових потреб громадян», зокрема, протидіяти бездомності, підтримувати розвиток соціального будівництва, а також сприяти діям громадян, спрямованим на отримання власного житла. Більше того, Конституція Польщі закріплює норму, згідно з якою охорона прав наймачів житла визначається законом. Стаття 76 містить зобов’язання публічних органів влади охороняти споживачів, користувачів і наймачів від нечесної ринкової практики.

Відповідний підхід знайшов своє відображення і в Конституції України, стаття 47 якої також передбачає взаємопов’язані право кожної людини на житло й обов’язок держави створити «умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду». Більше того, українська Конституція також закріпила обов’язок держави та органів місцевого самоврядування з надання житла тим громадянам, які потребують соціального захисту, безплатно або за доступну для них плату.

Як бачимо, підхід, притаманний у тому числі і для української конституційної практики, характеризується не лише проголошенням права людини на власне житло як одного з ключових соціальних прав людини, але й кореспондується з відповідними зобов’язаннями держави створити необхідні умови для реалізації цього права.

Але, як ми можемо спостерігати, в українській дійсності найкращі побажання, правові принципи та норми розбиваються вщент об життєві реалії, перетворюючись на декларації та позбавляючись справжнього змісту.

Нинішню ситуацію з житловим забезпеченням можна окреслити кількома фразами. Право кожної людини на житло є такою само позбавленою реального змісту ілюзією, як і сьогоднішні права на освіту, медичне забезпечення, соціальний захист тощо. Щодо обов’язку держави зі створення умов, то протягом останніх 15 років ми спостерігаємо повну відсутність навіть найменших спроб урегулювати ситуацію на ринку житла, не говорячи вже про реальні кроки з вирішення проблеми житлових помешкань.

Міжнародні дослідники сьогодні відводять Україні «почесне» 64-те місце, між Тайванем і Туреччиною, серед країн із найкращими умовами життя. Не в останню чергу маємо дякувати за таке «почесне» місце ситуації, яка склалася в галузі забезпечення громадян житлом.

Елементарні підрахунки демонструють: в нинішніх умовах родині середнього достатку з трьох чоловік (двоє дорослих і одна дитина) для того, щоб придбати двокімнатну квартиру площею 70 квадратних метрів вартістю 100 тисяч доларів, потрібно, відмовившись від їжі та одягу, безперервно працювати майже 17 років. Звичайно, такий розрахунок є далеким від дійсності, адже потрібно врахувати також рекордні для Європи темпи подорожчання нерухомості та непід’ємні банківські ставки кредитування. Асоціація фахівців із нерухомості зафіксувала протягом 2006 року зростання середньої ціни на українську нерухомість більш як на 45% — до 1383 доларів за квадратний метр. На вторинному ринку Житомира та Луцька протягом 2006 року вартість квартир зросла майже на 100 відсотків, а в Києві — на 86,8%.

Сьогодні середній показник житлової площі в розрахунку на одного українця становить 20 кв. м. Тобто європейських показників — 35 кв. м на одну людину — за нинішніх темпів будівництва та зростання вартості житла ми досягнемо не раніше ніж через 100 років.

Водночас ринок житлового будівництва за останні кілька років перетворився у надприбуткову сферу для забудовників, ріелторів та інвесторів. Захмарні прибутки дуже обмеженої групи людей, які обумовлені хижацькою ціновою політикою та самоусуненням держави від регулювання житлового ринку, коштують пересічному українцю занадто дорого. Крім відвертої дискримінації, коли фактично діє майновий ценз, який позбавляє більшість громадян змоги придбати власне житло, а значить, обмежує в праві на комфортне життєве середовище, величезні обороти житлового бізнесу та прогалини правового поля спричиняють появу нових зграй нечистих на руку ділків.

Показовою в цьому ракурсі є відома афера з «Еліта-центром», коли недобросовісний забудовник увів в оману сотні сімей, а міська адміністрація в особі спочатку пана Омельченка, а потім Черновецького проігнорувала проблеми киян, виступивши в такий спосіб співучасником злочину. Після афери «Еліт-центру» в Києві подібні випадки трапилися у Харкові, Криму тощо. Житлові афери триватимуть і надалі, якщо ми не проявимо політичну волю і не візьмемося вирішувати питання комплексно.

Можу констатувати, політика «дикого ринку» себе не виправдала. Хтось відчув це на власній шкурі, ставши жертвою недобросовісних ділків, а хтось міг лише спостерігати й співчувати. Не виправдала тому, що хижацька цінова політика, безвідповідальність держави, непосильні ціни та недосяжна швидкість подорожчання нерухомості сьогодні залишили за бортом активного життя абсолютну більшість громадян України. Не виправдала тому, що сьогодні у багатьох такий стан справ викликає невдоволення і прагнення побачити та відчути новий підхід до сфери житлового будівництва. Це об’єктивний факт і, виробляючи власний план дій з наведення порядку на ринку забудови й створення сегмента доступного житла, українські соціал-демократи виходили саме з реального стану справ і справжніх інтересів та потреб працюючої частини українського населення.

В усьому цивілізованому світі доступність та придатність житла давно розглядається як питання насамперед соціального значення, яке відповідно до суспільного договору входить до необхідного пакету основних прав людини, зобов’язання з реалізації яких беруть на себе держава та органи місцевої влади. Цивілізовані країни вже давно й однозначно встановили: соціальний характер житлового питання означає, що воно не може регулюватися виключно з позиції ринкових категорій попиту та пропозиції.

Єдиним гравцем, який може і повинен встановлювати правила, щоразу знаходячи розумний баланс між доступністю житла для більшості громадян і отриманням прибутку для забудовників, є лише держава.

Потрібно чітко визначити, що держава в цьому процесі є не свідком махінацій, мовчазним спостерігачем чи «нічним сторожем», а головним регулятором, який встановлює правила діяльності забудовників і виступає гарантом інвестицій населення у будівельну галузь.

Соціал-демократична програма доступного та якісного житла виходить із того, що розв’язати це питання може лише співробітництво на державному та місцевому рівнях.

Необхідним кроком є тісна взаємодія між органами місцевого самоврядування і центральною владою із взаємним розподілом відповідальності. За органами місцевого самоврядування, які у змозі постійно тримати руку на пульсі територіальної громади і більш оперативні у вирішенні побутових завдань, необхідно закріпити планування кількісних показників житла, а також будівництво, орієнтоване на типову забудову.

Одночасно на центральному рівні держава бере на себе відповідальність за довготермінове кредитування великомасштабних суспільних житлових проектів. Створення окремого колегіального органу — комісії з питань соціального житла, яка об’єднає представників профільного міністерства, Кабінету Міністрів, Верховної Ради, громадських організацій, квартиронаймачів, забудовників, ріелторів тощо і пожвавить процес прийняття рішень та контролю за їх виконанням — реальний крок до встановлення єдиних на всій території України регуляторних правил для будівельної галузі.

До компетенції такої комісії потрібно передати і болюче питання ціноутворення. Наприклад, за новозбудовану квартиру з двох кімнат орендна плата не повинна перевищувати 20% від середньої зарплати в промисловості. Для досягнення такого рівня плати за житло потрібно ввести умови обмеження прибутку приватного капіталу при управлінні житловими приміщеннями, які здаються в оренду.

На місцевому рівні реалізація нормативів комісії покладатиметься на місцеві ради та створені при них муніципальні житлові компанії, яким держава надаватиме кращі умови кредитування: більш низьку кредитну ставку, гнучкі схеми розрахунку, довгостроковий характер позик.

У відносинах між державою й забудовниками державне кредитування пов’язується з дотриманням норм якості будівництва. Розроблені комісією з участю громадськості правила кредитування мають бути спрямовані на обмеження прибутку в сфері будівництва.

Завдяки цій стрункій схемі, яка відповідає сучасним українським реаліям, ми створимо соціальну систему, коли житло будуватиметься в потрібний час, в потрібному місці і за тими цінами, які відповідають реальним можливостям людей праці.

Наступна необхідна умова переведення неконтрольованого ринку нерухомості на цивілізовані рейки — створення цивілізованого ринку земельних ресурсів. Саме з цього виходила фракція Блоку Юлії Тимошенко, коли вимагала прийняти законодавчу базу з 32-х законів, перш ніж голосувати за подовження мораторію на купівлю-продаж земельних ресурсів.

По-перше, такий підхід означатиме остаточну ліквідацію тіньового ринку в галузі купівлі-продажу землі. По-друге, це дасть змогу розробити та втілити спрощену й законну процедуру землевідведення. По-третє, зробить житло доступнішим для наймасовішої категорії населення, яка сьогодні ціною надзусиль може назбирати кошти лише на перший внесок — 10% від вартості квартири. В такому разі іпотечне кредитування дасть змогу отримувати кредити, в тому числі й на купівлю житла, під заставу нерухомості, що набувається.

Як бачимо, розв’язання житлової проблеми можливе лише в комплексі з реформою місцевого самоврядування, формуванням цивілізованого ринку землі, виваженою та економічно обґрунтованою державною програмою дій. Багато років тому, в 1789 році в Декларації прав людини й громадянина було відзначено, що «забуття природних прав людини та зневага до них — єдині причини всіх лих людства». Сьогодні стає зрозумілим, що шанс України на гідне місце в міжнародній спільноті залежить від здатності держави об’єднати творчі, трудові та інтелектуальні можливості українського народу і спрямувати на виконання стратегічної мети. Єдиним способом досягнення цього є створення гідних соціальних умов, серед яких доступність житла й забезпечення якісним доступним житлом посідають одне з найперших місць поряд із медичним захистом, освітою і гідною оплатою праці.

У світовій практиці розвинених країн ключову роль у вирішенні проблеми трущоб і забезпеченні людей житлом, яке відповідає високим міжнародним стандартам, відіграли саме представники соціал-демократичної ідеології. Західні соціал-демократи на практиці довели, що високі соціальні стандарти можуть бути втілені в життя за умови наявності політичної волі, широкої суспільної підтримки реформ і економічно виправданої програми дій. Упевнений, в Україні житлова проблема почне вирішуватися лише тоді, коли реалізацію економічної стратегії держави візьмуть у свої руки послідовні представники соціал-демократичних сил.