Регуляторні проблеми підприємців та роботодавців нікого вже не дивують, як і стосунки бізнесу з владою та політиками від влади. Підприємницька громада стає розмінною монетою у політичних іграх різноманітних партій. Яскравим прикладом цього є комплекс питань оренди. Неможливо розібратися, чого тут більше: політтехнологій, корупції чи рейдерства...

Сотням тисяч орендарів по всій Україні непереливки, та вражає масштабність проблем саме в Києві. Ситуація особливо загострилася після ухвалення Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік», ст. 118 якого передбачає передачу комунального майна в оренду лише на конкурсних засадах, перегляд за цих вимог чинних договорів оренди, привілеї орендарям із державною формою власності. Тим самим легітимізоване вересневе 2006 року рішення Київської міської ради, яким затверджено «Порядок передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду» та «Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва».

На «круглому столі», організованому Київською міською державною адміністрацією з ініціативи Спілки орендарів і підприємців України, йшлося про недотримання рекомендації Президента України 2005 року «Про лібералізацію підприємницької діяльності та державну підтримку підприємництва» стосовно запровадження мінімального терміну дії договорів оренди державного майна не менш як на три роки. Справді, більшість договорів укладаються на строк до одного року — а це підґрунтя для корупції.

Органи місцевого самоврядування, і не лише в Києві, розпочали кампанію з тотального перегляду розміру плати за оренду комунального майна без урахування його вартості та технічного стану на момент передачі в оренду, незважаючи на колосальні кошти, інвестовані орендарем в його реконструкцію. Не пролонгуються договори, термін дії яких завершився, чинні договори оренди у примусовому порядку переглядаються в лютому заднім числом на початок року. В результаті під загрозою опинилося подальше існування десятків тисяч суб’єктів підприємницької діяльності.

Дискримінаційні положення оренди

Пропонований порядок передачі в оренду майна територіальної громади на конкурсних засадах у загальному обчисленні потребує понад 6 календарних місяців часу, а договори укладаються на 1 рік, у тому числі у разі їх пролонгації. Сама процедура обтяжена наданням орендарем низки документів, що не мають жодного стосунку до господарсько-договірної практики. Одночасно всі витрати з підготовки документів для укладання договорів оренди, експертної оцінки вартості орендованого майна покладаються на орендаря — як і внесок на право участі у конкурсі, що насправді є платою за право оренди. Договори містять дискримінаційні для орендаря положення. Типовий договір оренди не відповідає Цивільному кодексу України в частині оренди майна. В результаті суттєво обмежуються можливості розвитку підприємництва, створення робочих місць, наповнення державного та місцевих бюджетів.

Як вийти із ситуації? Влада вдається до традиційного «діалогу». А бізнес-громада вважає за необхідне здійснити низку конкретних заходів. Насамперед — звернутися до Верховної Ради України з пропозицією ухвалити постанову парламенту «Про призупинення дії ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік» та зобов’язати Кабінет Міністрів України підготувати законопроекти «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік» у частині ст. 118 як такої, що порушує конституційні права громадян на підприємницьку діяльність, та «Про внесення змін до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» для законодавчого врегулювання фінансових і господарсько-договірних відносин між орендодавцями й орендарями державного та комунального майна як рівноправними суб’єктами господарського та цивільного права.

Як гарант Конституції Президент України міг би теж сказати своє слово. Непогано було б, якби й Прем’єр-міністр України доручив Фонду державного майна України та Міністерству фінансів України внести необхідні зміни в «Методику розрахунку й порядку використання плати за оренду державного майна», затверджену урядовою постановою 27 грудня 2006 року про відповідність ч. 3 ст. 22 та ст. 42 Конституції України, Закону України «Про підприємництво» та Цивільному кодексу України в частині гл. 58 «Найм (оренда)».

Доречно місцевій владі призупинити перегляд умов договорів оренди до законодавчого врегулювання позицій разом із бізнесовою громадою. А щодо безпосередньо столиці, то владі варто було б продемонструвати креативний приклад діалогу з бізнес-громадою як із досвідченим соціальним партнером. Для цього включити до робочої групи з удосконалення «Порядку передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду», «Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва» та «Типового договору про оренду» представників Спілки орендарів і підприємців України, яка неодноразово за свою 17-річну історію відстоювала права орендарів, а також інших громадських об’єднань та організацій підприємців.

Необхідно провести публічне громадське обговорення пропозицій з удосконалення «Порядку передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду», «Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва», «Типового договору про оренду майна територіальної громади міста Києва» та передати опрацьовані варіанти на громадську експертизу Координаційній раді з питань розвитку підприємництва при київському міському голові з участю громадських об’єднань, представників підприємців.

Але не ми декларуємо всюди схильність до соціального діалогу. То діалог це чи «лохотрон»?..

Джерело доходів, засіб створення умов для розвитку

Висновки невтішні. Влада поки що розглядає оренду комунальної власності суб’єктами малого та середнього бізнесу переважно як джерело доходу замість того, щоб убачати в орендному механізмі засіб створення необхідних умов для розвитку підприємництва, нових робочих місць, наповнення столичного бюджету за рахунок платників податків. Простіше кажучи, у стосунках із громадянами влада не повинна виступати у ролі комерційного контрагента.

Розмір плати за оренду державного та комунального майна в Києві має бути реальним ринковим, а не «середньопотолочним». Тільки тоді він здатен забезпечити ефективне використання об’єктів власності столиці й водночас зберегти мотивацію бізнесу до ділової активності, що можливо лише за умови здійснення спільних кроків міською владою та підприємницькою громадою Києва, їх відмови від односторонніх неузгоджених дій.

Експертна оцінка комунального майна, що передається в оренду, має проводитися з обов’язковим зазначенням вартості майна за експертною оцінкою на момент його первинної передачі в оренду. А в разі пролонгації (переукладання) договорів оренди — без урахування зроблених орендарем поліпшень. Окрім того, індексація орендної плати має розглядатися як механізм наближення розміру орендної плати до її реального ринкового розміру. Це унеможливить перегляд розміру орендної плати, встановленої договорами оренди.

А зростання вартості переданого в оренду державного чи комунального майна завдяки невід’ємним поліпшенням, зробленим орендарем, повинно підлягати оподаткуванню як непрямі доходи орендодавця, отримані за бартерним принципом. Податкова служба могла б розглядати зазначені регуляторні положення як ухилення орендодавців державної та комунальної власності від сплати податку на додану вартість (а можливо, й податку на прибуток) від опосередкованих доходів, отриманих у бартер без цивільно-договірного оформлення. Чим не джерело наповнення бюджетів усіх рівнів та не «губозакаточна машина» для корупціонерів?!

За таких обставин орендодавцеві комунальної чи державної власності доведеться демонструвати господарність. Адже за спиною стоятимуть Рахункова палата, Контрольно-ревізійне управління та Державна податкова служба. Та й за експертну оцінку вартості майна, що передається в оренду, платити повинен орендодавець... Тобі треба — ти і плати!

Узагалі те, що відбувається у сфері орендних відносин, можна розглядати як «підставу» керівників усіх гілок влади. Справді, це найпростіший спосіб зорганізувати спротив мільйонів підприємців!.. Варто згадати в контексті орендних відносин і про демократичну прозорість дій влади.

І знов питання: чом би не ввести до складу конкурсних комісій про передачу в оренду комунального майна, що діють у структурах ФДМУ та органів місцевого самоврядування, представників Спілки орендарів і підприємців України? Така практика має місце вже багато років у вигляді робочих груп з аналізу ефективності використання орендованого державного майна та своєчасного надходження орендної плати до державного бюджету.

Та й про спеціалізовану генеральну угоду з цієї тематики не слід забувати. У вказаному документі чітко прописана обов’язковість погодження проектів регуляторних актів з її підписантами. До речі, зі Спілкою орендарів і підприємців України також.

І, нарешті, чому мовчать парламентські фракції? Адже вибори — не за горами.