Ціна на житло має бути доступна

Утім, сьогодні хотілося б говорити не тільки про професійний аспект питань, а й про соціальний. Тобто про те, що хвилює практично кожного громадянина України, — це стрімке подорожчання нерухомості, зокрема житла. Чому це відбувається і що треба зробити, щоб процес не був таким неконтрольованим? Протягом минулого року посадовці різного рівня не раз заявляли, що житло дешевшатиме. На жаль, це неможливо в сучасних умовах. Піднімають ціну на енергоносії, а відповідно стають дорожчими будматеріали, підвищується заробітна плата в галузі, впроваджують новітні технології, а це все відображається на ціні житла. Тому ціни, безперечно, зростатимуть, але ми можемо вжити певних заходів для того, щоб уповільнити темпи подорожчання. Для цього необхідно найперше: збалансувати попит і пропозицію. Це можна зробити, зменшивши ризики для інвесторів. Чому до нас не йдуть інвестори-забудовники? Основна проблема — час, необхідний для отримання земельної ділянки: від 1 до 4 років. Потрібно зібрати майже 300 підписів у різних чиновників, до того ж є загроза втратити на будь-якому етапі право на ділянку або отримати заборону на будівництво.

Далеко за прикладами ходити не треба, можна подивитись па вакханалію, яка сьогодні відбувається в Києві. Земельні ділянки значною мірою надавали не реальним забудовникам, а спекулянтам. Цей механізм було запущено ще паном Омельченком, коли розпочався процес неконтрольованих громадських обговорень, не підкріплений законодавчим забезпеченням. На так звані «обговорення» автобусами привозили людей, які інсценували обурення громадськості, через що будівництво було припинено на багатьох майданчиках. І за часів Омельченка не завжди рішення Київради були легітимні, але їх було не так багато. За нинішнього голови, пана Черновецького, процес виділення земельних ділянок узагалі став неконтрольованим. Це різко погіршує ситуацію з будівництвом у столиці. Зменшується кількість будівельних об’єктів, зменшується пропозиція, що призводить до перекосу і стрімкого зростання ціни на житло.

Що треба зробити?

Потрібно законодавчо врегулювати ці питання. Нашим комітетом розроблено законопроект «Про внесення змін до деяких законів України щодо сприяння будівництву». Якщо його приймуть, це дасть можливість розв’язати низку питань, зокрема створити сприятливі умови для інвестицій у будівництво, поліпшити дозвільні процедури і запровадити конкурентні засади під час набуття прав на земельну ділянку для здійснення її забудови, забезпечити прозорість цих процедур, залучити громадськість до участі в прийнятті рішень у сфері містобудування. Так, заявку на виділення земельної ділянки мають подавати один раз за принципом «єдиного вікна», а місцева влада у місячний термін повинна обгрунтовано або відмовити, або погодити виділення земельної ділянки. Якщо за-пропонований проект відповідає затвердженому генплану міста, то він не повинен додатково проходити громадські слухання, бо генплан перед затвердженням пройшов таку процедуру, і громада позитивно поставилася до майбутньої забудови певних територій. Тобто процес уже скорочується.

Передбачено законопроектом і зменшення кількості повторних узгоджень. Так, якщо забудовником дотримані вимоги вихідних даних, а це — технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкта, завдання на проектування, то повторного узгодження проект не потребуватиме. За кінцевий результат відповідають проектанти. А повна перевірка дотримання всіх технічних умов здійснюватиметься на етапі прийняття об’єкта в експлуатацію приймальною комісією та органами Державної архітектурно-будівельної інспекції.

Відповідно до нашого законо-проекту головними в питаннях виділення земельної ділянки стають служби головного архітектора населеного пункту. Чому? Тому, що саме архітектор відповідає і за детальне планування територій, і за генеральний план населеного пункту, і за виконання правил місцевої забудови, якими визначається цільове призначення певних земельних ділянок. У містах працюють містобудівні ради, але, вирішуючи долю того чи того об’єкта, вони не несуть жодної відповідальності за своє рішення. Тому основна відповідальність повинна лягати на головного архітектора. Саме він має визначати, які об’єкти повинні погоджуватись містобудівною радою, а які — ні.

Державна експертиза і досі не врегульована законодавчо і необгрунтовано розтягнута в часі. При цьому сам об’єкт на міцність перевіряли формально, а основну увагу було зосереджено на експортуванні паперів, експертизу затягували на тривалий час навіть для незначного об’єкта.

Безперечно, повинна бути обов’язкова експертиза державних проектів. Комерційні об’єкти мають найперше перевіряти на міцність та на відповідність генплану. В нашому законопроекті передбачено також, що експертизу повинні проводити в одному місці, а не так, як сьогодні, коли основна експертна організація витрачає час на очікування експертних висновків пожежників, санстанції, екологів і інших служб. У деяких випадках ця процедура може бути значно скорочена. Наприклад, навіщо отримувати експертний висновок з енергозбереження на стандартний житловий будинок, якщо проектанти витримали стандартні умови? Тобто цей процес ми також намагаємося спростити, залишивши експертизу тільки за основними параметрами.

Ще одна принципова відмінність нашого законопроекту. В ньому досить детально прописані положення щодо законодавчого регулювання громадського обговорення питань планування і забудови територій, у тому числі надання земельних ділянок для будівництва. Це сприяє запровадженню відповідальності громади за прийняття таких рішень. Тобто, якщо громада на своїх загальних зборах з питання обговорення планування та забудови території схвально поставилася до цього (а це фіксує протокол зборів), то будівництво повинно вестися без перешкод. Особи, винні у перешкоджанні, мають нести повну відповідальність за свої вчинки. Передбачена і відповідальність забудовників, якщо вони починають будівництво без позитивного рішення громадськості. Всі пропозиції і зауваження щодо цільової забудови території міста повинні бути враховані місцевою владою. Це зменшить можливості для зловживань посадових осіб у процесі прийняття рішень у разі надання земельних ділянок для будівництва та розв’язання питань забудови. Найбільше, я вважаю, в цьому зацікавлені саме громади, які не повинні стояти осторонь, як було до цього.

Повертаючись до земельних питань, хотів би зазначити, що для об’єктів, необхідних громаді (школи лікарні, парки), така ділянка не повинна обтяжуватися додатковими витратами, а для комерційних цілей має продаватися на аукціоні. Обов’язковість цього запобігатиме розбазарюванню земель, встановлюватиме чіткі правила гри та взаємовідповідальність місцевої влади та інвесторів.

Поступово ми повинні відходити від простого продажу земельних ділянок під забудову, ділянки мають виділятися під конкретні проекти. І підготовку до аукціону треба проводити за іншими правилами. Там, де будуватимуть об’єкти, необхідні громаді, передпроектну документацію за свій кошт повинна розробляти й місцева рада за погодженням з громадою, а потім проводити цільовий аукціон. Сьогодні інвестор, вклавши мільйони в придбання земельної ділянки, може зіштовхнутись з проблемою її непридатності для будівництва того об’єкта, який він собі запланував.

Бажано, щоб у майбутньому ми прийшли до ситуації, коли місцева рада чітко знає, що і де вона хоче будувати, коли всі земельні ділянки в населеному пункті мали б цільове призначення і економічні розрахунки, а потім на аукціонах їх пропонували потенційним інвесторам. Саме таким шляхом сьогодні пішла Москва, і нам доцільно було б запозичити цей досвід.

Наступним кроком має стати вирішення долі кварталів першої масової забудови, тобто «хрущовок». Верховна Рада вже визначилась із цим питанням, прийнявши чотирмастами голосами Закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Ми повинні тепер докласти всіх зусиль, щоб цей закон запрацював.

Комітет сьогодні також працює над тим, щоб зробити доступними ціни на житло і для тих, хто має певні кошти для поліпшення своїх житлових умов. Так, у Верховній Раді вже зареєстровано законопроект «Про державну підтримку забезпечення громадян житлом та розвиток житлового будівництва», внесений членом нашого комітету народним депутатом В. Поляченком. Але це — тема для іншої статті.