Рік 2004-й був маловрожайним у галузі земельного законодавства. Прийняття в 2001 році Земельного кодексу дало відповідь на основне питання про володіння сотками і гектарами, але й породило безліч проблем. Наприклад, якщо є приватна власність на землю, то як визначати власника на спірних територіях? Приміром, на прибудинкових ділянках? Скільки повинно бути соток у присадибному наділі? Як формуються ціни на землю? І багато інших. Основне завдання правознавців саме і зводилося до того, щоб усувати прогалини. Подіями минулих років стало прийняття Верховною Радою законів про іпотеку, про землеустрій. Отож нічого епохального в цій галузі, крім закінчення терміну дії мораторію на купівлю-продаж земель сільгосппризначення, не очікувалося.

Однак дещо стосовно землі українські законодавці все-таки зробили. Отже, запровадження вільного обігу земельних паїв парламент відстрочив до 1 січня 2007-го. Вже з нинішнього року воскресла стаття 11 Закону «Про податок на доходи фізичних осіб», яка передбачає, що податок на доходи фізичних осіб стягуватимуть з операцій продажу нерухомості, зокрема, будинків, квартир і кімнат, індивідуальних гаражів, дачних будинків і різних споруд. Ставка податку — 13 відсотків. Причому, роз’яснює ДПАУ, в обсяг суми угоди включають і землю під будинками та спорудами, а також присадибні ділянки, якщо йдеться про дачі. Оподатковувана сума залежить від того, коли нерухомість стала вашою власністю. Тут можливі варіанти. Якщо будинок або іншу споруду придбано до 1 січня 2004 року, то оподатковується дохід від його продажу за ставкою 1 або 5 відсотків — залежно від відповідних положень закону про податок на доходи фізичних осіб. Зовсім інша картина з купівлею будинку після 1 січня 2004 року. У такому разі оподатковується прибуток від продажу споруди, що обчислюється як позитивна різниця між доходом, отриманим унаслідок продажу об’єкта, і витратами у зв’язку з його будівництвом або купівлею. Ставка податку — 13 відсотків. Відповідальними за нарахування податку і надходження його до бюджету при виплаті доходів від операцій з нерухомістю виступають нотаріуси.
Крім того, Фонд держмайна України розробив проект постанови Кабміну «Про затвердження Порядку проведення оцінки нерухомого майна з метою оподатковування доходів фізичних осіб, одержаних унаслідок його відчуження», де передбачено, що державним органом, уповноваженим в оцінці нерухомості, є саме ФДМ. Тут доречно повернутися до питання про землю під будинком і присадибною ділянкою. В згаданих проектах про землю не сказано жодного слова. Очевидно, і автори закону про податок на доходи фізичних осіб, і ДПАУ керувалися логікою Земельного та Цивільного кодексів, де спеціально зазначено, що земля під будинком вважається невід’ємною від будинку, присадибна ділянка — також. На той момент таке формулювання розв’язувало дуже складну колізію відчуження землі під багатоквартирними будинками від приватизованих квартир. Однак нині можуть виникнути казуси, оскільки межу між присадибною ділянкою, прибудинковою територією та іншими видами земельних наділів проведено нечітко, вона взагалі хитка, до того ж це характерно для законодавств і економічно високорозвинених країн Західної Європи. В Україні земельні нечіткості загрожують вилитися у своєрідні перманентні суперечки: кому скільки належить і чи належить взагалі. Начебто дрібничка, але насправді характеристика наділу відіграє важливу роль у його оцінці.
Варто очікувати, що податок негативно позначиться на операціях іпотеки, бо в разі застави земельного наділу в банку може виникнути ситуація подвійного оподатковування, коли доведеться також платити податок із прибутку і з обігу. Спеціального режиму для іпотечних операцій поки що не передбачено, хоча народні депутати висловлювали цю ідею ще рік тому. Податок пригальмує розвиток ринку цінних паперів на землю, тісно пов’язаного з іпотечними процесами. Не раз у парламентських колах говорили про необхідність на час становлення іпотечної справи у країні запровадити пільги, зокрема податкові, на операції із землею. Однак тимчасові пільги на тлі оптимізації (читай — зниження ставок) податкової системи могли б призвести до ще різкішого скорочення надходжень до дохідної частини бюджету, чого так побоюються податківці.
Однак превентивні заходи не пішли на користь ринку землі в країні. Якщо додати сюди і мораторій на продаж землі іноземцям, то слід очікувати гальмування або навіть спаду іпотечного ринку, пов’язаного з ним ринку цінних паперів і банківських трансакцій. Цікавим здається документ, котрий поки що перебуває у стадії законопроекту, — «Про благоустрій населених пунктів...». Окрім багатьох цікавих моментів, там є норма, яка нарешті визначає, що таке «земля громадського користування», і чітко фіксує одну непорушну істину — що на такій землі не можна ставити торгові ятки, використовувати її в комерційних цілях.
Отже, можна прогнозувати, що розвиток земельного законодавства й у 2005 році проходитиме в руслі диверсифікованості ділянок різного призначення. З огляду на податок на нерухомість обов’язково з’явиться проект про формування ціни на землю. Врешті-решт, обов’язково має постати питання про категоризацію земельних ділянок різного призначення з метою співвіднести їхню належність і володіння.


Олег БОЙКО, президент Центру суспільно-правових досліджень, кандидат юридичних наук.