Забезпеченість житлом визначає ступінь свободи і якість життя

— Україна й досі живе за Житловим кодексом Української РСР, прийнятим 1983 року. Він переповнений застарілими нормами, які вже давно не відповідають реаліям і потребам суспільного розвитку. На мою думку, саме забезпеченість населення житлом багато в чому визначає ступінь свободи та якість життя населення.

Кабінет Міністрів України, починаючи з 1996 року, робив чотири спроби провести проект Житлового кодексу України, проте жодна з них не була результативною. І тільки в червні поточного року завдяки зусиллям Комітету Верховної Ради України з питань будівництва, транспорту, житлово-комунального господарства і зв’язку, після напружених переговорів із фракціями та окремими народними депутатами вдалося набрати необхідну кількість голосів для прийняття проекту Житлового кодексу України за основу.

— Так, уже в першому пункті Постанови Верховної Ради України від 29 червня 2004 року зазначено: «Проект Житлового кодексу України прийняти за основу, за винятком частини четвертої статті 94 (щодо виселення за рішенням суду наймачів житла, які не вносять плату за житло за шість місяців, без надання іншого житла)». Це найбільш принципове питання, яке стояло на заваді прийняття законопроекту.

Третій пункт вказаної Постанови зобов’язує робочу групу при доопрацюванні врахувати основні положення проекту Закону України «Про основи житлової політики України у сфері регулювання плати за утримання житла та надання комунальних послуг». Це вже зроблено в процесі доопрацювання.

Четвертим пунктом Постанови рекомендовано Кабінету Міністрів України до розгляду доопрацьованого проекту Житлового кодексу України у другому читанні внести на розгляд Верховної Ради України пакет проектів законів України щодо єдиного порядку перегляду наявних черг на поліпшення житлових умов і формування черг, порядку накопичення і використання плати за наймання житла, плати за утримання житлових будинків і прибудинкових територій, плати за комунальні послуги і плати на капітальний ремонт, забезпечення прав соціально незахищених верств населення у перехідний період введення в дію норм Житлового кодексу України та забезпечення належної експлуатації житлового фонду.

— Давайте краще по черзі.

— Робоча група створена у Комітеті Верховної Ради України з питань будівництва, транспорту, житлово-комунального господарства і зв’язку і працює вже понад три місяці. До її складу входять народні депутати України (більше 10 осіб), працівники секретаріату комітету, представники центральних органів виконавчої влади (Кабінету Міністрів України, Держжитлокомунгоспу, Мінекономіки, Мінфіну, Мін’юсту, ДПА, Держбуду, Мінпраці та ряду інших), органів місцевого самоврядування і громадських організацій.

Очолюю цю робочу групу я. У мене є два заступники: народний депутат України І. Резнік і заступник голови Держжитлокомунгоспу О. Лотоцький. Чисельність робочої групи не постійна. Часто на засідання запрошують фахівців з окремих питань для консультацій. Так, наприклад, для детального розгляду проблеми розвитку дитячих будинків сімейного типу ми запросили представника Міністерства України у справах сім’ї, дітей та молоді, який не є постійним членом робочої групи.

— Кабінет Міністрів України надіслав листа, в якому висловив думку, що зазначені у Постанові Верховної Ради України законопроекти можуть бути враховані у проекті Житлового кодексу як складові частини, і він не вважає за потрібне розробляти окремі законопроекти.

Це значно ускладнило ситуацію, адже структура законопроекту була врівноваженою і зараз вносити до нього нові розділи або глави досить складно. Доводиться багато разів повертатися до статей, які вже були опрацьовані раніше. Нові частини не дуже вписуються у концепцію рамочного законопроекту. Це уповільнило роботу, але ми впевнено просуваємося вперед.

На засіданні робочої групи ми дійшли висновку, що нема потреби чекати, поки нам хтось запропонує готові рішення, і не варто гаяти час. Адже і так проект Житлового кодексу України затримався на вісім років.

— До цієї проблеми треба підходити дуже обережно. В ній чимало підводних каменів. З одного боку, держава взяла на себе зобов’язання забезпечити громадян житлом і не може відмовлятися від своїх зобов’язань. З другого боку, на обліку, або, як кажуть, «у черзі», багато «мертвих душ». Тобто, людина давно переїхала в інший населений пункт або побудувала собі житло за власні кошти, але з черги не знімається і тримає її про всяк випадок для дітей, онуків чи інших осіб.

Крім того, зміна соціально-економічних умов призвела до перегляду критеріїв, за якими надається житло. Взагалі до проблеми черги слід підходити дуже обережно і тому я утримаюсь від коментарів до остаточного ухвалення рішення.

Моя особиста позиція полягає у максимальному врахуванні потреб у поліпшенні житлових умов, особливо соціально незахищених громадян, які перебувають у черзі, і я буду свою позицію послідовно відстоювати.

— Це дуже складне питання. Хочу нагадати шановним читачам, що нині плата за наймання взагалі відсутня у структурі платежів. Це призводить до шалених диспропорцій: з одного боку, наймачі державного і комунального житлового фонду не платять взагалі за наймання (при тому, що договір називається «Договір наймання житла»), а з другого, приватні власники квартир встановлюють на власний розсуд спекулятивні ціни і навіть не обтяжують себе укладанням договору і сплатою податків з прибутку.

Це не означає, що на наступний день після введення в дію Житлового кодексу всі почнуть платити за наймання на рівні приватного житла. Хоча є люди, які намагаються використати такі чутки.

Ми плануємо поступове запровадження всіх платежів з обов’язковим врахуванням економічного стану в країні та рівня платоспроможності конкретної сім’ї. Недарма одним із пунктів Постанови Верховної Ради України стоїть умова забезпечення прав соціально незахищених верств населення у перехідний період введення в дію норм Житлового кодексу України. Це стосується не тільки цієї норми та норми запровадження плати за капітальний ремонт, а всіх затратних статей законопроекту.

Окремо хочу зупинитися на платі за капітальний ремонт. Сьогодні наш житловий фонд в жахливому стані. Більше 40% багатоквартирних будинків потребують негайного капітального ремонту, а коштів нема і джерела надходження коштів теж не визначено. Держава не може взяти на себе повністю цей тягар, у місцевих бюджетах коштів теж бракує. Якщо не здійснити термінових кроків, то почнуться необоротні процеси.

Законом про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків визначено, що попередній власник бере участь у першому капітальному ремонті у частці пропорційно часу перебування будинку у нього на балансі. Отже, капітальний ремонт має здійснюватися спільними зусиллями. Цей принцип буде збережено.

Ми плануємо детальніше цю проблему обговорити після прийняття Житлового кодексу. Тобто, Житловий кодекс має визначити лише загальні принципи накопичення і використання коштів на капітальний ремонт, а вже деталізація цих питань має розроблятися в окремому законі.

— А чому це вас так дивує? Насамперед хочу сказати, що сукупний розмір цих коштів вимірюватиметься мільярдами. Зрозуміло, що дуже багато охочих покерувати цими грошима. Крім того, це так звані «довгі гроші», тобто гроші з великим періодом накопичення і обігу.

Необхідно передбачити такі механізми накопичення і використання, які унеможливили б шахрайство і зловживання. Законодавство про пенсійне страхування може стати основою для побудови моделі майбутнього закону. Такі речі слід передбачати заздалегідь, а не створювати трастові піраміди.

— Це питання на сьогодні — одне з найболючіших. Особливо гостро відчувають цю проблему мешканці малих міст і селищ.

Наведу лише один приклад. Питання теплопостачання. Ціни на енергоносії весь час зростають. У попередні роки значна частина населених пунктів просто не мала коштів для оплати палива, і цілі райони або навіть населені пункти взимку мерзли, діти і дорослі хворіли.

Більш платоспроможна частина населення почала встановлювати індивідуальні прилади опалення.

Наслідком такого вибіркового відключення квартир від централізованого опалення в багатоквартирному будинку стає те, що експлуатаційні витрати на утримання загальнобудинкової тепломережі замість 100 мешканців лягають на 50, причому найменш платоспроможних. А це призводить до збільшення їхніх витрат на опалення, тобто біднішим доводиться платити більше, що суперечить здоровому глузду.

Не менш складна проблема забезпечення належного водопостачання. Для прикладу, в Луганській області практично нема власних джерел водопостачання і воду доводиться перекачувати з Донецької області на відстань більш як 250 км. Собівартість такої води дуже висока. Але ж не можна цілий регіон взагалі позбавити води.

Це складні технічні та економічні проблеми. Вони мають вирішуватися не в Житловому кодексі, а спеціальними нормативно-правовими актами, але Житловий кодекс має закріпити загальні принципи вирішення проблем, пов’язаних з належною експлуатацією житла.

— Ви правильно сформулювали питання щодо наявності відповідних статей у Житловому кодексі Української РСР. Так, чинний Житловий кодекс містить норми щодо примусового виселення з житла з різних причин і за різних обставин. Такі норми містять: стаття 96, частина четверта статті 97, частина третя статті 98, частина друга статті 99, статті 108, 109, 110-112. 114-118. Можна продовжити перераховувати, але бачимо, що цей перелік не такий уже й короткий.

Проблема полягає не в тому, виселяти чи ні. А в тому, щоб установити цивілізовані підходи до застосування закону і при цьому забезпечити дотримання прав людини.

Розглянемо такий приклад (до речі, досить життєвий). У квартирі проживає п’яничка, який серед ночі на повну потужність вмикає музику, влаштовує дебоші, погрожує сусідам, не платить за квартиру. Чи слід виселяти такого мешканця? Захищаючи його права, ми порушуємо права інших громадян. Але навіть у такому критичному випадку рішення має приймати суд і ніхто інший.

Тобто, необхідно передбачити таку процедуру, яка не дозволяла б позасудове вирішення питання виселення громадян. А це вже справа суду — ухвалювати рішення: виселяти таку людину з помешкання чи ні, надавати їй інше жиле приміщення чи ні.

— Сьогодні житлова проблема в Україні залишається чи не найгострішою. Термін перебування в черзі на отримання житла становить 10-15 років, а в окремих населених пунктах 17, 19 і більше років.

Тому проектом передбачено перегляд і диференціацію квартирної черги по категоріях громадян, які мають право на одержання житла.

Інститут соціального житла — одна з ключових норм проекту. Слід зазначити, що на сьогодні в Україні такої форми житла немає, оскільки вона законодавчо не визначена. Через відсутність механізмів надання соціального житла громадянам, які його потребують, сьогодні, попри існуючу систему пільг і субсидій з оплати житлово-комунальних послуг, це питання взагалі не вирішується.

Відповідно до проекту Кодексу, соціальне житло — це житло, що надаватиметься громадянам України, які потребують соціального захисту, безоплатно або за доступну плату державою, органами місцевого самоврядування, юридичними чи фізичними особами в порядку, передбаченому для благодійної діяльності, за договором на певний строк.

Надання громадянам, які перебувають на квартирному обліку, соціального житла здійснюватиметься у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, та на підставі рішення органів місцевого самоврядування.

Розмір плати для кожного наймача встановлюватиме орган місцевого самоврядування з урахуванням рівня доходів сім’ї, а також площі житла та переліку житлово-комунальних послуг, які надаватимуться.

Таке житло не підлягатиме приватизації, піднайманню, бронюванню, продажу, викупу. При цьому наймач цього житла матиме право за письмовою згодою повнолітніх членів сім’ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного житла з іншим наймачем житла у фонді соціального призначення за згодою власника цього житла.

Якщо, припустімо, громадянин покращив своє матеріальне становище настільки, що має змогу самостійно покращити свої умови проживання, то він має звільнити таке житло. Цю квартиру буде передано іншій сім’ї, яка потребує соціального захисту.

— Я вже казав, що житло соціального фонду надається за доступну плату або безоплатно, а житло загального фонду — виключно за повну оплату без пільг і субсидій. При цьому я хотів би застерегти від довільного тлумачення, що соціальне житло буде гіршої якості. Кодекс не передбачає будь-яких обмежень щодо місця розташування або якості квартир. Ідеться лише про джерела фінансування витрат на утримання житла.

В першому випадку держава або територіальна громада повністю або частково бере на себе витрати на утримання соціального житла, а на утримання житла фонду загального призначення всі витрати несе сам наймач (орендар) житла.

Звідси подальший висновок щодо прав на приватизацію. Якщо держава або територіальна громада утримує таке житло за власні кошти, то чому вона має дозволяти вилучати її власність? Натомість житло із загального фонду утримується без додаткових витрат з боку держави чи територіальної громади, і тому цілком логічним буде дозвіл приватизувати таке житло шляхом викупу за залишковою або ринковою вартістю.

— Для кожного випадку будуть свої розрахунки, не варто узагальнювати. Давайте розглянемо приклади. Якщо будинок новий і викуп відбувається в перший рік після введення в експлуатацію, то наймач заплатить практично повну вартість квартири. Якщо будинок простояв 50 років, то залишкова вартість може скласти до 30-40% від її початкової вартості.

Але якщо такий будинок стоїть в центрі міста, то, звичайно, продавати його за залишковою вартістю невигідно, і тоді доцільно зробити експертну оцінку і визначити реальну ринкову вартість квартири. Адже не слід забувати, що гроші надходитимуть до місцевого бюджету і використовуватимуться для створення того само соціального житла і спрямовуватимуться на інші соціальні програми. Приймати рішення про своє майно має власник житла, тобто той, кому це житло належить на момент продажу (держава, міська рада або приватний власник).

— До цього розділу треба поставитись дуже уважно. Передусім житло спеціального фонду може бути державної, комунальної чи приватної форми власності. До житлового фонду спеціального призначення належать:

службове житло;

гуртожитки;

будинки (квартири) маневреного житлового фонду;

житло для тимчасового проживання:

установи соціального обслуговування, у тому числі будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів, одиноких громадян похилого віку; спеціальні будинки-інтернати для перебування осіб, які звільнені з міст позбавлення волі; геріатричні пансіонати; пансіонати для ветеранів війни та праці;

відділення для постійного і тимчасового проживання територіальних центрів соціального обслуговування пенсіонерів і одиноких непрацездатних громадян; спеціалізовані будинки для ветеранів війни та праці, громадян похилого віку та інвалідів;

дитячі будинки сімейного типу:

готелі-притулки тощо.

Варто звернути увагу на те, що житло спеціального фонду надається в користування особам, які знаходяться у трудових або інших передбачених законодавством відносинах з особою, яка надає житло, або уповноваженим нею органом. При припиненні цих відносин наймач зобов’язаний звільнити займане житло, якщо інше не передбачено договором наймання.

— Хочу окремо спинитися на темі гуртожитків. Закон зворотної сили не має. Тому проблеми, які виникли з мешканцями сучасних гуртожитків, треба вирішувати з урахуванням інтересів усіх сторін, і передусім —мешканців цих гуртожитків. Тут дуже багато проблем, і реальних, і штучно створених.

Нині у Верховній Раді України знаходиться кілька законопроектів, присвячених розв’язанню проблем гуртожитків. Наш комітет вже розглядав їх, і ми вирішили підтримати законопроект Кабінету Міністрів України як найбільш зважений і поміркований. Він передбачає передачу до комунальної власності гуртожитків в разі банкрутства державних підприємств, тобто унеможливить ситуацію, коли людей із гуртожитків новий власник намагається викинути геть на вулицю.

Ця проблема буде під особливим контролем комітету і моїм особистим.

— Проектом визначено, що наймач або власник житла, який самовільно здійснив перепланування або переобладнання житла, зобов’язаний привести це житло у попередній стан за власні кошти.

Крім того, встановлено таку відповідальність за порушення житлового законодавства:

юридичні та фізичні особи, дії яких призвели до зіпсуття житлових будинків, квартир (їх частин), елементів будинків, об’єктів опорядження і зелених насаджень на прибудинкових територіях, зобов’язані відшкодувати збитки власникам житла;

посадові особи та інші працівники, з вини яких підприємства, установи, організації, місцеві органи влади та органи місцевого самоврядування зазнали втрат, пов’язаних з відшкодуванням збитків, несуть матеріальну відповідальність у встановленому порядку.

За пропозицією народних депутатів України до проекту Кодексу внесено пропозицію, яка передбачає створення Державної житлово-комунальної інспекції України.

Для порівняння хочу навести приклад: житлові інспекції створені і діють у Російській Федерації і здійснюють безпосередньо контроль за реалізацією єдиної технічної політики, дотриманням нормативно-технічних вимог щодо утримання та використання житла та об’єктів комунального призначення, за якістю та надійністю обслуговування споживачів.

— Дуже просто. Припустімо, сусід на верхньому поверсі побудував собі над кімнатою сауну. В результаті перерозподілу ваги в нижній квартирі по стінах пішли тріщини. Мешканець нижньої квартири подає позов до суду і, в разі задоволення цього позову, верхній сусід сплачуватиме:

а) відшкодування моїх збитків на відновлення квартири;

б) відшкодування мені моральної шкоди;

в) судові витрати;

г) штраф за самовільне будівництво.

Крім того, він змушений буде відновити попередній стан своєї квартири, тобто ліквідувати сауну і використовувати кімнату як жилу.

Гірший випадок, якщо сусід зверху виламає несучу стіну і розширить вихід на балкон. У залізобетонних конструкціях відновити попередній стан у домашніх умовах неможливо, тому відновлена стіна буде разів у два товщою за ту, яку він самовільно зніс. Якщо ж, не дай Боже, відбудеться обвал стіни і постраждають люди на нижніх поверхах, то до перерахованих витрат буде додано рахунок на вартість втраченого майна, лікування потерпілих та інші фінансові обтяження.

— Ні, винних виявлятимуть працівники Державної житлово-комунальної інспекції України. Умовні приклади, які я навів, — це найгірший варіант. А покарання наставатиме за фактом порушення вимог закону.

— Це питання також розв’язується проектом. Йому присвячено окрему главу.

На сьогодні правові, організаційні, економічні та соціальні основи функціонування кооперації в Україні визначає Закон України «Про кооперацію» від 10 липня 2003 року N1087-ІV. Всі питання створення та діяльності житлово-будівельних кооперативів регулюються Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу, затвердженим постановою РМ УРСР у 1985 році, який давно застарів. Але ці нормативно-правові акти не вирішують всі сьогоденні питання.

Проектом Кодексу, на відміну від редакції першого читання, якою не передбачалося подальше створення кооперативів, розширено регулювання питань діяльності ЖБК.

Зокрема, проектом встановлено, що житлово-будівельні кооперативи створює забудовник і він же видає ордер на заселення квартири у будинку ЖБК. Такий ордер має бути зареєстрований членом кооперативу в органах місцевого самоврядування протягом місяця з дня видачі.

Розмір пайового внеску члена ЖБК залежатиме від розміру квартири, терміну та умов кредитування та від інших показників, визначених при вступі до кооперативу.

Крім того, регламентуються питання перетворення ЖБК на житловий кооператив, а саме:

протягом трьох місяців з дня прийняття багатоквартирного будинку в експлуатацію він має бути перетворений на житловий кооператив без зміни форми власності з метою впорядкування прав та обов’язків усіх учасників будівництва. Але члени кооперативу можуть прийняти рішення про перетворення його на об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Тобто, вибір залишається за самими мешканцями.

— Це питання враховується проектом Кодексу при регламентуванні питань черговості поліпшення житлових умов громадян та надання їм житла.

Вказано, що реконструкція житлових будинків, у яких мешкають інваліди або діти-інваліди, повинна передбачати обладнання спеціальними засобами і пристосуваннями прибудинкової території, під’їздів, сходових площадок та житла, займаного інвалідами чи сім’ями, в яких є інваліди та (або) діти-інваліди;

у разі невідповідності житла інваліда (дитини-інваліда) вимогам медико-соціальної експертизи і неможливості його пристосування для потреб інваліда (дитини-інваліда) за згодою інваліда (сім’ї, у якій виховується дитина-інвалід) може провадитись заміна житла.

Крім того, при визначенні кола осіб, які не можуть бути виселеними із службового житла без надання іншого житла, визначені інваліди І і ІІ груп; особи, які отримали каліцтво на виробництві; члени сім’ї працівника, що помер внаслідок професійного захворювання.

Я хочу, користуючись нагодою, подякувати народному депутату України В. Сушкевичу за надані пропозиції щодо врегулювання цих проблем.

— Про завершення говорити ще рано. Робоча група відпрацювала зараз певний етап з урахування зауважень суб’єктів законодавчої ініціативи. Це призвело до певного розбалансування тексту. Крім того, внесені зміни загострили ряд проблем, які досі були наче приховані.

Робоча група планує провести «круглий стіл» для обговорення тієї редакції законопроекту, яка на сьогодні напрацьована. Якщо на цьому засіданні ми отримаємо підтримку нашої роботи, то наступний етап — розгляд на засіданні профільного комітету. Після цього — робота з юридичним управлінням і підготовка остаточної редакції порівняльної таблиці.