Новий закон про іпотеку, що набрав чинності з 1 січня 2004 року, дає змогу робити запаморочливі за вишуканістю операції, продавати і відчужувати у власність ще не добудовану нерухомість. Звідси — активізація будівництва житла, в основному під потенційне кредитування. Скажімо, закон дозволив заставляти ще не побудоване житло й у такий спосіб одержувати кредит. Але зайво казати, що для повномасштабної реалізації іпотечного механізму вітчизняному банківському сектору необхідно пережити період сегментації, тобто своєрідного профільного орієнтування банків. У країнах Заходу поступово утворився багатошаровий банківський сектор, де в іпотечних відносинах домінують суто іпотечні банки, що надають весь спектр іпотечних послуг, котрі не обмежені, звичайно ж, видачею кредитів. Слідом — багатопрофільні банки і, нарешті, кредитні спілки. В Україні є лише банки, але їх число стрімко зростає. Зросло і число кредитів, виданих за іпотечним механізмом. Між іншим, процентна ставка за ними, як, до речі, і загальні ставки за кредитами, трохи знижена порівняно з відповідним періодом минулого року. Одним з чинників є повномасштабна підготовка до іпотечної діяльності і перший досвід іпотечного кредитування.

Житловий рай

Основним стримуючим чинником розвитку іпотеки в Україні є насамперед низька платоспроможність населення. Сьогодні, за оцінками різних експертів, лише від двох до шести відсотків населення України має достатню кількість коштів, щоб оплатити частину вартості житла, і стільки само можуть розраховувати на стабільний дохід, щоб сплачувати борг. Економічна нестабільність і відсутність достатніх сум нагромаджень на руках у населення, акумулювання значних фінансових ресурсів у невеликому сегменті населення, нарешті, наявна непевність у завтрашньому дні — все це гальмує розвиток іпотеки більше, ніж законодавчі «шпильки». Яскравий приклад — Російська Федерація, де було прийнято грандіозний за глибиною розробки проблеми іпотечний законодавчий пакет, але на практиці іпотекою користуються лише деякі тамтешні громадяни. У Росії іпотекою займаються переважно філії західних компаній.

Головна проблема іпотеки і у нас, і в Росії — високі ставки і малі терміни кредитування. Наприклад, в Україні середня ставка за житловим кредитом під заставу нерухомості чи земельної ділянки — 14 відсотків, термін — щонайбільше 12 років. Неважко підрахувати, що за цей час сума майже подвоюється. Якщо порівняти з американською схемою іпотечного кредитування, то п’ять відсотків і 30 років здаються нам просто глузуванням. Річ у тім, що в Україні іпотека із самого початку була пілотним проектом, за принципом «допрацюємо на місцевості». Наприклад, у тих само США іпотека солідно тисне на держбюджет, тому що держава викуповує зобов’язання за кредитами і фактично стає гарантом їх виплат. Низький відсоток і тривалі терміни у сукупності з високим середнім доходом американців роблять іпотеку доступним механізмом поліпшення житлових умов. Цього не скажеш про нас. Слід зазначити, що у нас потребу в житлі мають насамперед соціально неблагополучні і малозахищені верстви населення, серед них — молодь. Державна програма молодіжного кредитування під низький відсоток допомогла лише небагатьом. Однак велика кількість бажаючих влізти в борги заради даху над головою доводить, що потрібно для популяризації іпотеки. Можливо, взяти до уваги американський іпотечний досвід, а також досвід Німеччини з її позичково-кредитними касами. Основний вектор зусиль має бути спрямований на підвищення доступності іпотеки, що сьогодні може собі дозволити мало хто. Та і їм через стрімке зростання цін на житло і коливання валютних курсів вигідніше купувати нерухомість відразу, без кредиту. Це призводить до того, що населення воліє нарощувати внески на депозитах замість того, щоб залазити в боргову кабалу. І хоча мікрокредитування в Україні довело свою ефективність, проте перший іпотечний млинець був глевкий.

Олег БОЙКО,президент Центру суспільно-правових досліджень.