Новий закон про іпотеку, прийнятий Верховною Радою України минулого літа, котрий набрав чинності з 1 січня 2004 року, спостерігачі й експерти називали тим прогресивним нормативним актом, якого дуже гостро потребують аграрний сектор і українська економіка у цілому. Однак минуло вже півроку, а іпотечні відносини розвиваються порівняно мляво, набагато повільніше прогнозованих темпів. Так, ринок нерухомості одержав новий імпульс. Так, банківська сфера одержала ще один досить широкий плацдарм для діяльності, отже, для свого розвитку. Але очікуваного припливу західних інвесторів, вибуху на ринку нерухомості й бурхливого розвитку насамперед аграрного сектору не сталося. Можуть заперечити — терміни невеликі. Згоден. Чекати дива в перші півроку справді занадто самовпевнено. І все-таки тенденції розвитку іпотечних відносин такі, що, імовірніше, дають поживу для песимістичних міркувань. Особливо якщо врахувати, що за всіх блискучих теоретичних перспектив передумови для функціонування іпотечного кредитування аж ніяк не такі вже й райдужні, як вважалося дотепер. Звідси і перші невдачі, і регресивні тенденції.

Чи все гаразд, прекрасна маркізо?

Перші півроку чинності закону про іпотеку можна охарактеризувати одним ємним словом — придивляння. У теорії закон створював нову сферу діяльності, і зрозуміло, що ця сфера потребує деякого часу для формування. Тому ринок нерухомості й банківський сектор порівняно мляво відреагували на закон, тим паче що, за словами експертів, основний вектор зацікавленості банків і фінансових груп орієнтований насамперед на земельну іпотеку. Закладати земельні ділянки дозволено, у принципі, з 1 січняз 2004 року, але для ділянок сільськогосподарського призначення діє мораторій до 1 січня 2005 року. Щоправда, підприємці зверталися до законодавців із проханням скасувати мораторій, тому що це гальмує розвиток іпотечного кредитування, однак зрозумілої відповіді не одержали. Це значною мірою є стримуючим чинником створення спеціальних фінансових структур чи відділів іпотечного кредитування у великих банках.

З другого боку, саме запуск іпотечного механізму на повну потужність стимулював приплив західного капіталу на український ринок, конкретно — в банківську систему України. Стрімке зростання кількості вітчизняних банків, що розширили свій основний фонд за рахунок іноземного капіталу в останній квартал 2003-го—перший квартал 2004 року, свідчить про масштабну підготовку банків і інших фінансових структур до активної іпотечної діяльності. Почасти експансія західного капіталу пояснюється ще й таким чинником, як зацікавленість українськими землями. Земельний кодекс України забороняє іноземцям володіти земельними ділянками. В окремих випадках дозволяється оренда. Іпотека дасть змогу зацікавленим іноземним структурам проникнути на досі закритий ринок землі і здійснювати концентрацію ділянок і управління ними.

Закон про іпотеку, прийнятий майже навздогін Земельному кодексу, — могутній чинник формування ринку землі. Земля реально стає товаром. «Під землю» створюватимуть, за різними оцінками, протягом другого півріччя 2004-го—першого півріччя 2005 року великі фінансові структури.

Утім, вітчизняні законодавці приготували ентузіастам іпотеки сюрприз у вигляді відсутності чіткої процедури реєстрації угод з нерухомістю. Згідно з новим Цивільним кодексом такі операції мають реєструватися у спеціальному електронному реєстрі, без чого вони недійсні. До реєстрації приймаються документи, що фіксують угоду, лише засвідчені нотаріусом. Але не це найзагрозливіше. Найнебезпечніший інший аспект: між поданням документів і реєстрацією в реєстрі неминуче спливе щонайменше один день, протягом якого може скоїтися що завгодно. Чи продавець оспорить факт перерахування грошей, чи складуться форс-мажорні обставини. Фактично всі угоди з нерухомістю, здійснені з початку року, за логікою є недійсні. І якщо кредитор захоче нагадати про кредит під заставу, його угоду можуть визнати недійсною. Це в теорії. На практиці «іпотечники» діють на свій страх і ризик.

Моделювання ландшафту

А поки що банки створюють собі комфортні умови великої гри в іпотеку. І цим пояснюється посилення конкуренції в банківській сфері, до того ж солідним установам наступають на п’яти всілякі кредитні спілки.

В останньому кварталі минулого року фінансові аналітики, що відстежують банківську сферу, констатували сплеск лінії кредитування, котрий проявився насамперед у реанімації практики розстрочки і розширення сфери мікрокредитування.

Спеціалізовані фінансові структури, орієнтовані насамперед на кредити (з їх спрощеною процедурою видачі кредитів) уже встигли істотно потіснити банки, що дотепер були основними володарями кредитів і, отже, процентних ставок за ними. Цілком очевидно, що кредитні спілки, між якими уже відбувається природний ринковий добір, створювалися і створюються з перспективною метою. Це не може бути захопленням ринку нерухомості, тому що нерухомість, як і техніку, як і оргтехніку, банки неминуче розглядають як предмет застави чи чинник гарантії повернення кредиту. Без цього банківська сфера просто не одержала б належних передумов для розвитку. Отже, заставний ринок житла і техніки є, він сформований, і кредитні спілки прицілюються до інших предметів застави. А саме — земельної іпотеки. І коли сільгоспземлі будуть предметом застави і предметом іпотеки, кредитні спілки миттєво переорієнтуються завдяки своїм мобільнішим порівняно з банками структурі і принципам функціонування на землю, тому що великі земельні території є лише в АПК.

Олег БОЙКО, президент Центру суспільно-правових досліджень.

(Продовження в наступних номерах «ГУ».)