Битва за горища. Анатомія проблеми

Тяжба мешканців будинку № 12-в по вулиці Володимирській з владою Шевченківського району ні за суттю, ні за змістом практично нічим не відрізняється від десятків, якщо не сотень, подібних історій. Не довівши до їх відома, районна влада 17 квітня 2000 року уклала інвестиційний контракт № 44 на реконструкцію горища у вигляді надбудови двох поверхів: аттикового і мансардного. Контрагентом у даному випадку виступило ТОВ «Трейдинг-Буд-Сервіс».

Як заведено, угоді (торованою у столиці колією) надали видимості цілковитої легітимності. Розпорядженнями № 1081 від 08.08.2001 року районної і № 134 від 30.01. 2002 київської міської держадміністрацій. Звісно, на базі рішень засідань депутатських рад відповідних рівнів. Власникам квартир, які нічого не підозрювали, інвестор повідомив і про саму угоду, і про початок будівельних робіт тільки в березні минулого  року. Тобто поставив їх перед фактом. Обурені мешканці будинку почали діяти за совковою схемою. Розіслали листи і телеграми в усі інстанції, аж до Президента.

Реакція спочатку теж була відповідна. Від президентської адміністрації, за наростаючою, по всіх інстанціях владної вертикалі прокотилася вимога: розібратися. Питання: з чим? Адже інвестиційний контракт, здавалося, пройшов усі передбачені законом процедури. Крім однієї — узгодження комерційно-будівельної операції з власниками приватизованих квартир. Але з ким говорити? З кожним мешканцем окремо?

Відчувши аморфність свого соціального статусу (бути просто громадянином України для захисту своїх прав у будь-яких сферах життя вочевидь недостатньо), співвласники будинку об’єдналися в кондомініум з романтичною назвою «Пейзажна алея». І звернулися до суду з доволі скромним проханням: відповідачам за позовом — районній і міській держадміністраціям —доповнити вищезгадані розпорядження вимогою до інвестора отримати згоду мешканців на проведення будівельно-монтажних робіт.

25 липня Шевченківський місцевий суд м. Києва прийняв позов до розгляду, і для його забезпечення, відповідно до Цивільно-процесуального кодексу України, суддя Олена Білошкап винесла рішення про заборону будь-яких будівельних робіт. До розгляду справи по суті.

Члени товариства «Пейзажна алея» сприйняли це як свою маленьку перемогу. Однак поспішили. Бо в процесі судового засідання в задоволенні скромного прохання мешканцям будинку № 12-в по вулиці Володимирській було відмовлено.

За всієї своєї поваги до почесних обов’язків служителів вітчизняної Феміди і тим паче до їх рішень, вражає логіка судді Білошкап, яка прийняла відмовне за позовом рішення. Недосвідченому в юриспруденції обивателю вона не доступна. Ось лише деякі найбільш казуїстичні перли. «На час прийняття (районною і міською адміністраціями) розпоряджень узгодження проектної документації з мешканцями і співвласниками будинку не було потрібне... Також на момент видачі дозволу ТОВ «Трейдинг-Буд-Сервіс» щодо реконструкції горища і винесення відповідних розпоряджень у згаданому будинку не було створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». І найкращий аргумент: «На момент підписання контракту одержання дозволу власників квартир не було потрібне, бо відповідно до Положення «Про переобладнання горищ будинків і заміни дахів на мансардні поверхи в Шевченківському районі м. Києва», прийнятого розпорядженням Шевченківської РДА (райдержадміністрації. — Авт.) № 249 від 23.02.98 р., жодних дозволів у власників квартир брати не було потреби».

Усі ці аргументи геть-чисто ігнорують п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», прийнятого, як відомо, за багато років до згаданого суддею і не зареєстрованого в Мін’юсті адміністративного документа. Закону, між іншим, прямої дії. Закону, якого ніхто не скасовував. Закону, відповідно до якого у власника бодай однієї приватизованої квартири в багатоквартирному будинку автоматично, без оформлення будь-яких документів виникає право власності на пропорційну займаній житлоплощі частину допоміжних приміщень: горищ, підвалів, сходових площадок, колясочних, під’їзних холів тощо. А отже, передача цих приміщень у користування хоч би кому без згоди цього самого власника нехай єдиної, але приватизованої квартири рівносильна насильницькому вселенню до вашої спальні сторонніх осіб.

Казуїстика судової логіки тут очевидна: Шевченківська РДА розробила регламент, що суперечить закону, на основі якого суддя прийняв рішення.

Грошові потоки, що крутяться в столичному містобудуванні, величезні. Прибуток, який отримували так звані інвестори, особливо під час переобладнання горищ і підвалів у центральній частині міста, зашкалює часом за 1000 відсотків. Тому постає природне запитанння, кому ж вона дістається? До речі, і не тільки в мене. Не витримав навіть цілком лояльний до міської влади президент холдингової компанії «Київміськбуд» Володимир Поляченко. В ранковому прямому ефірі радіостанції «Ера» 8 грудня він прямо заявив, що ласі шматки в центрі міста одержують фінансово неспроможні фірми, що не мають засобів для будівництва і просто спекулюють, пропонуючи їх для забудови тому ж таки «Київміськбуду».

Фірма-інвестор з переобладнання горища в будинку, про який ідеться, виникла в Києві 19.06. 1998 року як приватне підприємство «Інфо-буд-сервіс», засноване якимсь Романом Топазлі, вихідцем з провінційного містечка Рені Одеської області. Зі статутним капіталом у 50 тисяч гривень. Після низки перереєстрацій вона перетворилася на ТОВ «Трейдинг-Буд-Сервіс», 50 відсотків часток якого 02.03. 2000 р. стали власністю ТОВ «Холдинг-Спорт-Груп». Зазначимо, лише за півтора місяця до підписання інвестиційного контракту № 44.

Кондомініум «Пейзажна алея» із судовим рішенням, звісно, не погодився і звернувся до апеляційного суду. Щойно розпочате будівництво завмерло. І ось тут виявила свій громадянський обов’язок у захисті інтересів пересічних киян (крига скресла) адміністрація Шевченківського району.

2 жовтня 2003 року  голова райдержадміністрації М. Харитончук офіційним листом заборонив фірмі «Трейдинг-Буд-Сервіс» реконструкцію горища будинку № 12-в по вул. Володимирській до одержання згоди власників квартир. При цьому Микола Васильович цілком на законних підставах фактично дезавуював і логіку, і саме рішення судді Олени Білошкап. Цитую дослівно: «Відповідно до рішення І сесії XXІV скликання Шевченківської райради в м. Києві № 112 від 26 грудня 2002 року, яким затверджено «Положення про порядок переобладнання горищ і дахів будинків на мансардні поверхи в Шевченківському районі м. Києва», інвестори реконструкції і переобладнання горищ будинків Шевченківського району зобов’язані одержати на це згоду власників приватизованих квартир будинку». У такий спосіб і на момент початку будівництва, і на момент судового розгляду в районі вже діяв регламентуючий документ, який повністю відповідав Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».

Пану Топазлі нічого не залишалось, як звернутися до мешканців із проханням дати згоду на надбудову двох поверхів у їхньому будинку. Задля досягнення цієї мети 3 грудня заступник голови держадміністрації Шевченківського району Василь Пінчук проводить офіційну зустріч-збори членів кондомініуму «Пейзажна алея», працівників жеку, що обслуговує будинок, і представників ТОВ «Трейдинг-Буд-Сервіс». І ось тут настає, на моє глибоке переконання, апофеоз чиновницького фарисейства: мешканцям запропоновано одержати від інвестора разову компенсацію за заподіювані будівництвом незручності. Звичайно, у розумних межах...

У чому тут тонкість? А в тім, що, відкупившись разовою подачкою, інвестор залишиться при своїх (грошових, і дуже чималих) інтересах, а мешканці, якщо підуть на такий крок, — при своїх, як то кажуть, пікових.

Підкріплений законами України процес передачі на баланс (а отже, на повне утримання та обслуговування) багатоквартирних будинків їхнім мешканцям у ринкових умовах необоротний. (До слова, кондомініум «Пейзажна алея» вже розпочав відповідні дії.) Тому реальні, а не пікові інтереси пересічних киян — власників приватизованих квартир — лежать зовсім в інших, аніж відкупні забудовника, площинах. А саме, в організації і формуванні передбачених чинним законодавством додаткових (крім комунальних платежів) джерел доходів, необхідних кондомініумам для повноцінної експлуатації житлових будинків і прибудинкових територій. Адже на це потрібні гроші й аж ніяк не малі.

З цієї точки зору мешканці багатоповерхівок в обов’язковому порядку повинні виступати третьою (рівноправною з райдержадміністрацією і забудовником) стороною в так званих інвестиційних контрактах. Для того, щоб погоджена і зафіксована в контракті частина доходів від експлуатації переобладнаних горищ і підвалів, які за законом належать мешканцям на правах спільної власності, йшла на утримання всього будинку, як неподільного комунально-інженерного житлового комплексу.

Але це завдання-мінімум. Ідеальне розв’язання проблеми — правова, фінансова й організаційна допомога міської влади мешканцям багатоквартирок самим стати інвесторами горищних і підвальних реконструкцій. Адже, як справедливо зазначив глава «Київміськбуду», всі ці так звані інвестиційні фірми і фірмочки фінансово неспроможні структури. Усі вони в кращому разі користуються банківськими кредитами, в гіршому — перепродують, спекулюючи, права забудовника третім особам. А за такої практики пересічні кияни на завжди позбавляються потенційних джерел доходів для повноцінного утримання власного житла. Не ставитимемо собі риторичне запитанням, кому це вигідно.