У  системі земельних відносин важливу роль відіграє оренда як одна з форм реалізації права власності та ефективного використання угідь. Вона виступає також дійовим регулятором цих відносин за відсутності вільного ринку земель.

Історичні корені

Оренда земель має глибокі історичні корені. В різних країнах світу вона розвивалась по-своєму, тому має особливості, що випливають з традицій і правового стану держави. Основними відмінностями є: строки оренди, розміри і форми орендної плати за землю та інші важливі умови, передбачені договором оренди. Найпоширенішою у сільськогосподарському виробництві різних країн є оренда самої землі або землі разом з приміщеннями (ферми).

Великий досвід орендних відносин нагромаджено у країнах з різними формами власності на землю і розвиненою ринковою економікою, де оренда земель є найпоширенішою формою їх використання. В країнах Європейського союзу існує пряма експлуатація землі, коли фермер обробляє власну землю, і опосередкована експлуатація, коли фермер обробляє орендовану землю. Питома вага останньої у фермерських господарствах різних країн помітно коливається.

Значна питома вага орендованої землі у Бельгії, Франції, Люксембурзі, Великій Британії, Німеччині і Голландії пояснюється тим, що тут фермери традиційно у разі розширення площі земель у своєму господарстві надають перевагу не купівлі її, а оренді, бо оренда коштує значно дешевше, а заощаджений у такий спосіб капітал вкладають у виробництво.

Питома вага орендованих фермерами земель у США становить близько 43%, у Швеції — 42% сільськогосподарських і лісових угідь, у Франції —більше половини земель.

В Україні оренда земель існувала до жовтневих подій 1917 р. З прийняттям Декрету про землю 8 листопада 1917 р. було скасовано приватну власність на землю. Водночас заборонялось будь-яке відчуження земель, у тому числі і оренда. А відновили оренду земель та інших засобів виробництва у сільському господарстві, причому з обмеженнями, лише з переходом до нової економічної політики (непу) у 1922 р. Однак ці умови тривали недовго. Наприкінці того ж року Україна ввійшла до складу СРСР. Програму непу було скасовано.

Уперше в Україні законодавчо врегульовано оренду землі з прийняттям 18 грудня 1990 р. Земельного кодексу Української PCP.

Правова база

Правовідносини, пов’язані з орендою земель в Україні, регулюються Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», Цивільним кодексом України, іншими законодавчими актами України, відповідними указами Президента України, а також договором оренди землі. Згідно із Земельним кодексом України ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам й особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним державам. За згодою орендодавця орендована земельна ділянка або її частина може передаватися у суборенду. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.

Прийнятий у жовтні 1998 р. Закон України «Про оренду землі» значною мірою врегульовує правовідносини щодо оренди ділянок. Однак він не задовольняє багатьох потенційних орендодавців — власників земельних часток (паїв). Цю правову прогалину врегулював Президент України своїм Указом від 3 грудня 1999 р. «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору економіки». В результаті реалізації положень обох згаданих документів сьогодні майже 6 млн. (85%) власників земельних часток (паїв) та земельних ділянок уклали договори оренди.

У зв’язку з важким економічним станом у сільському господарстві Президент України своїми указами встановив мінімальні розміри орендної плати за землю. Нині нижня межа орендної плати за землю встановлена Указом Президента України від 2 лютого 2002 року № 92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» та Указом Президента України «Про внесення змін до статті 1 Указу Президента України від 2 лютого 2002 року № 92» і має становити не менш як 1,5 відсотка визначеної законодавством вартості земельної ділянки, земельної частки (паю), переданої в оренду.

Крок до формування ефективних підприємств

Законодавче запровадження у нашій державі різних форм власності на землю, у тому числі і приватної, значно розширило коло орендодавців. Власниками землі стали громадяни, які одержали право власності на неї в результаті поділу земель колективної власності на частки (паї). Сьогодні в Україні є 6,9 млн. громадян, які одержали сертифікати з правом на земельну частку (пай), що свідчить про величезний резерв для розвитку орендних відносин у сільському господарстві.

По-різному формуються орендні земельні відносини. Одні передають свої ділянки і земельні частки (паї) разом з майновими паями своєму сільськогосподарському підприємству, селянським (фермерським) господарствам. Використовують земельні ділянки і паї для організації селянських (фермерських) господарств, інших господарських формувань.

На базі реформованих КСП нині функціонує понад 19 тисяч нових агроформувань, у тому числі 38% — товариств з обмеженою відповідальністю (ТОВ), 21% — приватних (приватно-орендних) підприємств, 4% — акціонерних товариств (АТ), 11% — сільськогосподарських кооперативів, 16% — фермерських господарств, 10% — інших суб’єктів господарювання.

Дедалі більше громадян усвідомлює значення власної частки землі. Передаючи в оренду земельний пай, наприклад, своєму підприємству, його власник зобов’язує тим самим орендаря (керівника) ефективно використовувати грунт, бо за користування паєм орендар має сплачувати належну плату. До того ж орендар несе відповідальність за зобов’язаннями не перед колективом чи державою, як було раніше, коли їх можна й не виконати, а перед конкретною особою та конкретним власником.

Головним в орендних відносинах є те, що обидві сторони зацікавлені в одержанні якнайбільшого прибутку: орендодавець — одержати якомога вищу орендну плату, зберігши при цьому якість земельної ділянки; орендар — одержувати максимальний урожай протягом тривалого періоду. Орендодавець зазвичай прагне передати землю у короткострокову оренду, а орендар, навпаки, взяти земельну ділянку в оренду на тривалий строк. Власники земельних паїв бажають переконатись, що вони передали землю саме тому господарю, який забезпечить ефективне її використання і справно виплачуватиме за неї плату. Нині договори оренди здебільшого укладаються на строк до п’яти років. Очевидно, з часом ці строки будуть подовжуватись. Бо в інтересах сільськогосподарського виробництва укладати довгострокову оренду — не менш як на десять років. Лише за таких умов можна розраховувати на прагнення орендаря не лише брати від землі, а й працювати задля її поліпшення та охорони.

Повсякчас удосконалювати

Дальший розвиток земельно-орендних відносин у нашій державі відбуватиметься на основі удосконалення правовідносин щодо оренди земель, підвищення ефективності їх використання і охорони, рівня соціального захисту селян.

Потребує невідкладного законодавчого врегулювання питання оренди земельних часток (паїв) у зв’язку з прийняттям Земельного кодексу України, який щодо цього містить Перехідні положення

(пп. 16 і 17). Потрібно внести зміни і доповнення до Закону України «Про оренду земель», зокрема стосовно орендної плати за землю. Бо в регіонах є непоодинокі випадки завищення цін натуральної продукції, яка видається в рахунок орендної плати, чим фактично спотворюється сенс орендної плати за землю.

Одним із шляхів удосконалення орендних земельних відносин є здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок відповідно до затвердженої Кабінетом Міністрів України методики (№1531

від 11 жовтня 2002 року). Нарешті, архіважливим на шляху розвитку цих земельних відносин є розробка і прийняття закону України «Про заставу права оренди земель», який сприяв би поліпшенню кредитування аграрного сектору економіки.

Віктор МЕСЕЛЬ-ВЕСЕЛЯК,заступник директора Інституту аграрної економіки УААН, завідувач відділу форм господарювання, академік УААН;

Микола ФЕДОРОВ,завідувач відділу земельних відносин інституту, доктор економічних наук.