Статистика і дослідження свідчать, що великі ферми США, яких нині понад 8 відсотків (157 тисяч) від загальної кількості і які виробляють 73 відсотки сільськогосподарської продукції на суму 144 млрд. доларів, щорічно збільшують свої угіддя за рахунок оренди. Передача землі в оренду саме їм поліпшує економічну ефективність її використання. Так, урожайність кукурудзи у великих господарствах становить 84 ц/га, а в малих — 64 ц/га, пшениці (відповідно) — 30 і 21 ц/га, картоплі — 380 і 235 ц/га. Досвід США доводить, що невеликі земельні ділянки не сприяють використанню переваг великотоварного виробництва, зокрема меліорації земель, сівозмін, агрохімії, високопродуктивної техніки.

 

В Україні орендне користування угіддями сьогодні є розвинутим правовим інститутом земельного права. Нормативними актами 30-х років минулого століття оренда сільськогосподарських земель була заборонена. З набранням чинності Земельним кодексом Української РСР 1970 року це положення поширено на всі землі. Проте перебудова економічних відносин, яка почалася ще у радянський період, земельна реформа в незалежній Україні відновили право оренди, надали йому нового змісту.

Згідно з ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування ділянкою, яка необхідна орендареві для провадження підприємницької та інших видів діяльності. У цьому визначенні найважливіші складові оренди землі — виділення ділянки як об’єкта оренди, договірні підстави виникнення цього права, визначення терміну дії оренди та її платний характер, належність орендареві лише правомочностей володіння і користування земельною ділянкою, її надання для здійснення інших видів діяльності.

Зазначена нормативна стаття, що присвячена оренді землі, є єдиною в сучасному земельному законі. Проте тут лише в загальних рисах визначено умови орендного землекористування. Детальніше відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, регулюються Законом України «Про оренду землі». Тож оренду угідь слід розглядати в контексті положень згадуваного закону, інших нормативно-правових актів, прийнятих задля цього, які приведено у відповідність з вимогами Земельного кодексу. Тому в цих питаннях потрібно керуватися нормами Земельного кодексу України.

Відповідно до ст. 4 Закону «Про оренду землі» об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ і міст (комунальній власності) та держави. Отже, для цього годяться земельні ділянки всіх суб’єктів права земельної власності. Тут немає будь-яких обмежень для їх надання в оренду. Важливо лише те, щоб ці ділянки належали на праві власності певним її суб’єктам.

Об’єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором. Безумовно, будівлі та споруди можуть бути самостійними об’єктами орендних відносин, як майно або майновий комплекс. Йдеться про земельну ділянку як єдиний об’єкт оренди, на якій розташовані будівлі та споруди, які не є самостійними об’єктами, а орендуються разом із нею. Складніша справа з орендою земельних ділянок з водоймами або лісонасадженнями. Незважаючи на пріоритетність положень земельного закону, у цьому разі необхідно враховувати ознаки водойм і лісових ділянок як самостійних об’єктів права, визначених водним і лісовим законодавством.

Не менш складною з точки зору правової бездоганності орендних відносин є оренда земельної частки (паю), оскільки за юридичними вимогами закону вона не належить на праві власності громадянам-орендодавцям. Тому ч. 3 ст. 4 Закону «Про оренду землі» передбачає, що у разі передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, місце їх розташування визначається з урахуванням вимог раціональної організації території та компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, які затверджуються загальними зборами членів сільськогосподарського підприємства або зборами уповноважених, а в акціонерних товариствах — загальними зборами. Нині аналогічне становище складається з земельними частками (паями) громадян під час приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств згідно з вимогами ст. 25 Земельного кодексу до оформлення на них права приватної власності.

На 01.01.2003 р. площа переданих в оренду земельних часток (паїв) становить 22,1 млн. гектарів, або 5,5 млн. власників земельних часток із 6,7 млн. Законодавством визначено, що орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.

Значення договору оренди

Використання орендованих земельних ділянок здійснюється на підставі договору, який укладається між орендодавцем та орендарем. Відповідно до ст. 12 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі — це угода сторін про взаємні зобов’язання, згідно з якими орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. У законі визначено умови та порядок укладення договору оренди земельної ділянки, а також інші вимоги, без яких він не може мати юридичної сили.

У договорі обов’язково має бути зазначено: об’єкт оренди з визначенням місця його розташування та розміру; термін дії договору, розмір та форма орендної плати, терміни та порядок її внесення і перегляду; основне цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, обмеження щодо її використання; покладання на одну зі сторін ризику випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди або його частини; відповідальність сторін, за згодою яких у договорі можуть бути наведені й інші дані, наприклад, про стан землі, порядок виконання сторонами зобов’язань, застереження щодо обставин, за яких до договору можуть вноситися зміни, тощо. До того ж і головні, і додаткові умови договору не повинні суперечити вимогам закону. Відсутність хоча б однієї з істотних умов договору є підставою для відмови у державній його реєстрації або визнання його у встановленому законом порядку недійсним.

На жаль, найбільше порушень під час укладення договорів оренди стосується визначення умов використання і збереження якості землі, не визначаються обмеження щодо використання земельної ділянки.

У Законі «Про оренду землі» закріплено й вимоги із оформлення договору оренди. Так, відповідно до ст. 13 він має укладатися у письмовій формі та посвідчуватися нотаріально за місцезнаходженням земельної ділянки. Невід’ємною частиною договору є план (схема) земельної ділянки. Закон передбачає також порядок укладення договору, який набуває чинності після його підписання сторонами та здійснення державної реєстрації.

Антон ТРЕТЯК, доктор економічних наук, віце-президент УААН; Олександр СТРАТІЛАТ, кандидат економічних наук, заступник академіка-секретаря відділення аграрної економіки і земельних відносин УААН.

(Закінчення в наступних номерах газети.).