Проблеми розвитку іпотечного кредитування
На сьогодні, за оцінками банкірів, частка кредитування під купівлю нерухомості становить не більш як 3—5 % у загальному обсязі виданих кредитів. Тим часом, для того, щоб задовольнити попит населення, цей показник має бути щонайменше вдесятеро більший.
Малодоступна послуга за високого попиту
Розвиток іпотечного кредитування є одним з головних завдань центрального банку країни. На сьогодні вітчизняні комерційні банки видають кредити під купівлю житла вельми і вельми неохоче. Однією з основних причин фінансисти називають відсутність базового закону про іпотеку, що відповідав би сучасним завданням, недостатній законодавчий захист прав кредиторів. Усе це робить кредитування житла для банків найскладнішим, найризикованішим видом споживчого кредитування. Підвищений ризик визначає досить високі ставки. Валютні кредити видають за ставкою 15% річних на термін майже 10 років (у деяких випадках — до 15 років), а початковий внесок зазвичай становить 30 відсотків. Ставки за «нерухомими» кредитами в гривнях становлять 27—30 відсотків річних. Такі відсотки більш ніж високі, вони просто непідсильні для пересічних українців. Я згоден з Головою НБУ Сергієм Тігіпко в тому, що розмір цих ставок необхідно понизити до 10—12 % річних, «бажано — до 7%». Окрім того, треба збільшити терміни кредитування під купівлю квартири.
На цьому тлі потенційний попит на іпотечні кредити досить вражаючий. Потреба в таких кредитах в Україні більш ніж висока: тільки до бази даних Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву занесено майже 95 тисяч молодих українських сімей, які потребують кредитів на купівлю житла на загальну суму майже 7 млрд. грн.
Прийнятий Верховною Радою базовий Закон «Про іпотеку» покликаний здешевити іпотечні кредити і зробити безпечнішим (з точки зору неповернення позики) надання цих послуг з боку банків. Адже якщо пересадити на трамвай із придбаної в кредит машини злісного неплатника ще можливо, то виселити родину (особливо, якщо в ній є маленькі діти) з неоплаченої квартири, як зізнаються банкіри, вельми і вельми непросто.
Слід відзначити, що сьогодні питання іпотеки надто узагальнено відображено в Законі України «Про заставу», норми якого визначають іпотеку як заставу землі, нерухомого майна, за якої земля або інше майно — предмет застави у заставника або третьої особи. До того ж відносини іпотеки регулюють норми лише десяти статей цього закону. Безперечно, нечіткість законодавчого регулювання в цій сфері негативно впливає на ринок іпотечного кредитування, де кожен його учасник зацікавлений у визначеності правил поведінки, зокрема своїх прав і обов’язків. До того ж роль законодавчого акта про іпотеку передбачає забезпечення певних гарантій однієї сторони іпотечного зобов’язання в разі порушень другої сторони. І лише коли учасники відносин у сфері іпотеки будуть упевнені в непорушності своїх прав, тоді інтерес до іпотеки зросте.
Саме Закон «Про іпотеку» покликаний стимулювати іпотечне кредитування шляхом визначення чітких та прозорих механізмів захисту прав кредиторів та боржників.
Основні переваги нового закону
Це перший закон, який цілком присвячено питанням іпотеки і він має забезпечити чіткий та прозорий механізм надання банками іпотечних кредитів.
Насамперед слід відзначити, що в цьому акті подано чіткіше визначення іпотеки.
Іпотеку розглядають як вид забезпечення виконання зобов’язань нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має переважне право одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки перед іншими кредиторами в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання.
Передбачено, що іпотека має виникнути не тільки внаслідок закону або договору, а й на підставі рішення суду.
Іпотекою може бути забезпечена чинна вимога, яка, зокрема, випливає з договорів кредиту, купівлі-продажу, оренди, перевезення вантажу тощо. Іпотекою можуть забезпечуватися зобов’язання, які можуть виникнути в майбутньому, але вже обумовлені договором, що набрав чинності. Також заборонено передачу в іпотеку майна — об’єктів державної власності, які не підлягають приватизації, національних, культурних та історичних цінностей.
Законом визначено права й іпотекодавця, й іпотекодержателя. Прописаний у цьому законі чіткий механізм виконання суб’єктами іпотечного кредитування своїх зобов’язань, на думку фахівців, надійно захищає інтереси і банків, і їхніх клієнтів. Простіше кажучи, віднині «кинути» банк або ошукати клієнта буде неможливо.
Згідно з прийнятим законом іпотека підлягає державній реєстрації. Її юридичне значення в тому, що іпотекодержатель має перевагу щодо задоволення своїх вимог за рахунок майна, переданого в іпотеку. Додатковою гарантією забезпечення прав іпотекодержателя слугуватиме обов’язкове страхування предмета іпотеки на користь іпотекодержателя.
Закон передбачає іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Реалізація земельних ділянок, у разі звернення на них стягнення, проводитиметься за допомогою публічних торгів. Слід відзначити, що заборонено передачу в іпотеку земельних ділянок державної та комунальної власності, які не підлягають приватизації.
Також запроваджено поняття «заставної» і її зміст. Так, заставна — це цінний папір, який надає її власникові право вимагати виконання зобов’язання, забезпеченого іпотекою, і в разі невиконання зобов’язання — право вимагати звернення стягнення на предмет іпотеки. Порядок випуску і обігу заставної здійснюється у відповідності з вимогами закону. Заставодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання або неналежного виконання заставником забезпеченого іпотекою зобов’язання у визначений сторонами термін, якщо інше не передбачено законодавством або умовами підписаного договору.
Закон «Про іпотеку» визначає також порядок задоволення вимог заставодержателя за рахунок іпотеки, зокрема у позасудовому порядку на підставі договору. Останнє більш ніж важливо в українських умовах, коли суди можуть тривати роками.
У відповідності із законом іпотека припиняється в разі:
· виконання боржником забезпеченого іпотекою основного зобов’язання;
· звернення стягнення на предмет іпотеки;
· переходу до заставодержателя прав власності на предмет іпотеки;
· визнання судом недійсним основного зобов’язання або іпотечного договору;
· загибелі предмета іпотеки.
Іпотечне кредитування
Слід зазначити, що особливе місце в забезпеченні ефективнішого механізму застосування іпотеки в кредитних правовідносинах має посісти ще один прийнятий Верховною Радою України Закон «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим боргом та іпотечні сертифікати», розроблений народним депутатом, а нині —головою Антимонопольного комітету України Олексієм Костусєвим. Він регулює відносини у сфері іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами на виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.
Закон визначає іпотечний кредит як правовідносини, котрі виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання грошей в користування із застосуванням іпотеки. До того ж у правовідносинах за договором іпотечного кредиту закон надає певні переваги кредитодавцям. Зокрема, кредитодавець наділений правом розробляти умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору, вживати додаткові процедури для визначення платоспроможності боржника та його ідентифікації, а також реформувати в один або кілька консолідованих іпотечних боргів зобов’язання певної кількості боржників, здійснювати платежі протягом певного терміну в рахунок погашення основного зобов’язання за договорами про іпотечний кредит.
Закон також передбачає інфляційне застереження як обов’язкову умову кредитного договору. Це означає проведення грошової індексації зобов’язання боржника за кредитним договором залежно від зміни курсу індексованої умовної одиниці (на сьогодні маємо приклад такої одиниці — це «ОДІН», як вартість квадратного метра житла в уповноваженому «Київміськбудом» банку «Аркада») в національній валюті України. Це дуже важливий момент, який дає можливість кредиторові уникнути збитків внаслідок непрогнозованої макроекономічної ситуації. Адже не таємниця, що у зв’язку з необхідністю виплат за зовнішнім боргом з часто-густо нереальними з точки зору виконання статтями держбюджету, макроекономічна стабільність порушується, зростає інфляція. Хоча уряд та НБУ обіцяють не допустити двозначного показника інфляції (тобто вона не має перевищити 9 % за підсумками року), для заспокоєння кредиторів все-таки краще перестрахуватися.
Іпотечні сертифікати — новий інструмент
Відповідно до прийнятих законів у сфері іпотеки на фінансовому ринку може з’явитися новий інструмент — іпотечний сертифікат. Чітко регламентовано порядок випуску банками таких сертифікатів в разі реформування заборгованості за кредитними договорами. Платежі за іпотечними сертифікатами забезпечуються об’єднаним іпотечним боргом або іпотечним пулом. Самі сертифікати можуть відрізнятися між собою термінами обігу, умовами виплат з доходністю. Комерційні банки, які випустили іпотечні сертифікати, розподіляють платежі, одержані за кредитними договорами, реформованими в об’єднаний іпотечний борг, між усіма власниками іпотечних сертифікатів. Погашення сертифіката здійснюють у терміни і на умовах, передбачених в інформації про умови випуску і обігу іпотечних сертифікатів. Ця інформація є публічним договором доручення, який встановлює права та зобов’язання його суб’єктів.
Поява іпотечних сертифікатів стане ще одним кроком на шляху залучення до офіційної економіки коштів населення, які люди зберігають, що називається, в панчохах. Розвиток ринку іпотечних сертифікатів може бути досить швидким, незважаючи на те, що у відповідності з чинним законодавством платники податків, юридичні особи повинні будуть сплачувати податки з доходів, одержаних під час проведення операцій з іпотечними зобов’язаннями.
Поява іпотечних зобов’язань на первісному ринку разом із заставною і захистом прав кредиторів означає безперешкодне і безпечне проведення банками іпотечних операцій. Відповідно, на сьогодні можна прогнозувати значне збільшення їхніх доходів, незважаючи на те, що ставки за кредитами під купівлю житла, зокрема й зусиллями Нацбанку, неминуче знизяться.
Замість післямови
Утім, в іпотечному кредитуванні є проблеми, які неможливо розв’язати прийняттям двох законів. Основна з них — низький рівень доходів (принаймні офіційної зарплати) більшості населення України. Адже банк в разі надання кредиту вимагає з клієнта довідку про доходи, які дають змогу сподіватися на те, що виданий цьому клієнтові кредит не поповнить портфель сумнівних та безнадійних. До того ж зарплата потенційного покупця житла під кредит має бути досить висока, щоб банки були впевнені, що він зможе виконувати свої зобов’язання за кредитним договором і гасити свою заборгованість пропорційними частками. Тим часом зростання доходів населення, так само як і виведення з тіні зарплат, можливе лише через певний час (за різними оцінками, рік—півтора) після проведення системної та комплексної податкової реформи. Такий часовий крок необхідний для адаптації населення і суб’єктів підприємницької діяльності до податкових змін.
Для того, щоб зарплатний фонд почали виводити з тіні і зростали доходи бюджету за рахунок сьогоднішніх приховуваних від оподаткування сум (за різними оцінками, загальний обсяг коштів поза банківськими рахунками становить 20—24 млрд. грн.), має минути час. Водночас зниження ставки податку на доходи фізичних осіб до 13 відсотків, яке відбудеться з 1 січня 2004 року, можна вважати лише початком довгого шляху податкової реформи...
І все-таки внесений на розгляд Верховної Ради іпотечний законопроект дає змогу зробити механізм іпотечного кредитування чітко регламентованим і прозорим, надійно захистити права кредиторів та їхніх боржників, а також є важливим стимулом розвитку іпотеки українськими банками. Якнайшвидше прийняття закону надзвичайно важливе в контексті сьогоднішньої стратегії соціально-економічного розвитку України, спрямованої на прискорене економічне зростання. Певних позитивних результатів можна очікувати в сфері кредитування аграрного сектору економіки, зокрема кредитування сільськогосподарських товаровиробників, і земельним (іпотечним банком) також, питання врегулювання правового статусу якого сьогодні обговорюють у стінах Верховної Ради. Це призведе також до зміцнення банківської системи, яка на сьогодні недостатньо капіталізована. І врешті-решт, у зв’язку з появою нових інструментів (і саме іпотечного сертифіката та заставної) слід очікувати пожвавлення на вітчизняному фондовому ринку, що перебуває в стані штилю.
Ігор ШАРОВ, народний депутат України, керівник фракції партій ППУ і «Трудова Україна» у Верховній Раді.
