У  сільськогосподарському виробництві використовуються різні за якістю грунти, від чого значною мірою залежить ефективність господарювання на них. На кращих землях досягають не лише необхідного, але й додаткового (рентного) доходу, тоді як на гірших — не відшкодовують навіть виробничих затрат. Такі об’єктивні умови не можна не враховувати під час вирішення питань, пов’язаних з використанням землі, а також регулюванням відносин, котрі стосуються її.

Як оцінити те, на чому живеш і працюєш

Ще недавно, коли ми хазяйнували на матінці-землі за планово-розподільною системою, відмінності в якості грунтів певною мірою враховувались через диференціацію закупівельних цін на сільськогосподарську продукцію. Діяли так звані цінові зони. Крім того, залежно від якості земель, доводилися плани закупівлі сільськогосподарської продукції. В такий спосіб здійснювався, хоч і не повністю, перерозподіл ренти, що створювалась у сільськогосподарських підприємствах з кращими землями, на користь тих, хто господарював на відносно гірших землях.

З переходом до ринкових відносин ситуація кардинально міняється. Вигідно стає працювати тим підприємствам, які господарюють на кращих землях. Водночас ще важче відтворювати виробництво на відносно гірших землях. Ось чому перед наукою і практикою постає потреба запровадження економічних регуляторів земельних відносин на підставі інтегрального показника, який акумулював би в собі і результати господарювання на землі, і її якість.

Основа — диференційований дохід

Вивчаючи результати господарювання на різних типах грунтів, науковці і практики переконалися, що найкраще оцінювати землі за показником диференційованого доходу. Цей метод розробили ще 1988 року в усіх сільськогосподарських підприємствах України, а також на районних, обласних і республіканському рівнях.

Диференційований доход, за яким здійснено економічну оцінку земель, є матеріальною основою диференційованої ренти, котра створюється на кращих і середніх землях за рахунок вищої продуктивності праці. Завдяки праці на родючих землях з’являється додатковий продукт (додаткова вартість), що виражається у формі диференційованої ренти І і диференційованої ренти ІІ, тобто сумарний додатковий продукт, який становить різницю між прибутком загалом і прибутком, необхідним для відтворення виробництва, запропонованим нами у розмірі 35 відсотків від виробничих затрат. Такий методичний підхід було закладено в «Методиці розробки земельного кадастру в Українській РСР», схваленій 22 березня 1974 року Колегією Міністерства сільського господарства УРСР та Президією Південного відділення ВАСГНІЛ. Ця методика була опрацьована інститутами аграрної економіки, економіки НАНУ, грунтознавства та агрохімії, землеустрою.

З погляду економіки

Згідно з методикою показник економічної оцінки земель за диференційованим доходом виражає загальну величину ефективності використання земель з одночасним урахуванням їх якості і рівня інтенсивності землеробства. Визначається цей показник, виходячи з продуктивності земельної ділянки і затрат на виробництво продукції. За такою методикою проведено три тури землеоціночних робіт. Економічна оцінка агрогруп грунтів визначалася у 220 кадастрових районах країни. На основі шкал оцінки цих агровиробничих груп здійснено загальну економічну оцінку земель та оцінку за ефективністю виробництва основних сільськогосподарських культур у всіх сільськогосподарських підприємствах України. Економічна оцінка виражена у відносних величинах — кадастрових гектарах і балах. До того ж за одиницю, з якою зіставляються значення диференційованого доходу на окремих агрогрупах грунтів, береться його найвищий показник (еталон).

Скільки коштує гектар

На основі розробленої економічної оцінки земель опрацьовано методику грошової їх оцінки, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. За цією методикою у 1995 році в Україні здійснена грошова оцінка всіх сільськогосподарських угідь підприємств України.

Грошова оцінка земель визначається розміром щорічно одержуваного рентного доходу з урахуванням строку його капіталізації, тобто терміну, за який окупиться земельна ділянка. В ній визначено період капіталізації в 33 роки, що відповідає трипроцентній платі за користування кредитом. Низька процентна ставка зумовлена тим, що на відміну від інших засобів виробництва земля є найстабільнішим об’єктом вкладання капіталу і залишається постійною у сфері виробництва.

Матеріальною основою грошової оцінки землі є диференційований рентний доход. У зв’язку з інфляційними процесами в країні його слід обчислювати в натуральних показниках (центнерах зерна), який у разі визначення грошової оцінки землі переводять у вартісний вираз за внутрішніми або світовими цінами.

У зв’язку з тим, що в сільськогосподарському виробництві використовують не лише родючі, а й інші грунти, виникають умови для формування на всіх землях (незалежно від їх якості і місцезнаходження) абсолютного рентного доходу (абсолютної ренти). Під час оцінки земель диференційований дохід і абсолютний рентний, який нами визначено у розмірі 1,6 центнера зерна, підсумовуються. Так була визначена грошова оцінка гектара сільськогосподарських угідь в Україні в розмірі 3543 гривні, у тому числі ріллі — 3734 гривні. Починаючи з 1 січня 2000 року грошова оцінка індексується і загалом по Україні, й окремо в Автономній Республіці Крим та областях. Згідно з постановою Верховної Ради України від 19 вересня 1996 року щорічна індексація грошової оцінки земель доводиться до відома власників земельних ділянок та землекористувачів. Після індексації станом на

1.01.2003 р. грошова оцінка одного гектара сільськогосподарських угідь в Україні становить 8733 гривні, у тому числі ріллі — 9204 гривні.

Ціна і оцінка  — поняття не тотожні

Чинним Земельним кодексом України передбачені нормативна грошова оцінка земель, яка використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель, введення вартості землі в економічний оборот, і експертна грошова оцінка. Остання визначається на основі врахування нормативної грошової оцінки і специфіки господарювання в ринкових умовах та місцезнаходження земельних ділянок і використовується під час здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Грошова оцінка сільськогосподарських земель дає можливість вирівнювати економічні умови господарювання в галузі. Вона необхідна для регулювання земельних відносин у разі передачі земель у власність, спадщину, у разі дарування, оренди, купівлі-продажу, застави земельних ділянок, визначення ставок земельного податку, ціноутворення, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначення розміру внеску у статутні фонди акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів, спільних підприємств тощо.

Грошову оцінку не слід ототожнювати з ціною землі, оскільки перша використовується як вартість капіталу в сільському господарстві, а друга формується під час купівлі-продажу з урахуванням нормативної грошової й експертної (стосовно окремої земельної ділянки на місцевості) оцінки земель.

Справа за Держкомземом

Після 1988 року відбулися значні зміни в аграрному секторі економіки, а саме: змінилися ціни на промислову продукцію, яка використовується в сільському господарстві (техніка, пальне, добрива, будівельні матеріали тощо), що призвело до значного підвищення собівартості сільськогосподарської продукції; змінилися умови і ціни реалізації сільськогосподарської продукції; урізноманітнилися форми господарювання на землі; відбувається процес поділу господарств; зменшилася кількість  внесених добрив, що погіршило родючість грунтів. У зв’язку з цим урожайність сільськогосподарських культур впала до рівня, який відповідає природній родючості грунтів. Тому грошову оцінку земель доцільно визначати не за фактичними показниками, а на основі нормативів затрат на вирощування природного врожаю на різних за якістю землях та диференційованого рентного доходу. Для визначення диференційованого рентного доходу як стартовий відлік пропонується брати природну родючість земель.

Виходячи з нормативних затрат на гектар посівів, нормативної врожайності, реалізаційної ціни на зерно за розробленим нами алгоритмом, визначається нормативна грошова оцінка починаючи від агрогруп грунтів земельної ділянки, господарства, району, області і завершуючи по Україні загалом.

Отже, справа залишається за Держкомземом України, який може організувати практичне здійснення нормативної грошової оцінки з урахуванням сучасних умов сільськогосподарського виробництва.

Віктор МЕСЕЛЬ-ВЕСЕЛЯК, заступник директора Інституту аграрної економіки УААН, доктор економічних наук;

Микола ФЕДОРОВ, завідувач відділу земельних відносин інституту, доктор економічних наук.