Успішна аграрна реформа неможлива без надійного правового підгрунтя

Система державного (муніципального) планування землекористування (розвитку територій). Вона допускає цільове призначення кожного земельного масиву, розробку генерального плану його забудови, встановлення обов’язкових обмежень на використання кожної прилеглої до нього земельної ділянки. Під час проектування житлового селища, наприклад, фіксуються траси доріг і комунікацій усередині масиву, межі окремих ділянок і, що важливо, — розташування будівель, кількість поверхів у них, а в деяких проектах — навіть кут нахилу даху будинків.

До затвердження генерального плану забудови (чи розвитку території) земельну ділянку на цьому масиві можна купити, але будувати нічого не можна. Порушника—забудовника у судовому порядку зобов’яжуть не тільки все знести, а й сплатити солідний штраф.

Генеральний план розробляється, погоджується і затверджується кілька років. Коли і чим закінчиться процедура —невідомо, тому земельні ділянки протягом цього часу продаються досить дешево. А коли план затверджено й вимоги оприлюднюються, ціна ділянок різко зростає. Як і кількість покупців.

Він містить комплекс інвентаризаційних, оціночних, правових даних, зокрема дає опис земельної ділянки, фіксує її форму, межі й координати, встановлює площу ділянки, привласнює їй унікальний кадастровий номер (тобто неповторний на території ФРН, що дає можливість ідентифікувати ділянку в усіх документах), показує її вартість, а також виносить на план усі підземні комунікації, будівлі тощо, що особливо важливо у містах. Земельний кадастр, який постійно уточнюється, дає змогу будь-коли з’ясувати межі всіх земельних ділянок і, отже, істотно зменшити кількість суперечок.

Це форма ведення державного реєстру прав на нерухоме майно. На кожну ділянку заводять поземельну книгу (в містах на багатоквартирні будинки — «поквартирні книги»). До них заносять не тільки основні кадастрові дані (кадастровий номер, план, опис, адреса, будівлі на ньому), а й указують усіх попередніх власників від часу відведення земельної ділянки, підстави для переходу прав власності (купівля, спадкування, обмін тощо), а також усі випадки іпотеки (кредит під заставу земельної ділянки). Жодний банк не дасть кредит доти, поки не буде представлено виписку з поземельної книги, що свідчить про «юридичну чистоту» прав власності, а також про той факт, що ділянку вже не закладено в якомусь іншому банку.

Нарешті, у поземельній книзі фіксуються всі обмеження на користування земельною ділянкою (наприклад, не можна будувати будинок більше двох поверхів чи вище десяти метрів, копати чи свердлити глибше двох метрів, чіпати підземний кабель, траса якого обов’язково зазначена на плані й т. п.); а також усі обтяження чи сервітути (право обмеженого користування чужою ділянкою).

Наприклад, у поземельній книзі обумовлено ваш обов’язок забезпечити представникам влади доступ до підземних комунікацій, що проходять через вашу ділянку, тому ви не маєте права що-небудь будувати чи садити по трасі цих комунікацій; або ж ви зобов’язані дозволити прохід усім бажаючим через вашу ділянку, скажімо, до річки, котра поруч, а заодно забезпечити доступ до частини вашої ділянки завширшки п’ять метрів на березі річки. Будь-яка зміна в цих сервітутах у правовому статусі земельної ділянки, так само як і будь-які операції з ним, обов’язково відображаються в поземельній книзі, що є ніби паспортом земельної ділянки, а заодно і його літописом.

Хоч би яким досконалим було законодавство, суперечки, пов’язані із землею, все-таки виникають. Для їх вирішення в Німеччині створено земельні суди, які без затримки і особливих витрат розглядають справи, що забезпечує цим установам великий суспільний авторитет.

Зміст цієї системи полягає в тому, що на кожну угоду купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення необхідно одержати дозвіл компетентного адміністративного органу. Угода може відбутися в будь-який момент, як і підписання договору купівлі-продажу, але до одержання дозволу все це вважатиметься умовно недійсним. Мета системи — захист сільського господарства, а також земель, для цього призначених, від нецільового використання, несумлінних угод.

Основні моменти дозвільного порядку:

— відповідальним органом за видачу дозволів є зазвичай районне управління сільського господарства (Баварія) чи сільськогосподарська палата (Рейн-Вестфалія);

— дозвіл на угоду чи відмову в ній треба прийняти протягом одного місяця. Якщо рішення не прийнято, угода вважається дозволеною.

Щоб не було подібних зловживань, діють такі регулятори:

— стосовно сільськогосподарських земель може встановлюватися верхня межа цін (щоб торгівці нерухомістю не входили в ринок сільськогосподарських земель і не утруднювали доступ сумлінних фермерів до розширення своїх сільськогосподарських земель);

— установлюється прогресивне оподаткування доходів, отриманих від угоди купівлі-продажу (різниця між вартістю покупки ділянки і вартістю продажу) таких ділянок, відчуження яких здійснюється в межах двох років після придбання (для ділянок під забудову).

Занижувати ціну в договорі, з’ясовується, намагаються не тільки у нас. У Німеччині, як і в деяких інших країнах, закон надає муніципальним утворенням право першочергової купівлі земельної ділянки. Це означає, що муніципалітет, якщо ціна угоди здалася йому занадто низькою, має право викупити цю ділянку на умовах оформленого, але не зареєстрованого договору.

Ось такі земельні відносини в інтересах суспільства функціонують у ФРН. Близькі до них по суті діють у Канаді, Франції, Австрії, Австралії та деяких інших країнах. Розрізняються поміж собою лише деталями чи способом їх реалізації. Наприклад, одним із головних методів державного регулювання земельних відносин за кордоном є планування використання земель. У різних країнах воно називається по-різному: у Великій Британії — «планування міських і сільських територій»; у ФРН — «упорядкування територій»; у Франції — «землеустрій території»; у США — «зонування».