Із ХVІІ ст. у Парижі почали використовувати житлові приміщення, розташовані на впорядкованих горищах під дахами будівель. Ці житлові приміщення були дешеві, що давало змогу використовувати їх невибагливим мешканцям, студентам та творчій інтелігенції. Свою назву — «мансарди» — вони дістали від імені архітектора Франсуа Мансара, який вирішив використати численні горищні приміщення як додаткову житлову площу.

Останнім часом мансардне житло стає елітним і призначено для багатих прошарків населення. Невикористані горища у житлових будинках центральної частини міст спричинили можливість появи мансард. Абсолютна їх більшість розташована у старовинних будинках. Торкнулася ця проблема головним чином великих старовинних міст — таких, як Київ, Львів.

Зазначу, що реалізація ідеї перетворення горищ житлових будинків на мансардні поверхи не завжди досягається законними методами. І в окремих випадках це призводить до протистояння між мешканцями будинків і органами виконавчої влади та місцевого самоврядування. Задіяні в ньому і комерційні фірми, яким надається право на надбудову житлових будинків. Однією з умов укладання інвестиційного договору і наслідком його виконання є перехід до інвестора права власності на горище, яке підлягає переобладнанню. Досить часто зацікавлені сторони не дотримуються вимог законів, намагаючись трактувати їх на свій розсуд. Виконавча влада і інвестори розглядають надбудову мансард та декількох поверхів як можливість отримати та перепродати додаткову площу в центрі міста з мінімальними витратами.

Проте за законом для цього необхідно провести технічне обстеження житлового будинку, отримати висновки відповідних служб міста, розробити проектно-кошторисну документацію, узгодити проект надбудови. Невиконання зазначених вимог може призвести до негативних наслідків, оскільки частина будинків може бути просто зруйнована, бо не витримає додаткових навантажень від надбудови декількох поверхів.

Проектно-кошторисну документацію повинні розробляти спеціалізовані організації. Але найчастіше її розробляють окремі фірми, які навіть не мають ліцензій на виконання робіт з реконструкції. До цього часу жорсткого архітектурного контролю за зведенням надбудов не існує, тим більше що роботи головним чином ведуться без відселення мешканців, що суперечить нормам чинного законодавства України, оскільки будь-яка реконструкція передбачає обов’язковість відселення людей.

Із ростом популярності мансардної нерухомості почала зростати і привабливість мансардних проектів як бізнесу. Так почалося комерційне мансардне будівництво. Місцева влада оголошувала конкурси на інвестування, потім обрані інвестори отримували дозвіл на проведення робіт. У більшості випадків дозвіл на переобладнання горищного приміщення у мансардний поверх перетворювався ще й на надбудову одного, а інколи й двох поверхів. Як повідомляють агентства нерухомості, вартість квадратного метра престижного житла горища, перебудованого у мансарду, в центральних районах столиці становить у середньому 1000—1500 умовних одиниць.

Коли в інвестора виникає бажання заволодіти «елітним будинком», іде повне ігнорування законних прав та інтересів його мешканців. Вони й намагаються протидіяти таким «інвесторам». На протести мешканців, яких хвилювала доля їх житлових будинків, спочатку просто не звертали уваги. Для можливості спільних дій за свої права вони почали об’єднуватися спочатку в товариства, а потім — в об’єднання співвласників квартир.

Громадський резонанс досяг свого апогею минулого року. І нарешті влада зрозуміла, що це досить серйозна житлова і містобудівна проблема, на яку вже не можна заплющувати очі. Це й привело до того, що вимоги до інвесторів жорсткішають, від останніх вимагають строгого дотримання чинного законодавства, особливо у стосунках з мешканцями. Але судова практика, як і раніше, продовжує діяти на користь інвесторів і місцевої влади.

До Спеціальної контрольної комісії Верховної Ради України з питань приватизації, яку я очолюю, надходить значна кількість звернень від мешканців житлових будинків, яких просто поставили перед фактом, що вже є інвестор, з яким підписано інвестиційний контракт, і він готовий втілювати його умови в життя, навіть без наявності всіх необхідних дозволів та затвердженої в установленому чинним законодавством порядку проектно-кошторисної документації. Зокрема, ми розглядали звернення мешканців будинку № 1 по вулиці Дарвіна, будинку № 14 по вулиці Круглоуніверситетській, №33 по вулиці Володимирській, № 2-4/7 по вулиці Пушкінській та багато інших.

А нещодавно зі Львова надійшов до нашої комісії великий пакет документів від громадської організації «Страйком», яку й створено для обстоювання законних прав мешканців на допоміжні приміщення житлових будинків. Представники громадськості повідомляють про проблеми, що виникають у їхньому місті.

Отож я вирішила ініціювати звернення до Конституційного Суду України від групи народних депутатів з приводу офіційного тлумачення чинного законодавства щодо використання допоміжних приміщень житлового будинку. Сподіваюся, що найближчим часом наше конституційне подання буде розглянуто і Конституційний Суд надасть офіційне тлумачення положень статей першої та десятої Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».

А поки що ми надаємо роз’яснення всім мешканцям, які звертаються до Спеціальної контрольної комісії з питань приватизації. Тепер же я хочу звернути увагу читачів газети на трактування зазначених проблем чинним житловим та містобудівним законодавством України. Відповідно до п.2 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку (які передаються безоплатно і окремо приватизації не підлягають), технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Вони зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

Постановою Кабінету Міністрів України «Про механізм впровадження Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 8 жовтня 1992 року № 572 затверджено нормативні акти, спрямовані на виконання закону. Серед них і Правила користування приміщеннями житлових будинків та прибудинковими територіями. Пункт 26 зазначених Правил відносить сходові клітки, ліфтові шахти, горища і підвали до допоміжних приміщень. Також горища і підвали мають статус допоміжних приміщень відповідно до п. 4.1 наказу Державного комітету по житлово-комунальному господарству та Фонду державного майна України від 5 квітня 1995 року № 28/389, яким затверджено типовий статут об’єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку.

Згідно з п.41 «Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян», затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 року № 56 не підлягають приватизації допоміжні приміщення житлових будинків, призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку (приміщення теплових пунктів, котелень, сміттєзбірників, колясочних, приміщення, через які прокладено мережі комунікації, а також приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого будинок персоналу, та складські приміщення). Власником перелічених приміщень після приватизації квартир є товариство власників квартир. Тобто вони перебувають у спільній сумісній власності власників приміщень певного будинку. Вільні підвальні приміщення за згодою власників квартир переобладнуються у кладові і передаються їм у власність безплатно у встановленому порядку.

Стаття перша Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» надає визначення терміну «допоміжні приміщення багатоквартирного будинку». Зокрема, це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Різне застосування законодавства з цих питань порушує право приватної власності, гарантоване статтею 41 Конституції України. У частині другій цієї статті зазначено, що право власності набувається у порядку, визначеному законом. А оскільки громадяни набули право власників житла відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», то треба аналізувати статті саме цього закону.

Наведені вище статті законів є достатнім свідченням того, що з моменту приватизації власники приватизованих квартир стають співвласниками будинку і відповідно до своїх часток у ньому зобов’язані його утримувати. Згідно з законом власники квартир відповідно до своєї частки у житловому будинку отримали право власності на допоміжні приміщення будинку (підвали, горища, холи, колясочні тощо), а також на його конструктивні елементи — частини споруди, які забезпечують її цілісність та потрібні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в’їзна група тощо), як на майно, що перебуває у загальному користуванні і не може бути відокремленим. Слід підкреслити, що закон не містить будь-яких додаткових вимог, які треба виконати власникам квартир, щоб вважатися суб’єктами права спільної часткової власності на допоміжні приміщення. Єдина вимога — оформити право власності на свою квартиру. Виходячи з цього, без участі (згоди) власників приватизованих квартир — співвласників допоміжних приміщень, з ними неможливо проводити будь-які юридичні дії (продавати, здавати в оренду, перебудовувати тощо).

Тобто багатоквартирний житловий будинок є спільною частковою власністю громадян — власників приватизованих квартир, і відповідного державного органу, який виконує повноваження власника щодо об’єктів права комунальної власності, за умови, що не всі квартири в будинку приватизовані. Відповідно до п.1 ст.113 Цивільного кодексу України володіння, користування і розпорядження майном у разі спільної часткової власності провадиться за згодою всіх учасників. Оскільки спільна часткова власність створюється з участю всіх співвласників, то будь-які дії щодо майна, яке є об’єктом права спільної часткової власності, повинні проводитися лише за наявності згоди всіх співвласників незалежно від розміру частки кожного з них або згоди уповноваженої ними особи.

У разі відчуження частки у спільній власності інші учасники спільної часткової власності мають переважне право набуття цієї частки за тією ж самою ціною та на тих самих умовах. Частина друга статті 114 Цивільного кодексу України регламентує порядок інформування інших учасників спільної власності про умови відчуження, зокрема, попередження їх у письмовій формі із зазначенням всіх істотних умов відчуження. У процесі прийняття господарськими органами рішень про залучення інвесторів до переобладнання горищ, тобто в процесі розпорядження спільною частковою власністю, не можуть ігноруватися інтереси громадян, які є учасниками спільної часткової власності.

Отже, орган місцевого самоврядування не має права продавати, здавати в оренду або вирішувати питання перебудови, надбудови, переобладнання житлових приміщень будинку, зокрема горищ і підвалів, без згоди співвласників будинку — власників приватизованих квартир. Питання розпорядження спільною власністю регулюється законодавством України. Спори, що виникають у процесі розпорядження спільною власністю, вирішуються у судовому порядку.

Частиною другою статті 19 Конституції закріплено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі та у спосіб, що передбачені Конституцією України та законами України. Відповідно до частини першої статті 43 Закону України «Про місцеві державні адміністрації» акти місцевих державних адміністрацій, які суперечать Конституції України, рішенням Конституційного Суду України або інтересам територіальних громад чи окремих громадян, можуть бути оскаржені в органи виконавчої влади вищого рівня або в суді.

Україна — правова держава. Це проголошено Конституцією. Головний обов’язок держави —затвердження і забезпечення прав і свобод людини. Одним із таких прав є право на житло. Воно стосується всіх, оскільки кожна людина повинна мати нормальне житло. І держава повинна зробити все залежне від неї, щоб це право існувало не тільки на папері.

Валентина СЕМЕНЮК, народний депутат України, голова Спеціальної контрольної комісії Верховної Ради України з питань приватизації.