Попри негаразди, в Україні діє ринок житла. Як і належить, найбільшого розмаху він набув, звичайно, у столиці. З великих рекламних щитів та обкладинок різних кольорових видань нас закликають поповнити лави новоселів холдингова компанія «Київміськбуд», Державна госпрозрахункова організація (ДГО) «Житло-інвест», закрите акціонерне товариство «Познякижитлобуд», приватні підприємства.
Громадянин може стати власником квартири негайно, одразу сплативши її вартість за ринковими цінами, включаючи ПДВ, або проінвестувати її будівництво протягом одного-двох років (у цьому разі ПДВ не справляється). Найпоширенішою є практика інвестування будівництва житла.
Готові до заселення будинки приймають комісії, до складу яких входять представники Держархбудконтролю, Держохоронпраці, Держекології, Держенергозбереження, санепідемстанція, пожежники, а кожну окрему квартиру — майбутні їх власники.
Та хоч би яким прискіпливим був контроль, але в процесі експлуатації квартири можуть виявитися недоліки, що є результатом неякісно виконаних робіт. Що має робити господар такої квартири? Напевно, звернутися з претензією до організації, з якою він уклав інвестиційний договір на будівництво житла. Але тут на нього можуть чекати несподіванки, бо договір той, виявляється, не про нього писаний. Це не вигадка журналіста, це авторитетна думка досвідченого юриста Віктора Мельника.
— Сьогодні в Україні, — вважає пан Мельник, — практично не укладається інвестиційних договорів (угод), які відповідали б загальноприйнятим у цивілізованому світі вимогам: бути абсолютно зрозумілими й прозорими, що дуже важливо з точки зору контролю їх дотримання, та всіляко захищати інтереси фізичної чи юридичної особи, що виявила бажання вкласти кошти в будівництво житла.
Нехтування інтересами особи зумовлене вже самими засадами взаємовідносин цієї особи з основним (головним) інвестором (це зазвичай банк) і забудовником — підрядною будівельною організацією. Діяльність останніх спрямована на отримання прибутку. Прибуток цей значною мірою забезпечують своїми коштами саме оці фізичні та юридичні особи — інвестори, але ніхто не вважає їх партнерами по бізнесу, і участі у розподілі доходів вони не беруть. А було б справедливо, якби вони отримували спільно збудоване житло не за ринковими цінами, а за собівартістю. Про справжню собівартість житла (а вона може бути значно нижчою від ринкової ціни), про витрачання інвестиційних коштів ні банк, ні забудовник перед інвестором не звітують, хоча їх зобов’язує до цього стаття 390 чинного Цивільного кодексу.
Разом з паном Мельником ми проаналізували деякі інвестиційні договори і хотіли б поділитися з читачами своїми враженнями.
Щоб придбати житло, що його будує ХК «Київміськбуд», ви маєте укласти договір про участь у фонді фінансування будівництва (далі — ФФБ) з акціонерним комерційним банком «Аркада». Перш ніж поставити підпис під цим, м’яко кажучи, не дуже зрозумілим для пересічної людини документом на шести сторінках, ви повинні вивчити і погодитися беззастережно виконувати не більш зрозумілі «Правила фонду фінансування будівництва за програмою АТХК «Київміськбуд», що викладені вже на тринадцяти сторінках. І форма договору, і правила затверджено рішенням правління АКБ «Аркада» у червні 2002 року.
У відносинах з «Аркадою» ви стаєте довірителем, оскільки довірили банкові розпоряджатися вашими коштами від його (не вашого!) імені та «в інтересах спільного інвестора ФФБ» (пункт 1.2 договору). Хто такий спільний інвестор? Це така собі абстрактна, жодним чином юридично не оформлена «спільність довірителів ФФБ», які «не мають права власності на наперед визначені частки активів ФФБ і не можуть самостійно розпорядитися активами ФФБ» (пункт 1.3 договору).
Хоча ви маєте намір побудувати житло з ХК «Київміськбуд», жодних стосунків з цим холдингом ви не матимете. Взагалі про ваше існування у «Київміськбуді» дізнаються, коли, як кажуть, буде уже по всьому. Цитуємо пункт 1.4 договору: «Після введення будинку в експлуатацію, за умови виконання всіх правил ФФБ для отримання у власність об’єкта інвестування, довіритель набуває для забудовника статусу інвестора. Список таких інвесторів банк передає забудовнику...».
А як же ви, майбутній власник квартири, без контактів із забудовником можете впливати на її якість чи пред’явити претензії, виявивши якісь недоробки під час експлуатації квартири? Напевно, ніяк, бо жодних зобов’язань перед вами забудовник не має. То, може, вам тут допоможе банк, який, якщо сказати зрозуміліше, найнявся обстоювати ваші інтереси? Наївна ви людина! «Банк не може відповідати перед довірителем ФФБ щодо спорудження і якості об’єктів будівництва та передачі довірителям у власність об’єктів інвестування» (пункт 4.13 правил ФФБ). З чим вас і вітаємо!
Взагалі ні в договорі, ні в правилах про якість житла (об’єкта інвестування) жодної згадки. Яким має бути, а яким не бути отой об’єкт інвестування — ані слова. А хіба не було б справедливо, якби до договору були долучені й інші правила, що справді захищали б оту «спільність довірителів», ними ж самими запропоновані? Адже музику замовляє завжди той, хто платить.
Ще одне. У правилах довіритель визначається також як позичальник (пункт 1.3). Чому позичальник? Людина, яка вносить у ФФБ щонайменше 30 відсотків ринкової (не забувайте) вартості об’єкта інвестування, а потім сумлінно сплачує решту коштів «відповідними частинами у строки, визначені у свідоцтві про участь у ФФБ», раптом визнається позичальником. У кого? У самої себе? А чи не є у цьому разі справжнім позичальником банк, який використовує кошти довірителів з метою отримання доходу?
Далі. Якщо ви, скажімо, захотіли замість наміченої вами двадцятої квартири отримати ні за ким іще не закріплену двадцять другу, ви повинні будете сплатити банку винагороду (!) у розмірі 0,8 відсотка від вартості закріплених за вами «вимірних одиниць в об’єкті інвестування за ціною одиниці об’єкта інвестування на день подачі відповідної заяви», а також ПДВ. Стільки само коштуватиме вам оформлення переуступки своїх прав одному з близьких родичів. А їх переуступка іншій особі — ще більше, вже 4,1 відсотка закріплених вимірних одиниць плюс ПДВ. Якщо ж ви зважитеся відмовитися від послуг банку і забрати свої кошти з ФФБ, то ви знову-таки недорахуєтеся 4,1 відсотка належної суми та ПДВ.
Не переобтяжений турботою про майбутнього новосела і інвестиційний договір (саме так зветься цей документ), що укладає з ним ДГО «Житло-інвест», хоча він уже значно зрозуміліший, конкретніший і менший за обсягом. Проте замість того, щоб передбачити гарантії, наприклад, стосовно якості об’єкта інвестування, «Житло-інвест» лише надає інвесторові «право звернутися до генпідрядної організації з приводу розгляду питань невиконання на об’єкті деяких оздоблювальних робіт» (пункт 2.1.5) або «протягом місяця після введення будинку в експлуатацію письмово звернутися до організації (ДГО) для вирішення питань про усунення виявлених на об’єкті недоліків генпідрядною організацією, що безпосередньо здійснювала будівництво будинку» (пункт 2.1.6). Вам, напевно, не слід розповідати, як у нас здійснюється «вирішення питань щодо усунення».
Договір передбачає, що він може втратити чинність у разі, якщо інвестор порушить терміни перерахування коштів на рахунок ДГО. Це суперечить Цивільному кодексу України, зокрема його статті 162 «Недопустимість односторонньої відмови від виконання зобов’язання». Таке має вирішувати суд.
Усе це наводить на думку, що людині, яка ризикне відстоювати свої порушені права, посилаючись на такий договір, зробити це буде дуже нелегко, бо квадратний метр залишатиметься для нас фігурою з багатьма гострими кутами.
Кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.
Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно, або за доступну для них плату відповідно до закону (стаття 47 Конституції України).
