Шановна редакціє!
Давно, давно вже час навести прозорий, а головне — законний, лад в архітектурно-будівельних справах і сподіваннях міської громади столиці, до якої я маю честь належати. А втім — по порядку.
Мені пощастило жити просто в серці столиці, в будинку № 4 по вулиці Городецького. Як то кажуть, центріше і бути не може. Будинок цей з грудня 1996 року віднесено до пам’яток архітектури. І хоча відповідної таблички на фасаді немає (ймовірно, в міській скарбниці на ці цілі не знайшлося грошей), відповідний наказ ніхто не скасовував. Саме в ньому наголошено, що цей об’єкт розташований у зоні регулювання забудови першої категорії. Іншими словами, саме міська влада має на всіх рівнях захищати недоторканність цієї пам’ятки. Але так вже вийшло, що від усіляких зазіхань інвесторів певного типу його доводиться захищати тільки самим мешканцям.
Усе почалося тепер уже в далекому 1998 році. Саме тоді райрада Старокиївського району зробила спробу продати горище нашого будинку для надбудови двоповерхової мансарди. На той час всі квартири вже було приватизовано, і нам, мешканцям, удалося перешкодити здійсненню цього варварського проекту (можна лише уявити, як прикрасила б архітектурну пам’ятку така надбудова). Прикладів — хоч відбавляй, по всьому Хрещатику і не тільки.
Витримавши першу облогу (вже не буду вдаватися в подробиці, скільки сил і нервів було витрачено на скасування рішення про продаж горища «стратегічному інвесторові», адже бюрократичну машину було запущено на повні оберти), всі мешканці усвідомили і відчули на своїй шкурі, який це ласий шматочок, наш будинок. І тоді, щоб легше було його захищати й надалі, ми вирішили скористатися зі свого права і, керуючися ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», створити об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Практично весь 1999 рік пішов на те, щоб офіційно зареєструвати наше об’єднання, які ми на честь Городецького назвали «Архітектор». Чиновники чіплялися буквально до кожного слова в статуті, до кожної коми в протоколах зборів, до кожного підпису на інших документах. Тільки після того, як ми звернулися до суду, наше об’єднання таки зареєстрували.
Цікава деталь. На другий день після подання позову нам зателефонував заступник голови райдержадміністрації і запропонував одержать вже готові всі реєстраційні документи. Заяву з суду, зрозуміло, ми відкликали з причини самоліквідації предмета позовної вимоги. Такий собі збіг.
* * *
Коментар журналіста. Як відомо, приватизація квартир мало що змінила у відносинах власників і комунальників в особі ЖЕКів. Мало того. Деякі з ЖЕКів без підписання договору на обслуговування взагалі відмовляли людям у виданні документів, необхідних для приватизації. Однак юридичний нонсенс полягає навіть не в цьому.
Річ у тім, що завдяки ст. 1 закону про приватизацію держжитлофонду з моменту переходу хоча б однієї квартири в приватну власність в багатоквартирних будинках, місцеві ради народних депутатів (в особі будь-яких його управлінських структур) де-юре вже не є одноосібним власником будинку. А отже, не мають права самостійно (без узгодження з власниками квартир) розпоряджатися будь-якою його частиною.
Де-факто поодинці відстояти своє право розпоряджатися багатоквартирним будинком власникам приватизованих квартир, не об’єднаних у відповідну юридичну особу, практично неможливо. Напевно, тому з такими труднощами відбувалася реєстрація «Архітектора».
Невизначеність, що реально склалася в питанні власності на багатоквартирні будинки після приватизації квартир, відкривала муніципальним чиновникам цікаві перспективи. Але про це нижче. А тепер зазначимо, що витрати на зведення, скажімо, мансард у центрі столиці становлять від 50 до 150 доларів США на квадратний метр. А продажна його ціна — від 600 до 1500 доларів. Звичайно, без урахування, так би мовити, представницьких витрат. Тож атаку на горище будинку № 4, що по вулиці Городецького, легко пояснити.
Тільки в листопаді минулого року, майже через 10 років після початку приватизації житла, було прийнято Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».
* * *
Отже, пройшовши через поневіряння, ми стали одноправними, цілковитими власниками не лише своїх квартир, а й усього нашого будинку. І що? Через рік 231,7 квадратних метра підвалу продають ТОВ «Миколаївське»! Знову-таки, як і у випадку з горищем, ніхто з нами, мешканцями, оборудку не узгоджував.
Ця історія взагалі схожа на детектив. Як відомо, 1 жовтня 2001 року Старокиївський район столиці було ліквідовано. Звісно, наказали довго жити і всі його господарсько-управлінські структури. Тим часом, акт купівлі-продажу підвалу нашого будинку було підписано 31 жовтня... головою Фонду приватизації комунального майна Старокиївського району паном Шуляком. Тобто адміністратором структури, що не існує! Мало того. Майже за два місяці, 24 грудня, цей самий пан видає покупцеві підвалу «Свідоцтво про власність», засвідчене печаткою Фонду приватизації комунального майна того-таки Старокиївського району, що вже три місяці не існував. Містика, та й годі! Чи не тому сам акт купівлі-продажу, а тим паче свідоцтво про власність, завірені печаткою неіснуючої структури, не пройшли необхідну реєстрацію в міському бюро технічної інвентаризації?
Куди пішли гроші від продажу підвалу для нас, повноцінних власників будинку, — таємниця за сімома печатками.
* * *
Коментар журналіста. Розрив у часі прийняття законів і тим паче підзаконних актів, які визначають порядок приватизації держжитлофонду і користування ним на правах приватної власності, призвів до того, що співвласники багатоповерхових будинків до останнього часу залишалися, по суті, безправними. Так, об’єднання «Архітектор» не один раз зверталося до влади з вимогою передати йому будинок № 4 по вулиці Городецького на баланс, що передбачено законодавством. У відповідь лунало одне: немає відповідного механізму. Отже, балансоутримувачами колишнього держжитлофонду після його приватизації поки що лишаються чиновники — комунальні служби райдержадміністрацій.
І ще. В законодавстві, хоча і виписано термін «нежиле приміщення житлового комплексу», паспортизацію багатоквартирних будинків з цього питання в столиці досі не проведено. Гадаю, аж ніяк не випадково. Бо нежилі приміщення багатоповерхівок є комунальною власністю, а отже, самостійним об’єктом цивільно-правових відносин, до якої приватизація квартир не має жодного відношення.
А допоміжні приміщення (зокрема горища та підвали) за законом передають власникам квартир безплатно на правах неподільної, невідчужуваної, колективної власності, що не підлягає приватизації. Адже вони теж є нежилі!
Саме ці термінологічні ножиці плюс формальна невизначеність стосовно власності на колишнє держжитло (балансоутримувач — це аж ніяк не співвласник, а власник, який не утримує на балансі свою власність, звісно, не має можливості нею розпоряджатися) і дозволяє чиновникам розпродавати (під виглядом приватизації нежилого фонду) горища та підвали багатоповерхівок у центрі Києва. Зокрема й будинків, що їх віднесено до історичних пам’яток. Саме тому чимало з них сьогодні «прикрашено» архітектурно-еклектичними мансардами, а в підвалах з’явилися приватні кафе, більярдні, крамниці, казино та інші принади вільного підприємництва.
* * *
Новоспечений власник підвалу нашого будинку миттєво розпочав активну будівельну діяльність. Спочатку, як заведено, врізав у двері нові замки, перекривши тим самим вільний доступ до комунікацій. Тепер у разі прориву водопроводу, скажімо, в квартирі на третьому поверсі, мешканці фактично не мають можливості оперативно перекрити аварійний стояк. Тож архітектурна пам’ятка може перебувати під загрозою затоплення.
Але й це ще не все. Розпочавши будівельні роботи в підвалі, ТОВ «Миколаївське» зруйнувало опорну колону під квартирою № 7, де мешкає родина Філіппенків. На підлозі і в стінах тут з’явилися тріщини, які дедалі розширюються. Немає жодної гарантії, що ці тріщини не вийдуть на фасад нашого будинку. І тоді пам’ятка архітектури перейде в аварійний стан з непередбачуваними наслідками.
І знову за його збереження боремося тільки ми, його мешканці. Адміністрація (тепер уже Шевченківського району, куди віднесено нашу вулицю) на звернення по суті проблеми не реагує. Чи не тому, що Фонд комунального майна цієї адміністративної структури столиці очолив... той самий пан Шуляк!
Щоправда, в цій боротьбі нам удалося одержати першу перемогу. Печерський місцевий суд Києва за нашим позовом наклав арешт на продані ТОВ «Миколаївське» 231,7 квадратних метра підвалу нашого будинку. Руйнівні для пам’ятки архітектури будівельні роботи припинено. Поки що. Наступний наш крок — боротьба за визнання договору купівлі-продажу нечинним. Сподіваємося цього добитися. Адже ж усі кажуть, що ми будуємо правову державу...
* * *
Коментар журналіста. Лише 11 жовтня минулого року Кабмін нарешті спромігся ухвалити постанову (№ 1521), що визначає механізм управління приватизованим житловим комплексом країни. Зокрема, передача багатоквартирних будинків в управління (в тому числі й на баланс) об’єднанням їх співвласників.
Безперечно, ліпше пізно, ніж ніколи. Однак потяг не наздоженеш. Принаймні мешканцям тих будинків, чиї підсобні приміщення (насамперед горища і підвали) з початком приватизації було продано приватникам під виглядом нежилих об’єктів.
Тут річ ось у чому. Для утримання багатоквартирного будинку (тим паче старовинної будови, що є пам’яткою архітектури) потрібні гроші. На поточні та капітальні ремонти, на реставрацію, на інженерно-експлуатаційне обслуговування. Їхнім джерелом, окрім платежів за житлоплощу і комунальні послуги, всіма законами і підзаконними актами визначено доходи від здавання підсобних приміщень в оренду. Тих самих горищ і підвалів, які (принаймні, в більшості будинків центральної частини столиці) давним-давно вже продано приватним особам. Тим самим співвласники «багатоквартирок» геть-чисто позбавлені цих доходів.
Тим часом ціни на утримання будинків та комунальні блага неминуче зростатимуть. Легко передбачити, що вже найближчим часом багато кому з корінних киян, які мешкають у центрі столиці, просто не по кишені буде утримувати, навіть об’єднавшись, свої житлові комплекси. Висновки робіть самі...
Лариса ІВАЩУК,заступник голови правління об’єднання «Архітектор».
(Коментар Ігоря НАУМЕНКА.)
