Точаться вперті розмови, що нині в будівельній галузі України діють відомі всім зацікавленим такси та тарифи. Ті, хто прагне працювати в правовому полі, шанує свою репутацію і не хоче заносити в контролюючі структури гроші за надання дозволів і здачу об’єктів в експлуатацію, між тим піддаються тиску і репресіям. Тому будівельники відповідали на мої запитання стосовно цього неохоче, уникаючи розставляти будь-які акценти. Але я почув, що виконувати будівельні роботи чітко за вимогами законодавства теж коштує грошей, причому більших, ніж в інших іде на вирішення в обхід закону питань у Києві. Будівельники, які нізащо не зголошуються фігурувати в матеріалі, кажуть, що такса в різні роки коливалася, за минулої влади часом зашкалювала за 5 доларів за метр квадратний. Сьогодні, за інформацією інсайдерів, вона менша — від долара до трьох. Скільки будинків будується наразі в Україні? Перемножте і зрозумієте, яких сум може сягати ця корупція у квадраті в разі, якщо вона має такі масштаби.

 

 

Нові багатоквартирні будинки в Чернівцях навіть візуально різняться якістю робіт. За використанням сучасних матеріалів, в оздобленні, за кольоровою гаммою фасадів, рівнем інфраструктури, як-то підземні чи наземні паркінги, дитячі майданчики з клумбами, трав’яними газонами і деревами, висадженими по обидва боки мощених тротуарною мозаїкою доріжок. У місті є квартали, в які вмонтовано сучасні будинки, котрі легко могли би прикрасити якусь паризьку чи лондонську вулицю. Безпеку тут створюють ажурні огорожі й автоматичні шлагбауми на в’їздах і виїздах.


Та є багато забудовників міста, чомусь це переважно заїжджі будівельні компанії, власники яких, схоже, прагнуть зірвати куш і «робити ноги».


Чернівецькі будівельники зі стажем, з якими я спілкувався, а це відомі, шановані в місті люди, попри це заявляють, що ставлення до конкурентів з інших міст має бути чесним і терпимим, і вони поважають колег.

Будівельний ринок нині широкий, а народ не настільки майновитий, щоб різко зростав градус конкуренції. Порядні учасники будівельного ринку перш за все прагнуть створення рівних для всіх умов. Закон має бути один для всіх, а не тільки для тих, хто будує з переконанням, що завтра зможе чесно дивитися людям у вічі й спатиме спокійно, переконаний у безпеці збудованого ним житла. Коли мова заходить про ціну питання у цій сфері, у тому числі тарифу за квадратний метр, мої співрозмовники знизують плечима. Чіткої відповіді на диктофон уникали давати всі, з ким я спілкувався на цю тему. І зрозуміло, людям треба будувати, а не воювати із системою. Але в приватних розмовах деякі співрозмовники розповіли мені, що ті, хто згідний відвозити один і більше доларів за квадратний метр до столиці, вважають, що згодом ця оборудка дасть їм змогу в обхід норм і будівельних вимог зекономити до 200 доларів на метрі квадратному. Як правило, з «безпрєдєльщиків» беруть за метр квадратний більше, ніж з компаній, які будують із дотриманням технологій, але й ступінь відповідальності різний.

Проте мені не вдалося отримати конкретного підтвердження, що така система фінансового задобрювання когось у Державній архітектурно-будівельній інспекції (ДАБІ) існує.


Будівельники наголошують, що при цьому позиція ДАБІ абсолютно виграшна, вона практично ні за що не відповідає. Її представники можуть хіба що протягом 2—3 місяців після здачі будинку з’явитися, перевірити відповідність до поданих даних, але зазвичай, якщо їх попередньо вже «зацікавили», об’єкти ніхто перевіряти не буде. В результаті таких підходів новосели отримують неякісні помешкання у небезпечних будинках, бо всі ці компроміси з технологіями і будматеріалами потім вилазять їм боком.


Цей декларативний принцип, за яким здаються об’єкти, не передбачає багатьох речей. Часто навіть підключення до комунікацій. На практиці відбувається так: людина приходить до того, хто реалізує квартири, зведені за всіма будівельними нормами, а там ціна, наприклад, 800 доларів за метр квадратний. Потім іде до того, хто «лівачить» на цьому ринку, а там — лише 10 000 гривень. Недосвідчений покупець вибирає там, де дешевше, і часто залишається біля розбитого корита. Якість робіт не відповідає будівельним нормам, багато з них не завершені, комунікації не підведені, про благоустрій навіть не йдеться. Потім такі новосели пікетують державні органи, збираючи ЗМІ, відриваючи міського голову від роботи, вимагаючи, щоб той вийшов із кабінету і підключив їм воду, світло та газ. Бо їм не під’єднали, а вони за квартиру розрахувалися.


Окрім усього, такі будинки зведені у сейсмозоні, де розташовані Чернівці, з численними порушеннями будівельних норм і не є безпечними для проживання, становлять загрозу життю мешканців.


Два забудовники нині зводять житло у чернівецькій промзоні, хоча, згідно з Генпланом, там будувати його не можна. «Ми боїмося ківш екскаватора занурити в ґрунт без відповідних дозволів, а хтось розпочинає зводити будівлі без проекту, що пройшов експертизу», — кажуть бувалі чернівецькі забудовники. Чому ж недобросовісні виконавці робіт настільки впевнені в своїй безкарності? Відповідь — на поверхні. На запитання: «Чи існує корупція на рівні ДАБІ?» прямої відповіді вони уникають: «Не пишіть нічого такого, щоб нам потім перешкоджали працювати. Ми просто вимагаємо рівних для всіх умов, потерпаємо за свою репутацію і за безпеку мешканців».


Та, навіть виходячи з того, що забудовники дотримуються принципу «омерти», наявність численних порушень як вірогідних наслідків корупції помітно неозброєним оком. Це видно по зданих в експлуатацію будинках без мереж, без доведеного до пуття фасаду, по часто навіть відсутності вікон, не кажучи вже про стан прилеглих територій.


Українські будівельники працюють за п’ятьма категоріями складності будівництва. Перші три — декларативні. Це означає, що сам будівельник каже: «Я готовий, я здав усі необхідні документи, і згідно із законом ви маєте їх зареєструвати та протягом трьох місяців прийти і перевірити». Дозвіл — це вже 4-та — 5-та категорії. Як правило, «нелояльних» будівельників прагнуть загнати у 4-ту — 5-ту категорії. Хоча дотепер у Чернівцях забудова велася за 3-ю категорією. Тобто, на кожен будівельний майданчик видавалися по кілька містобудівних умов. Наприклад, будинок  4-під’їздний, кожен під’їзд має свій фундамент, парадні входи, дах тощо. Якщо декларувати і будувати весь комплекс одночасно, він підпадає під 4-ту категорію, яка передбачає наявність 380 мешканців. За 5-ю категорією їх не набагато більше, більшою є лише площа забудови. Це практично майже мікрорайон.

Проте, в тому числі й через фінансові причини, раніше всі будували за 3-ю категорією складності, розділяли будинок на блоки-під’їзди, здавали секції по черзі. В такому випадку експертиза проходила на місцевому чернівецькому рівні, і кейс нікуди везти було не треба. Забудовник подавав у місцеве представництво ДАБІ декларацію, що він розпочинає будівництво, ті давали дозвіл, а потім встановлювали контроль. Цей спосіб є ефективним в економічному сенсі, пожвавлює загальне будівництво в місті, де будівельний бум уже минув. За такою схемою забудовник здавав дім в експлуатацію, подавав про це декларацію і на його плечі лягала вся відповідальність. За експертизу теж платили, але значно менше, а головне, що все відбувалося у рамках закону.


Що ж сьогодні? Будівельники називають те, що відбувається, прикладом децентралізації у лапках. Нині будь-який дозвіл-експертизу змушують виготовляти за 4-ю категорією складності, а такі дозволи надаються тільки в Києві. Не секрет, що в столиці часто-густо навіть не уявляють, де знаходяться Чернівці, звично плутають із Черніговом чи Черкасами. Добре, що не з Чикаго. Київські чиновники розглядають окремий будинок, часто не маючи жодної уяви про його розташування у міській забудові, про його логістику тощо. Будівельники припускають, що все ускладнили для того, аби приїжджали і заносили документи за тарифом. Поки цього не зробиш, нічого й не отримаєш, стверджують майже всі мої співрозмовники. Ті, хто все ж наважуються піти на державну експертизу, попередньо нікого не зацікавивши, наражаються, у кращому випадку, на упереджене ставлення. Після цього з Києва, як правило, ніхто у Чернівці не приїжджає, дають команду на місце, а там, на жаль, у їхній структурі вже не залишилося кваліфікованих фахівців, щоб перевірити безпечність будівлі.


У всіх на пам’яті Туреччина кінця 1990-х, де під час землетрусу 80% будівель склалися за принципом доміно. А передгірні Чернівці — теж у сейсмозоні.


А ті забудовники, які, напевно, знаходять порозуміння у Києві за кожен квадратний метр, надалі є практично безконтрольними. Такі будують зі всього, що потрапить під руку, часто-густо у порушення технологій, а тому на ринку вже починають з’являтися квартири за дивними нині цінами — по 200—300 доларів за квадратний метр. Такі собі серійні коти в мішках.


В Україні є два види корупції: епізодична та системна. Яка працює у нашому випадку, ніхто конкретно не озвучує. Хоча натякають на конвеєр.
Іноді декларації тим, хто не розуміє ціни питання, повертають по п’ять разів з причин абсолютно формальних, зриваючи терміни й опускаючи фінансово.


Я далекий від того, щоб вважати, що чернівецькі забудовники виключно білі й пухнасті, а інші — ні, але переконаний, що здорова конкуренція має бути, а люди мають жити у безпечних, надійних, світлих квартирах. І коли один боїться зекономити бодай на арматурині в бетонному поясі, а хтось починає будувати 10 поверхів без експертизи і дозволів, я вважаю, що треба бити на сполох. Чому в порядних будівельників собівартість виходить більшою за вартість такого житла в продажу в інших забудовників. Це є дивним, бо деякі місцеві мають під рукою підприємства з виготовлення будматеріалів і продають їх іншим, а в тих квартири в продажу потім дешевші, ніж у них собівартість житла.


На цьому ринку працюють і фірми на кшталт «МММ» у достатньо гротескному варіанті. Вони є девелоперами, а це означає, що в них немає ні техніки, ні кранів, самоскидів, ні своїх професійних робітників тощо. Вони зазнають набагато більших затрат на матеріали, які доводиться купувати, на оренду і придбання механізмів, які часто скуповують під парканами в розорених будівельних організаціях. Зрозуміло, й логістика у них складніша. Як правило, такий забудовник набирає до десятка майданчиків скопом у різних містах і починає з того, що оголошує демпінгову ціну в 200—300 доларів за квадратний метр. Люди ведуться на це, забуваючи, де миші знаходять дешевий сир. Це піраміда. Зібрані кошти така компанія кладе в одну кишеню і розгортає будівництво з великою рекламною помпою. Як правило, гроші швидко закінчуються, і майбутнім мешканцям раз по раз доводиться доплачувати. Програють останні в ланцюгу, ті, на кому фінанси закінчуються фатально. Будинки здаються, як правило, без комунікацій. Мешканці звертаються з обуренням у комунальні служби, а водоканальники і газівники кажуть: «Замовляйте собі проект, і будуть вам комунікації». Тобто до кишені треба лізти знову. Більше того, люди читають договори, а там написано, що вони є членами кооперативу і несуть відповідальність нарівні із забудовником. Ніяких юридичних відносин «продавець-покупець» не передбачено. Кооператив же має 4—5 тисяч гривень статутного фонду, готівка, звісно, ніде не відображена, в тому числі й та, що йде на зарплатню будівельникам. Тут широке поле для діяльності податківців. Голова кооперативу — часто якийсь студент, котрого ніколи немає ні в офісі, ні на парах.


«Якими є основні порушення, що їх допускають чернівецькі забудовники?» — запитую у провідних спеціалістів у сфері проектування. І чую: це і процедури перегляду генерального плану, який затверджується раз на 5 років, і змінити який мають право лише Верховна Рада і Кабмін. Це розгортання будівництва у промзонах без виданих на те містобудівних умов і виходи за червону лінію. Є безвідповідальні забудовники, котрі намагаються на невеликі будівельні майданчики втиснути максимальну кількість квартир, не дбаючи про зручності для мешканців. Відбувається масове будівництво квартир із порушенням норм інсоляції, за якими одна житлова кімната з, наприклад, 2-кімнатної квартири має отримувати пряме сонячне проміння у визначені години. Мінімум 2,5 години на добу. Контрольними днями для встановлення забезпечення інсоляції є 22 вересня і 22 березня.

Повністю північні квартири — холодні й сирі, в них утворюється грибок, що руйнує житло й негативно впливає на здоров’я мешканців. Масово порушується інсоляція сусідніх будинків, а це є наругою над правами їхніх мешканців. За словами місцевих спеціалістів-геологів, найстрашнішим є те, що зводять житлові будинки у сейсмонебезпечних Чернівцях, де визначено 7-бальну загрозу землетрусів. В обхід цього приїжджі забудовники привозять уже своїх геологів, котрі занижують ступінь сейсмічної загрози. Як-то на вулиці Чорновола, де будує приїжджа компанія з Вінниці. Також місцеві науковці навіть не розглядають можливість будівництва житла в зсувних зонах, а приїжджі геологи дають добро.


Тобто проблеми є, і серйозні. А якщо забудовник не зголошується на київські умови, можуть вишукуватися будь-які зачіпки для гальмування процесу. Через це страждають і проектанти. Також для нелояльних призначаються страшні штрафи за смішні порушення. Мені розповіли, що якогось забудовника оштрафували на 62 тисячі гривень за те, що він заскладував арматуру не з того краю майданчика. Це при тому, що на різних зустрічах і форумах київські чиновники гарно говорять про боротьбу з корупцією та бюрократією.


Заробляють на забудовниках і ті, хто має доступ до ринку землі. Адже в сегменті будівництва найдорожчим є придбання земельної ділянки для будівельного майданчика. Ними, як правило, володіють місцеві депутати, котрі отримують їх за пільговими сценаріями і за ступенем лояльності до міської верхівки. Голосуючи за проекти рішень, вигідних для влади, депутати успішно лобіюють свої інтереси. Але це вже тема іншої статті. Просто ті, хто купує квартири, повинні знати всю структуру існуючих цін на них. Тим більше купувати житло, яке складається із сучасних технологій, безпечних матеріалів і репутації будівельника. Точно так, як добре пиво — з води, хмелю і совісті пивовара.


Я не можу стверджувати напевно, що хабарництво, про яке мені розповідали інкогніто, насправді має такий розвій, тому сподіваюся на компетентну відповідь фахівців з ДАБІ. Спроби до-дзвонитися до керівництва поки що завершилися нічим. Секретарка з приємним голосом, дізнавшись про суть питання, казала, що керівники відсутні у справах. Тому прояснити ситуацію не вдалося і там.


Дуже може бути, що все відбувається на рівні посередників, котрі орудують за штатом, як це має місце у багатьох міністерствах і відомствах. Принаймні правоохоронці мали би перевірити, чи порушене питання відповідає дійсності.


Мал. Олексія КУСТОВСЬКОГО.