Реформа в житлово-комунальному секторі має бути проведена якісно

Інакше нас усіх очікують безправ’я та повна залежність від керуючих компаній

Житлово-комунальну реформу, що розпочалася в 2015 році, тимчасово припинено. Органи місцевого самоврядування не можуть далі виконувати Закон № 417 «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Що ж загальмувало процес? Про це розповіла начальник управління розвитку житлово-комунального господарства департаменту житлово-комунальної інфраструктури КМДА Віра Радченко.

— Муніципалітетам не вистачає якісного закону про житлово-комунальні послуги, — каже Віра Михайлівна. — Він мав набути чинності ще два роки тому, одночасно із законом № 417, у якому сказано, що будинками, які «не визначилися», керуватиме управитель (компанія або фізична особа), але немає жодного слова про те, які в нього обов’язки, а головне — яка в нього відповідальність. Ці найважливіші речі покликані уточнити закон про житлово-комунальні послуги. Але після першого ж читання в парламенті до його проекту зробили 382 поправки, не було й висновку Головного науково-експертного управління Верховної Ради. А нещодавно в Києві відбувся круглий стіл за участю розроблювачів і експертів, практиків із різних міськрад і міст України, у число яких входила і я. Фахівці пояснили, що в такому вигляді законопроект про житлово-комунальні послуги приймати не можна. Він спровокує повний колапс галузі й заблокує для 85 відсотків громадян конституційне право на управління своєю власністю — квартирами. А також позбавить органи місцевого самоврядування права впливати на політику підприємств житлово-комунальної сфери, тих же керуючих компаній. Але ж люди, котрі є власниками квартир, є членами територіальних громад, і коли вони скаржаться на порушення своїх прав місцевій владі, ними ж обраній, то органи самоврядування зобов’язані реагувати. Візьмімо, наприклад, вибори управителя, які нині неможливо проводити. За законом № 417 влада на місцях має оголосити конкурс і визначити компанію для будинку, підписати з нею від імені мешканців договір. Крім того, що типового договору між муніципалітетом і управителем (керуючою компанією) досі нема, ще й не зрозуміло, яка відповідальність у виконкомів перед людьми, якщо компанія виявилася недобросовісною? На сьогодні — жодної! Цю відповідальність просто не передбачили у проекті закону. Самостійно, як пропонують розроблювачі, мешканцям через суд не вдасться обстояти свої права, бо вони не є стороною договірних відносин.

Нині в тому ж Києві   мешканці, які створили кондомініуми, незважаючи на виграні суди проти недобросовісних приватних керуючих компаній, навіть за допомогою судових виконавців не можуть забрати документи на свої будинки й почати жити самостійно. Якщо нині немає управи на приватні ЖЕКи, то без ретельно виписаних у новому законі положень-запобіжників ми одержимо ще серйознішу проблему, в масштабах країни.

— Обов’язково потрібні пункти про відповідальність управителів, — наголошує Віра Радченко. — Наприклад: якщо керуюча компанія збиратиме гроші з мешканців, але не обслуговуватиме будинок (як це й відбувається в багатьох випадках уже тепер), а потім вирішить піти, то як має діяти орган місцевого самоврядування, адже люди не можуть залишатися без житлово-комунальних послуг? Призначати іншого? Тоді Київ перебуватиме в постійному стані проведення конкурсів, оскільки в місті майже 10 тисяч будинків, які ще не створили ОСББ. А щоб створити кондомініум, потрібно 7—10 місяців. Крім того, та хвиля ентузіазму зі створення ОСББ, що піднялася влітку в Києві, різко пішла на спад. Люди нині не готові ще й до боротьби з недобросовісними постачальниками послуг. Так, створювати кондомініуми багато хто хоче, але це дуже непростий процес.

У середині листопада Головне юридичне управління Верховної Ради дало висновок, у якому зазначено, що в законопроекті про житлово-комунальні послуги не враховані вимоги статті 8 Конституції України — не забезпечено принцип правової визначеності. Ми, експерти, так само, як і юристи Верховної Ради, звернули увагу розроблювачів законопроекту на те, що неприпустимо в документі прописувати кілька варіантів дій. Наприклад, закладено чотири(!) варіанти відносин жителів з монополістами щодо розрахунків  за спожиті воду й тепло! Хто обиратиме кращий? Монополісти? Мені нещодавно телефонував керівник ОСББ і скаржився, що мешканці прийняли рішення укласти індивідуальні договори з монополістом, як того вимагає закон, а монополіст відмовляє, каже — будете колективним споживачем.

Якщо в законі закладуть чотири варіанти розрахунків і рішення мешканців не стане пріоритетним, то отримаємо комунальне рабство, де власник виявиться безправним.

Експерти під час проведення круглого столу порадили законодавцям зробити так: не віддає управитель будинок об’єднанню співвласників — штраф; не хоче монополіст укладати індивідуальні договори — штраф. Тобто передбачити систему стримування й відповідальності для постачальників послуг. Тоді ми зможемо провести якісну реформу ЖКГ.

— Доки проект нової редакції закону про житлово-комунальні послуги не ухвалено, у нас є відстрочка від ситуації, яку я описала, — каже Віра Радченко. — Коли врахувати, що до закону № 417 (він на 11 сторінках) додається роз’яснення Мінрегіонбуду на 25 сторінках, можете уявити, скільки буде сторінок роз’яснень до нового закону? У нас є сумний досвід реалізації закону № 1198, який «увів» монополістів до нас у квартири. Досі не розроблено жодного підзаконного нормативного документа. Ми в Києві самостійно (хоч це й не наші повноваження) розробили форми договорів про співпрацю, які необхідно було укласти для того, щоб розмежувати відповідальність усередині будинку. Адже за законом мережі належать мешканцям. Обслуговують їх ЖЕКи, а тепло чи воду ними подає монополіст  просто до нас у квартиру. Але це ще не все, адже головна проблема залишилася нерозв’язаною. Йдеться про розмежування відповідальності між виконавцями послуг усередині будинку. Як це зробити, якщо плата за обслуговування внутрібудинкових мереж закладена в тариф із квартплати і її одержують ЖЕКи, а монополіст при цьому зобов’язаний відповідати за якість послуг у вашій квартирі? Людям холодно, а ЖЕК і енергетики продовжують перекладати вину один на одного.

У такій важливій для всіх сфері, як житлово-комунальна, необхідно ухвалювати дуже якісні, продумані закони, які реально можна виконати. Кінцевим бенефіціаром цих законів є всі ми, громадяни України, власники квартир і будинків.

— Що потрібно органам місцевого самоврядування для успішного завершення реформи житлово-комунального господарства?

— Крім якісно прописаних законів, про які йшлося вище, Кабінет Міністрів повинен затвердити форму типового договору з керуючими компаніями, що виграли конкурс. Його укладатимуть органи місцевого самоврядування. Потрібно чітко визначити перелік робіт для виконання в житловому будинку: обов’язкові, бажані, і граничні розцінки на них. Згідно з цим переліком кандидат на управителя зможе розрахувати тариф, муніципалітет зможе визначити добросовісного управителя не зі стелі, а жителі отримають змогу контролювати всі складові тарифу.

Тарифів у 20 гривень з одного квадратного метра житлової площі точно не буде ні в нових, ні в старих будинках. Хоча деякі приватники в Києві робили спроби їх установити. За собівартості тарифу на обслуговування приблизно 5 гривень до них буде додано вартість відкладень на ремонти. Плата за один квадратний метр житлової площі може зрости з 3,5 гривні до 8—10 грн.

Але ж управителю ще потрібно платити «винагороду». Так написано в законі № 417. Але як вирахувати розмір цієї винагороди, якщо в законі написано, що ця сума «договірна»? І не зрозуміло, хто і як має визначати розмір цієї «винагороди» у разі конкурсу.

— Як ви уявляєте собі конкурси на вибір керуючих компаній, адже місто до них готувалося в очікуванні нових законів?

— Ми складаємо повний реєстр компаній, збираємо інформацію про те, на якій території вони працюють, скільки будинків обслуговують і за якими тарифами, чи мають заборгованість перед монополістами. Повні дані про боржників ми, до речі, уже одержали від монополістів. Тому, якщо який-небудь приватний ЖЕК не вкаже свої борги, то потрапить у чорний список. Потім усі дані внесемо до відкритого реєстру «добросовісних і недобросовісних» ЖЕКів і компаній. Його опублікуємо на сайті департаменту. Тим самим ми дамо киянам змогу на основі достовірних даних усвідомлено й самостійно вибрати управителя для свого будинку, не чекаючи, коли за них це зробить влада міста. Якщо люди побачать, що компанія має прийнятний для них тариф, виконує свої обов’язки й не значиться в боржниках перед «Київводоканалом», «Київгазом», «Київенерго» і «Нафтогазом України», то можуть довірити їй обслуговування свого будинку й обрати на загальних зборах керуючою в тому разі, якщо не хочуть створювати кондомініум.

— Для початку міська адміністрація формує лоти, у яких може бути від одного до ста й більше житлових будинків, щоб виставляти їх на конкурс, — повідомила Віра Михайлівна. — Інформація про початок конкурсу буде опублікована на сайті столичної міськдержадміністрації. Але нині з’явилася відстрочка у зв’язку з відсутністю законодавчої бази. За цей час люди можуть устигнути створити ОСББ. Будиники, де це відбулося, вилучатимуть із лотів. У лоти ввійдуть групи будинків, розташованих на одній території, старі й нові споруди. Компанії не зможуть вибрати собі для обслуговування тільки нові житлові будинки, а старі залишити комунальним ЖЕКам.

— Зрозуміло, що житлові будинки, які належать приватним ЖЕКам, будуть виставлені на конкурс на загальних підставах. Відомчі будинки також потраплять у лоти?

— Обов’язково. Цього вимагає закон. Майже 40 відсотків будинків у Києві (переважно нові) обслуговують приватні ЖЕКи. А приблизно 50 житлових будинків перебувають під егідою Головного управління справами Президента або Кабміну — так званий відомчий житловий фонд. Мінрегіонбуд спеціально роз’яснив, що їх потрібно включати в лоти, як і будь-які інші будинки. Бо вони без будь-яких правових підстав після спорудження передані в управління приватним компаніям або відомчим ЖЕКам. Якщо власники, а це люди, котрі мешкають у них, проведуть збори й вирішать залишити колишній ЖЕК, то — будь ласка, проблем немає. Складність у тому, що місту як організатору конкурсу необхідно провести передконкурсний показ будинків по кожному лоту. Приватні ЖЕКи узагалі неохоче йдуть на контакт навіть з незначних питань.

Іще раз акцентую увагу: приватні ЖЕКи не можуть залишитися зі своїми мешканцями, якщо ті їх не обрали. Нині багато керуючих компаній зривають збори мешканців, щоб не допустити створення кондомініуму або вибору іншої керуючої компанії. Ми з цим боремося. Кияни мають знати, що в нашому управлінні не ухвалюють і не підписують протоколи липових зборів, скріплені 3—5 підписами від 300-квартирного будинку. Ми бачимо, що такі речі роблять ті, хто не хоче брати участь у чесній конкурентній боротьбі.

Повторю те, що вже багато разів казала: вічно ваші старі ЖЕКи працювати не будуть. Якщо мешканці — власники будинку не створять ОСББ або на легітимних загальних зборах самі не виберуть собі управителя, то ці будинки будуть виставлені на конкурс. Тому й варто створити ОСББ. А створивши його, можете самі обирати управителя й міняти його хоч кожні три місяці.

Багато хто боїться об’єднуватися, мовляв, дорого платити й треба десь знайти чесного та грамотного управителя. Тому з вересня столична міськдержадміністрація запустила спеціальний курс із підготовки професійних голів ОСББ для всіх, хто хоче цим займатися у своїх будинках. Створивши ОСББ, можна не брати в обслуговування будинок, а вибрати гарний ЖЕК і контролювати його роботу. Використовувати можна буде й анонсовану мною вище базу даних усіх ЖЕКів міста. Або — найняти собі професійного управителя, який знає, що робити, і керуватиме вашими щомісячними внесками, розмір яких ви ж самі визначите і зможете контролювати їхнє використання. А також здавати в оренду нежитлові приміщення, рекламні площі та навіть продавати відходи (сміття) як вторсировину, пускаючи виручені гроші на утримання будинку.

— Мешканці міста якось можуть проконтролювати процеси проведення конкурсів?

— Участі громадськості — представників мікрорайонів — у засіданнях конкурсної комісії  та конкурсному відборі вимагає закон. Тобто всі процедури з підготовки до конкурсу й сам конкурс будуть абсолютно відкритими. Ми порушуємо питання перед міністерством, щоб задіяти систему ProZorro. Єдине, про що хочу попередити: наберіться терпіння, адже потрібно підготувати масу лотів. Процес вибору нових керуючих компаній і укладання договорів у найкращому разі триватиме рік, а якщо із судами і  боями з приватними ЖЕКами, то й більше. А після цього жителі обов’язково побачать, що управитель НЕ ТОЙ, якого їм хотілося...