Конституція та закони України надали громадянам України право приватної власності на земельні ділянки, призначені для товарного сільськогосподарського виробництва. Право приватної власності на земельні ділянки передбачає також право продажу земельної ділянки її власником. Нині в Україні запроваджено мораторій на право продажу земельних ділянок, призначених для товарного сільськогосподарського виробництва. Українське суспільство розподілилося на два табори, а саме: на табір прихильників негайного запровадження дозволу на продаж землі та табір людей, які вважають, що неконтрольований продаж української землі нині небезпечний для України.
Хто на сьогодні є прихильником кожного з цих двох тверджень?
У запровадженні дозволу на продаж пайових земельних ділянок зацікавлена частина власників цих ділянок, особливо людей старшого віку, власників земельних ділянок, які одержали їх у спадок і не проживають у селах, де ділянки розміщені. Вимоги цих людей дозволити продаж земельних ділянок — найбільш вагомі, бо вони хочуть на одержані гроші хоч на певний час покращити своє матеріальне становище. З другого боку, власники агрохолдингів та олігархи, які хочуть і мають фінансову можливість скупити і, можливо, перепродати землю, представники великого міжнародного капіталу та держави з великою густотою населення також є прихильниками зняття мораторію. МВФ та інші світові фінансові організації чинять значний тиск на Президента України, Верховну Раду та уряд, підштовхуючи їх до скасування мораторію на продаж землі, і ми вже напередодні зняття мораторію Конституційним Судом України.
Але всі національно-патріотичні сили, всі громадяни, які мають здоровий глузд, закликають не допустити безконтрольного продажу землі сільськогосподарського призначення. Усі розуміють, що продати українську землю — це значить продати Україну, а самим розвіятись по світах. То який же закон необхідно прийняти, щоб і вимог Конституції України дотриматись, і Україну не продати, тобто щоб і вовки були ситі, і кози цілі, як каже народна мудрість.
Звичайно, є лише один можливий спосіб вирішити цю дилему. Потрібно розробити новий закон України, який би дозволяв продаж землі сільськогосподарського призначення, єдиним покупцем мала б стати сільська громада, на території якої розміщена земельна ділянка, а українська держава мала б стати платником за договором купівлі-продажу земельної ділянки між сільською громадою та власником паю.
Отож одразу виникають запитання: звідкіль держава візьме гроші та чому жителі міст мають дозволити державі витрачати загальнодержавну частку їхніх грошей на купівлю землі для сільських громад?
У наш ринковий час слід передбачити такий закон про обіг земель сільськогосподарського призначення, який би забезпечував взаємну вигоду і для держави, і для сільських громад та власників паїв. Нині держава зобов’язалася передавати щорічно частину бюджетних коштів до місцевих громад сільськогосподарських районів для їх соціально-економічного розвитку. Якщо держава викупить частину земельних паїв та передасть їх у власність місцевим громадам, то надалі вона зможе зменшити частку бюджетних коштів на підтримку села на величину суми затрат на викуп земельних ділянок. Зекономлені в такий спосіб гроші зможуть бути спрямовані на підтримку несільськогосподарських громад, де переважає промислове виробництво. Тобто буде дотримана соціальна справедливість у розподілі державних коштів між містом і селом.
Держава, отримавши черговий транш кредиту МВФ, розміщує ці кошти в Національному банку для збільшення золотовалютних запасів України та для підтримання курсу гривні відносно світових валют. Але всім зрозуміло: для збереження української землі, аби вона не стала іноземною власністю, кращого вкладення коштів, аніж в український чорнозем, годі й придумати. Україна залишиться українською. Наші чорноземи здатні прогодувати 600 мільйонів осіб, як стверджують експерти. Тому світовий капітал так настирливо всіма силами прагне вкласти кошти не в блискучий жовтий метал, а в чорну українську землю.
Сільські громади отримають у власність від держави земельні паї як капітал, тобто як джерело одержання прибутку від передання ними земельних ділянок в оренду. Для передачі земельних ділянок в оренду на найвигідніших умовах сільська громада мусить консолідувати окремі пайові земельні ділянки в одну велику. Обмін земельних ділянок у межах земель сільської громади можна здійснювати або на добровільних засадах шляхом укладання договору обміну земельними ділянками, або з запровадженням незначної доплати з боку ініціатора обміну. Сільська громада на зібранні її виборних представників зможе вирішувати, кому і на який термін передавати в оренду земельні ділянки на аукціонних умовах. З метою розвитку фермерства та підприємництва і, як наслідок, збільшення кількості робочих місць на селі громада зможе передавати земельні ділянки в оренду молодим, працьовитим, кмітливим людям на пільгових умовах, наприклад, зменшуючи або відтерміновуючи орендну плату на початковий термін оренди, тобто на період становлення господарства. Громада зможе також передавати земельні ділянки в довгострокову оренду для вирощування садів або для здійснення високозатратного будівництва систем зрошення земель.
Нині в Україні запроваджується так зване добровільне об’єднання сільських громад. Цей процес просувається з великими труднощами, оскільки, виходячи з ринкових умов, важко примусити багате село приєднати до себе бідне село. Відомо, що села, розташовані ближче до міст, центральних державних доріг, більше соціально-економічно розвинені, ніж глибинні, до яких щонайменше потрібно будувати дороги. Якщо ж сільська громада біднішого села матиме у власності земельну ділянку, то його з радістю візьмуть в об’єднану громаду із таким земельним «посагом».
Для підвищення рівня свободи обігу земельних ділянок можна передбачити право можливості викупу земельної ділянки у тієї чи іншої громади пайовикам або їх спадкоємцям, які свого часу продали свої пайові ділянки тим чи іншим сільським громадам у межах України. Це дасть змогу громадянам об’єднувати свої земельні ділянки або обмінювати їх місце розташування в межах України. З часом можна дозволити громадам продавати земельні паї із земель цієї громади усім громадянам України, які є або стануть членами громади за консенсусним рішенням виборних представників цієї громади.
Прийняття такого закону підтримали б і фермери, і власники великих агрохолдингів, оскільки сьогодні ніхто не хоче і не може викупити орендовану землю за її реальною ринковою ціною. Цим законом слід передбачити, що дія договорів оренди земельних паїв із попередніми власниками зберігається при переході земельної ділянки у власність громади. Орендарі лише вноситимуть орендну плату до сільських громад. Не підтримають і такий закон лише ті, хто хоче і може скупити землю за безцінь та перепродати її, тобто ті фарисеї, які кажуть, що хочуть вільного продажу землі, а насправді жадають закону про її вільну купівлю. Такий закон задовольнить і вимоги МВФ. Вимагали закону про вільний продаж землі — будь ласка, як і просили — закон про вільний продаж землі в Україні. А закону про вільну купівлю землі в Україні — зась.
Поміркуємо тепер, скільки коштів потрібно для запровадження такого закону?
В Україні нині налічується майже 7 млн. розпайованих земельних ділянок — паїв. Більша частина власників земельних паїв, людей пенсійного віку, не спокусяться прожогом продати свій пай, знаючи, якою тяжкою працею він зароблений, і розуміючи: вони щороку одержують доплату, порівнянну з величиною пенсії на селі. Продати земельну ділянку захочуть переважно спадкоємці власників паїв, які не проживають у сільській місцевості, але таких набереться не більше третини від усіх, хто має земельні ділянки.
Якщо б держава знайшла кошти для викупу 10% паїв за один рік, то це становило б 700 000 паїв. Яку ціну мала б запропонувати держава при викупівлі одного паю? Нині середня плата за оренду паю в Київській області становить майже 8 000 грн. за рік. Тому якщо держава викупить земельний пай за 80 000 грн., а продавець розмістить кошти на депозиті під 10% річних, то він отримуватиме прибуток, рівний орендній платі за пай, тобто 80 000 х 0,1 = 8 000 грн. 80 000 грн. за пай — не така вже й мала сума, враховуючи те, що свого часу держава передала цю землю у власність колгоспникам безплатно. З другого боку, якщо б тепер було знято мораторій на вільний продаж-купівлю землі і на ринку землі з’явився б у продажу щонайменше мільйон земельних ділянок, то ціна на землю була б іще нижчою. Тобто запровадження державою не завищеної, але гарантованої ціни 80 000 грн. за пай уберегло б селян від демпінгованого продажу землі. Надалі щороку держава могла б збільшувати ціну викупу земельної ділянки на ті само 10 банківських відсотків. Таким чином, держава має знайти для викупу 700 000 земельних ділянок: 80 000 грн./пай х 700 000 паїв = 56 млрд. гривень, або 2 млрд. доларів США. Для держави це посильні гроші, змогла ж вона в понеділок уранці після кави викупити ПриватБанк за 148 млрд. гривень. Такі гроші можна наполегливо попросити в МВФ після прийняття закону про вільний продаж землі в Україні, якого так вимагав Міжнародний фонд.
Яку ж вигоду матиме держава при запровадженні цього закону? Якщо сільські громади стануть власниками 700 000 земельних ділянок, то до них надійде орендна плата за землю в розмірі 8 000 грн./пай х 700 000 = 5,6 млрд. грн., і тоді держава на ці самі 5,6 млрд. грн. зможе пропорційно зменшити об’єм раніше передбачених бюджетних фінансових витрат на село. За 10 років держава поверне всі свої 56 млрд. грн., які вона змушена була б сплачувати з держбюджету на фінансування села. Тобто держава надала б сільським громадянам замість риби вудку. І зникла б тоді у держави проблема з фінансуванням села, як зникла колись одвічна проблема забезпечення колгоспів запчастинами, пальним, технікою. Свого часу держава переклала ці проблеми на приватних товаровиробників, і, як наслідок, Україна цьогоріч має 65 млн. тонн зерна.
За три роки держава допомогла б сільським громадам викупити всі запропоновані до продажу земельні ділянки. Надалі зміцнілі сільські громади змогли б продовжувати викуп запропонованих до купівлі ділянок без участі держави, за рахунок коштів, одержаних від оренди цих земельних ділянок. Тобто втілилося б у життя одвічне гасло всіх урядів: «Землю — селянам».
Платниками за договорами купівлі землі сільськими громадами можуть стати і фермери та інші українські орендарі земельних ділянок. Новий закон має передбачити право орендаря сплатити протягом терміну дії оренди земельної ділянки сільській громаді кошти для викупу нею цієї земельної ділянки. Типові договори оренди земельних ділянок між орендодавцем та орендарем передбачають, що зміна власника орендованої земельної ділянки не є підставою для дострокового розірвання договору. За згодою продавця, який продає свій пай, фермер передає сільській громаді кошти для викупу нею цієї земельної ділянки. Таке право орендар повинен мати до закінчення терміну дії оренди з власником земельної ділянки — продавцем. Надалі фермер укладає з сільською громадою договір оренди, а передані кошти стануть авансованою орендною платою. Для заохочення орендарів до авансування орендної плати договір оренди з сільською громадою може бути укладений на значно більший термін, ніж термін, за який уже внесено передоплату. Тобто орендар фактично безплатно купить право довготривалої оренди земельної ділянки. Якщо, наприклад, до закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки залишається 6 років, орендар за цей термін зможе згуртувати свої фінансові зусилля і викупити через сільську громаду всі свої орендовані паї. Після закінчення дії договору оренди паїв усі невикуплені паї зможуть викупити на конкурсних засадах інші українські орендарі — фермери. Здійснення викупу, наприклад, протягом тих само 6 років могло б стати єдиним порятунком для малих і середніх фермерів у конкурентній боротьбі за користування земельними ділянками з олігархічними холдингами.
Найближчою альтернативою запропонованим є міркування про те, що єдиним покупцем землі сільськогосподарського призначення має стати держава, а розпорядником викуплених паїв — Земельний банк або інша централізована в Києві відповідна установа. Але ж ми достеменно знаємо, що ці землі будуть передані олігархічним та іноземним орендарям, вони стануть живильним середовищем для розквіту величезної корупції. При цьому села перетворяться на вимираючі резервації. Тому ніхто не збереже для майбутніх поколінь землю краще, ніж селяни, які проживають на цій землі.
З наведених вище міркувань можемо сформулювати основні засади закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення».
1. Покупцями земель сільськогосподарського призначення можуть бути лише сільські громади як юридичні особи, на території яких розташовані земельні ділянки.
2. Платником при купівлі сільськими громадами земельних ділянок має бути держава й українські фізичні та юридичні особи.
3. За українськими фізичними та юридичними особами, орендарями земельних ділянок, що продаються, залишається виключне право бути єдиним платником за договором купівлі ділянки сільською громадою та право на першочергове укладення з сільською громадою договору довготермінової оренди цієї земельної ділянки.
4. Сплачені до сільської громади кошти є авансовою платою за майбутню оренду земельної ділянки.
5. Після закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки, що продається, право бути платником за договором купівлі цієї земельної ділянки та право укладення договору довготермінової оренди цієї ділянки надається на конкурсних засадах усім українським фізичним та юридичним особам.
6. З метою формування запасу земель для створення нових фермерських господарств у оренду одній особі не може передаватися більше 80% всіх викуплених земельних ділянок сільської громади.
7. Сільські громади набувають усіх прав та обов’язків попереднього орендодавця перед орендарем на викуплені земельні ділянки.
8. Держава відшкодовує затрати на купівлю земельних ділянок сільським громадянам шляхом зменшення передбачених держбюджетом для цих громад платежів на суму, одержану сільськими громадами від оренди земельних ділянок.
9. Держава передає у власність сільській громаді частину державних земель сільськогосподарського призначення, розташованих на її території, в обсягах, порівнянних з обсягами пайових земель, викуплених державою для сусідніх сільських громад. Решту земель держава передає в оренду товаровиробникам на конкурентній основі.
10. Громадянин України, який продав земельну ділянку в одній сільській громаді, може купити земельну ділянку такої ж вартості в іншій сільській громаді за її згодою.
11. Сільські громади можуть використовувати викуплені земельні ділянки лише для передачі їх в оренду ринковим об’єктам господарювання. Сільські громади не можуть створювати прибуткових підприємств (колгоспів) шляхом використання викуплених земельних ділянок.
12. Для раціонального використання земельних ділянок, з метою консолідації їх в одну, сільські громади можуть здійснювати обмін земельних ділянок, розташованих на території громад, з іншими власниками та орендарями на певний термін чи назавжди.
Борис ТКАЧ, депутат Ставищенської районної ради голова СФГ «Левада».
