За нерухомість більшість із нас перед державою розрахується лише в середині наступного року. Максимальна ставка податку за певну нерухомість у 2015 році буде не два відсотки, а один. Про особливості оподаткування нерухомого майна, що знаходиться на окупованій території, забули. А сам податок ввели з порушенням законодавства.

Передноворічні зміни умов сплати податку на нерухомість більшість фізичних осіб відчують лише наступного року. Це пов’язано з тим, що базовим періодом податку на нерухоме майно (крім землі) є календарний рік. Отже, цього року платитимуть тільки власники, які мали об’єкти нерухомості протягом минулого року і не користувалися чинною тоді пільгою з оплати податку. Нагадаємо, що, наприклад, власники квартир до 120 квадратних метрів, власники будинків до 250 квадратних метрів та власники одночасно квартир і будинків до 370 квадратних метрів звільнялися від сплати податку на нерухоме майно, а власники однієї дачі або садового будинку взагалі не мали платити податку на нерухомість.

Трохи історії

Уперше норма про оподаткування нерухомості почала діяти у Податковому кодексі України з 1 січня 2013 року. Розмір податку на житло визначався з огляду на житлову площу, а не загальну. Пізніше, 4 липня 2013 року, Верховна Рада ухвалила Закон №403-VІІ, яким було встановлено, що в 2013 році податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, нараховується фізичним особам, і цей податок ними не сплачується. Офіційно введення такого мораторію обґрунтовували необхідністю часу на формування реєстру платників, неофіційно — соціальною напругою, спричиненою невдоволенням від введення додаткового податку.

Останніми змінами до Податкового кодексу України (ПКУ) встановлено, що оподаткуванню підлягає загальна площа об’єкта нерухомості (як житлової, так і нежитлової). Власники нерухомості не сплачуватимуть податок за:

* 60 кв. метрів включно (для квартир/ри);

* 120 кв. метрів включно (для житлового/вих будинку/ків);

* 180 кв. метрів (для різних типів нерухомості, одночасного володіння квартирою/рами та будинком/ками).

Дачі та садові будинки виключені з переліку об’єктів, які не підлягали оподаткуванню, а тому, починаючи з 2015 року, їх власники платитимуть податок на нерухоме майно.

Варто зазначити, що законодавець надав місцевим радам право збільшувати граничну межу житлової нерухомості, на яку зменшується база оподаткування. Крім цього, місцеві ради можуть встановлювати пільги з податку для фізичних осіб з урахуванням їхнього майнового стану та рівня доходів. Отже, швидше за все, такі пільги будуть встановлені для певної категорії людей, наприклад, для багатодітних або малозабезпечених сімей, які матимуть нерухомість, що більше за зазначені вище квадратні метри, з яких не сплачується податок.

Цікаво, що деякі юристи побачили в наданні таких прав місцевим радам можливість зменшити або, навіть, уникнути сплати податку на нерухомість. Наприклад, шляхом придбання десь у «забитому» селі хатинки за умови, що сільрада надасть пільгу (можливо, за невеликий благодійний внесок) і звільнить від сплати не 120 кв. метрів, а 800 чи 1000 метрів площі. Таким чином, господар цієї хатинки, приєднавши до неї свої міські квартирні метри, взагалі може не платити податок на нерухомість. Теоретично така схема може спрацювати, а з практичної сторони вона видається дещо клопіткою і сумнівною, адже податок на нерухомість йде в місцевий бюджет і звільняти від нього всіх місцевих власників житла задля одного-двух заїжджих господарів столичних хатинок, навіть за вагомий благодійний внесок, навряд чи погодяться місцеві депутати. До речі, раніше місцеві ради також мали права надавати пільги зі сплати податку на нерухомість. Проте масовості в цьому не спостерігалося.

За що, скільки і хто платитиме

Відповідно до ст. 266 ПКУ платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.

Під об’єктами житлової нерухомості відтепер розуміють будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки.

Будівлі, віднесені до житлового фонду, Податковий кодекс поділяє на такі типи:

1. Житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами і призначена для постійного в ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості. Житловий будинок садибного типу — житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень.

2. Прибудова до житлового будинку — частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну.

3. Квартира — ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного проживання.

4. Котедж — одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою. 

5. Кімнати в багатосімейних (комунальних) квартирах — ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів.

Садовим будинком вважають будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків, а дачним будинком — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.

Усі інші будівлі, приміщення, які не віднесені відповідно до житлового фонду, вважають об’єктами нежитлової нерухомості. Наприклад, до таких відносять: готелі, мотелі, кемпінги, пансіонати, ресторани та бари, туристичні бази, гірські притулки, табори та будинки відпочинку, будівлі фінансового обслуговування, адміністративно-побутові будівлі, будівлі для конторських та адміністративних цілей; торгові центри, універмаги, магазини, криті ринки, павільйони та зали для ярмарків, станції технічного обслуговування автомобілів, їдальні, кафе, закусочні, бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування, будівлі підприємств побутового обслуговування; гаражі (наземні й підземні) та криті автомобільні стоянки, склади.

Ставки податку для об’єктів нерухомості, які перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, а також пільги зі сплати встановлюються за рішенням сільської, селищної або міської ради в залежності від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості в розмірі, котрий не перевищує 2% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. м бази оподаткування.

До речі, в більшості повідомлень в засобах масової інформації щодо нового порядку оподаткування об’єктів нерухомості сказано про те, що на 2015 рік максимальна ставка податку становитиме 24,36 грн. за 1 кв. метр понаднормової (пільгової) площі. Це не зовсім відповідає дійсності. Відповідно до п. 33 Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо податкової реформи» від 28.12.2014 року (саме того, який і змінили порядок нарахування і сплати податку на нерухомість) на 2015 рік ставка податку на нежитлову нерухомість не може перевищувати 1% мінімальної заробітної плати, встановленої на 

1 січня 2015 року. Тобто, максимальна ставка податку на нежитлову нерухомість за 2015 рік становитиме 12,18 грн. за 1 кв. метр понаднормової (пільгової) площі, а на житлову нерухомість — 24,36 грн. за 1 кв. метр понаднормової (пільгової) площі.

Незважаючи на те, що об’єктом оподаткування є житлова та/або нежитлова нерухомість, важливою особливістю порядку оподаткування є визначення платника податку. Адже пільги, які встановлені ПКУ, надаються саме платнику податку. Враховуючи це, більш детально зупинимося на можливостях отримати право на зменшення площі, що оподатковуватиметься.

Отже, в разі, якщо об’єкт нерухомості перебуває у спільній частковій власності кількох осіб або спільній сумісній власності кількох осіб, що поділена між ними в натурі, то платником буде окремо кожна така особа, яка має відповідну частку власності нерухомого майна.

Із спільною частковою власністю, сподіваюся, все зрозуміло (це випадки, коли нерухомість належить двом або більше особам (не обов’язково це будуть подружжя чи родичі), і їхні частки вже визначено), то стосовно спільної сумісної власності, поділеної між власниками в натурі, варто зупинитися детальніше.

Виділ частки із майна, що є у спільній сумісній власності, регулюється ст. 370 Цивільного кодексу України. Саме ця правова норма передбачає можливість виділення частки майна в натурі. Оскільки завідомо визначених ідеальних часток (вони існують нібито абстрактно, без визначення конкретних приміщень і площі) у праві спільної власності немає, то для цього і потрібно визначитися з такими частками. При визначенні розміру часток співвласників вважається, що вони є рівними (якщо, звісно, не буде іншої домовленості між власниками, чи не буде визначено інше законом або рішенням суду). Виділення частки із майна, що є у спільній сумісній власності, здійснюється на підставі договору про виділ у натурі частки нерухомого майна. Такий договір здійснюється у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Зрозуміло, що договір укладається лише за умови згоди всіх його сторін (учасників). Під час укладення правочину про виділення частки нерухомого майна в натурі треба врахувати технічні можливості життєзабезпечення чи користування нерухомістю (встановлення газо-, водо-, теплозабезпечення, електрики тощо). Адже виділенню у натурі підлягають не лише житлові, а й підсобні приміщення (кухні, туалет, ванні, коридор тощо) з подальшим облаштуванням окремих виходів. Не виключено, що окремі приміщення (підсобні) в жилому домі або в квартирі можуть залишитися у спільній власності.

Проте є деякі особливості щодо виділення частки із майна, що перебуває у спільній сумісній власності подружжя. Оскільки у власності подружжя може бути лише два співвласники, то виділ частки в цьому випадку в натурі завжди призводить до припинення права спільної сумісної власності. Тому подружжя має не право на виділення частки в натурі, а право на поділ майна. При поділі нерухомого майна подружжя  втрачає право спільної сумісної власності. Проте в результаті кожен з подружжя отримує право власності на частку об’єкта нерухомості. Отже, враховуючи, що право спільної сумісної власності може належати не лише подружжю, а, наприклад, їхнім дітям, то з метою зменшення податку на нерухомість можна вивчити можливість виділення частки в цьому майні інших членів сім’ї подружжя, а в разі поділу нерухомості подружжя кожен з них  стає окремим платником податку.

На торгові кіоски і гуртожитки податку немає

Податковим кодексом визначено перелік об’єктів, на які податок на нерухоме майно не поширюється. Отже, не оподатковуватимуться такі об’єкти:

а) житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, а також організацій, створених ними в установленому порядку, що повністю утримуються за рахунок відповідного державного бюджету чи місцевого бюджету і є неприбутковими (їх спільній власності);

б) житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначених законом, в тому числі їх частки;

в) будівлі дитячих будинків сімейного типу;

г) гуртожитки;

ґ) житлова нерухомість, не придатна для проживання, в тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням сільської, селищної, міської ради;

д) житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину;

е) нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність в малих архітектурних формах та на ринках;

є) будівлі промисловості, зокрема, виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств;

ж) будівлі, споруди 

сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо в сільськогосподарській діяльності;

з) житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності громадських організацій інвалідів та їх підприємств. 

Як дізнатися про  нараховану суму?

Спеціально відвідувати фіскальний орган для того, щоб вам нарахували податок, не треба. Податкове повідомлення-рішення про сплату суми податку та відповідні платіжні реквізити надішлють платнику податку за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком). Нерезидентам (іноземцям, особам без громадянства) повідомлення-рішення надішлють за місцезнаходженням об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності таких нерезидентів. Розрахунок буде здійснено на підставі відомостей Державного реєстру (далі — Реєстр) речових прав на нерухоме майно, до якого заносилася інформація про об’єкти нерухомості з 2013 року. Враховуючи відсутність в цьому Реєстрі інформації на більшість об’єктів нерухомості, доведеться терміново оновлювати його з баз даних БТІ. Отже, через організаційні моменти податок на нерухоме майно може і не запрацювати на повну.

У разі, якщо платник податку не погодиться з розрахунком податку або виявить розбіжності в наявній у нього інформації про об’єкт нерухомості, він має звернутися з оригіналами документів на нерухомість до фіскальних органів. Останні, якщо є підстави, мають провести перерахунок суми податку і надіслати нове податкове повідомлення-рішення.

Податок сплачується фізичними особами — протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення за місцем розташування об’єкта/об’єктів оподаткування і зараховується до відповідного бюджету.

Фізичні особи можуть сплачувати податок у сільській та селищній місцевості через каси сільських (селищних) рад за квитанцією про прийняття податків.

Між іншим

Змінами до законодавства, які було здійснено останнім часом, так і не врегульовано проблеми осіб, котрі стали вимушеними внутрішніми переселенцями (мешканці Криму, частини Донецької та Луганської областей).

Отже, незважаючи на те, що вони фактично позбавлені права вільно володіти, користуватися і розпоряджатися своїм нерухомим майном, а в деяких випадках це майно вже втрачено, до урегулювання проблеми на законодавчому рівні їм доведеться платити податок на нерухомість в загальному порядку. Сплачувати податок їм доведеться за місцем реєстрації свого нового місця проживання. За основу братимуться дані Реєстру. Як розумієте, довідки від окупаційної влади (для АРК) або самопроголошеної влади «ДНР» чи «ЛНР» про знищення (відсутність) майна фіскальними органами братися до уваги не будуть. Тож, доводити факт знищення майна доведеться в судовому порядку шляхом надання фотознімків, відео чи підтверджувати це показаннями свідків.

До речі, введення нових розмірів і порядку нарахування податків (не лише податку, який розглядається в цьому матеріалі) можна оскаржити в суді, оскільки при прийнятті податкових новел були порушені основні засади податкового законодавства, встановлені ст. 4 Податкового кодексу України. Зокрема, стабільності (зміни до будь-яких елементів податків та зборів не можуть вноситися пізніше як за шість місяців до початку нового бюджетного періоду, в якому діятимуть нові правила та ставки. Податки та збори, їх ставки, а також податкові пільги не можуть змінюватися протягом бюджетного року). І рівності усіх платників перед законом, недопущення будь-яких проявів податкової дискримінації (забезпечення однакового підходу до всіх платників податків незалежно від соціальної, расової, національної, релігійної приналежності, форми власності юридичної особи, громадянства фізичної особи, місця походження капіталу).

Мал. Олексія КУСТОВСЬКОГО.

Важливо

Пільги надаються у межах зазначених вище квадратних метрів і незалежно від кількості квартир чи будинків, які перебувають у власності людини. Наприклад, якщо у власності людини декілька будинків, один з яких має площу 70 кв. метрів, інший — 80 кв. метрів, то платити податок треба з площі, що перевищує 120 кв. метрів, тобто за 30 кв. метрів. Пільга щодо зменшення площі оподаткування надається один раз на податковий рік.

Увага: пільги не діють

Пільги із сплати податку на нерухомість для фізичних осіб не надаються на об’єкти оподаткування: 

1. Що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, використовуються у підприємницькій діяльності);

2. Якщо площа такого об’єкта (об’єктів) буде більше, ніж п’ятикратний розмір неоподаткованої площі, яку затвердять місцеві ради. 

Отже, якщо власник квартири (наприклад, площею 75 кв. метрів) здає в оренду одну кімнату цієї квартири, він не матиме права на встановлену пільгу щодо звільнення від оподаткування площі в розмірі 60 кв. метрів. І буде змушений платити податок на нерухомість із загальної площі квартири (75 кв. метрів), оскільки пільга надається на об’єкт нерухомості, а не на площу. За тим само принципом оподатковуватиметься і оренда (як часткова, так і цілого об’єкта) будь-якого іншого нерухомого майна (будинку, іншої квартири, дачі тощо). 

Податок на житлову нерухомість для фізичних осіб за 2014 рік

1. Повідомлення про суму податку надійде до 01 липня цього року.

2. Його розрахують за період з 01.01.2014 по 31.03.2014 (включно) з понадпільгової житлової площі, а з 01.04.2014 по 31.12.2014 (включно) із загальної площі об’єкта житлової нерухомості.

3. Не обкладатимуть податком, зокрема,  власників квартир до 120 квадратних метрів, власників будинків до 250 квадратних метрів та власників одночасно квартир і будинків до 370 квадратних метрів, власників однієї дачі або садового будинку.

Податок на житлову нерухомість для фізичних осіб за 2015 рік

1. Платитиметься у 2016 році.

2. Не обкладатимуть, зокрема, власників квартир до:

 * 60 кв. метрів включно (для квартир/ри);

 * 120 кв. метрів включно (для житлового/вих будинку/ків);

 * 180 кв. метрів (для різних типів нерухомості, одночасного володіння квартирою/рами та будинком/ками).

Більше власників — менше заплатиш

Платником податку є окремо кожен власник нерухомого майна, яке перебуває:

* у спільній частковій власності;

* спільній сумісній власності, поділеній в натурі.

Виділ частки із майна, що є у спільній сумісній власності в натурі, відбувається на підставі:

* домовленості між власниками (шляхом укладення нотаріально посвідченого договору);

* відповідного рішення суду.

 

Подружжя не має права на виділення частки у натурі, в нього є право на поділ майна. Поділ нерухомого майна подружжя зменшить розмір податку на нерухомість, оскільки кожен із подружжя стає окремим платником податку.

Нова норма

З 1 січня 2015 року беруть податок з допоміжних (нежитлових) приміщень, до яких, зокрема, належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби,  котельні, бойлерні.

Максимальна ставка податку

За 2015 рік ставка за 1 кв. метр понаднормової (пільгової) площі на нежитлову нерухомість становить 12,18 грн., а на житлову нерухомість — 24,36 грн.