Захід організовано газетою Верховної Ради «Голос України», загальнонаціональним юридичним журналом «Право України» та комунікаційною онлайн-платформою «Е-адвокат». Партнери форуму — адвокатське об’єднання «Юрлайн» та ТОВ «Надбужжя Плюс». Із вітальним словом до учасників форуму звернувся Перший заступник Голови Верховної Ради Руслан Стефанчук, який наголосив на важливості ролі територіальних громад у вирішенні багатьох нагальних питань і побажав учасникам заходу плідної роботи.

Володимир Єрмоленко, член науково-консультативної ради при Верховному Суді, завідувач кафедри аграрного, земельного та екологічного права імені академіка Василя Янчука Національного університету біоресурсів та природокористування України, доктор юридичних наук, професор зупинився, зокрема, на процедурних особливостях та порядку передачі комунального майна в оренду за новим законодавством.

Володимир Єрмоленко.

Процедура і процес — поняття нерівнозначні

Нагадавши, що процедура передачі майна в оренду нині регулюється Законом «Про оренду державного та комунального майна», ухваленого у жовтні 2019 року та постановою Кабміну     № 483 від 3.06.2020 «Деякі питання оренди державного та комунального майна», він акцентував увагу на деяких особливостях закону.

Зокрема, зупинився на самому понятті «процедура». Воно, за словами Володимира Єрмоленка, щільно увійшло в наше життя і ми іноді вживаємо поняття процедура і юридичний процес як рівнозначні. «Але тим не менше вони дуже різні. Врешті, як говорив професор Горшеньов: «Процедури закінчуються там, де вступають у дію норми процесуальних кодексів». Тобто можна дійти висновку, що процес — це сфера дії процесуальних кодексів, тобто судочинства. Тоді як все решта врегульовується процедурами. І якщо процедури чітко не розписані, то це дуже ускладнює, а часом унеможливлює вирішення певного питання», — сказав він, додавши, що у цьому разі процедура — це порядок дій при здійсненні чи оформленні майнових прав оренди комунального майна.

Щодо постанови Кабміну, то вона, зауважив професор, є нічим іншим, як процедурою, порядком передачі майна в оренду. «Йдеться насамперед про процедури: передачі в оренду комунального майна, укладення договорів оренди, включення майна в певний перелік першого чи другого типів майна, проведення аукціонів в електронній торговій системі «Прозорро. Продажі», оцінку майна, передачу майна в оренду без аукціону, продовження договорів оренди тощо», — додав він.

Щоправда, зауважив експерт, цей документ доволі великий — містить майже сто сторінок, а тому одразу розібратися в ньому складно. Все проясниться із запровадженням цих процесів у життя, переконаний В. Єрмоленко.

Окремо він зупинився на деяких новаціях у сфері оренди комунального майна. Зокрема, ініціаторами рішення про намір передачі майна в оренду, відповідно до законодавства, можуть бути: потенційний орендар, балансоутримувач, уповноважений орган управління та безпосередньо орендодавець.

«Однією з новел закону є розширення кола суб’єктів орендних відносин. У попередній редакції не було поняття балансоутримувач та уповноважений орган місцевого самоврядування. Тобто розширення кола суб’єктів призвело до того, що з’явилася ще одна проміжна ланка в укладенні договору оренди. Фактично двосторонній договір між орендодавцем та орендарем стає тристороннім, бо в певних моментах додається балансоутримувач», — наголосив професор.

Щодо віднесення майна до переліку першого або другого типу, то критерієм для включення об’єкта до певного переліку, за словами В. Єрмоленка, є комерційна привабливість. Але це, вважає він, доволі суб’єктивний критерій.

Визначення вартості

У законі вказано, що більшість об’єктів оцінюється за балансовою вартістю станом на останнє число місяця, яке передує даті визначення старту орендної плати. Водночас переоцінка такого об’єкта здійснюється у разі, якщо взагалі відсутня балансова вартість, або якщо ця вартість дорівнює нулю, або якщо залишкова балансова вартість менша десяти відсотків від початкової балансової вартості. Переоцінку проводять професійні оцінщики, які діють відповідно до Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність».

Крім того, за словами В. Єрмоленка, нині на сайті Фонду державного майна розміщено для обговорення положення про порядок майнової оцінки майна державної та комунальної власності. Тож до обговорення можуть приєднатися всі охочі.

Ринкова оцінка вартості, за його словами, здійснюється у випадках: якщо об’єктом є цілісний майновий комплекс комунального підприємства, якщо об’єкт оренди пропонується передати в оренду без проведення електронного аукціону або якщо це процедура продовження договору оренди, укладеного без аукціону.

Власне, експерт вітає запровадження електронних торгів, що, переконаний він, на часі. «Це відповідає політиці держави, баченню Президента, який хоче зробити модель управління «держава в смартфоні», — наголосив він.

Строк договору не менше п’яти років

Відповідно до закону, строк договору оренди встановлюється не менше п’яти років, крім випадків, передбачених порядком передачі майна в оренду. Цей порядок деталізує, що можливий і менш тривалий строк у випадках: якщо об’єкт оренди використовуватиметься сезонно, якщо об’єкт оренди пропонується для добового або погодинного використання. Наприклад, якщо приміщення орендується для проведення виставки.

Водночас закон дозволяє збільшувати термін оренди, якщо на цьому наполягає орендар, а орендодавець не бачить для цього жодних перешкод. У такому разі строк оренди визначається під час затвердження умов оренди майна.

«Строк оренди є однією з істотних умов договору оренди майна комунальної власності. У попередній редакції таких істотних умов було 11, нині напрацьовується типовий договір оренди комунального майна. Там будуть чітко визначені всі істотні умови», — сказав професор.

За його словами, практики застосування закону поки що немає. Бо закон визначає етапність запровадження його норм. Перший етап — 1 лютого 2020 року, другий — 1 липня 2020 року, решта положень закону будуть введені в дію восени. «Практично закон ще не діяв у повному обсязі, тому якісь практичні висновки його дії ще важко оцінити. Думаю, що згодом з’явиться і практика застосування законодавчих норм, і судова практика їх оскарження», — наголосив Володимир Єрмоленко.

Елемент економічної основи місцевого самоврядування

На думку Володимира Устименка, члена Науково-консультативної ради при Верховному Суді, директора Інституту економіко-правових досліджень імені В. К. Мамутова НАН України, члена-кореспондента НАНУ, академіка Академії економічних наук, члена-кореспондента НАПрН України, доктора юридичних наук, професора, заслуженого юриста України, оренда комунального майна повинна розглядатись як елемент економічної основи місцевого самоврядування. Від якості та ефективності використання якого залежить реалізація інституту місцевого самоврядування.

«Щоб зрозуміти місце оренди комунального майна в комплексі відносин, які існують у місцевому самоврядуванні, потрібно звернутись до міжнародного права, зокрема, ратифікованої в 1997 році Європейської хартії місцевого самоврядування. У ній передбачено спроможність органів місцевого самоврядування вирішувати суттєву частину публічних справ в інтересах місцевого населення. Для цього йому надаються самоврядні та делеговані повноваження. Делеговані повноваження забирають більшу частину фінансових ресурсів територіальних громад, але не завжди це у повній мірі компенсується центральною владою, яка передає все нові й нові обов’язки на місця», — зауважив він.

Те, що матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме та нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, земля, природні ресурси, які є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об’єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад, закріплено і в Конституції.

«Тобто власність, яку законодавець та Кабмін передбачає передавати в оренду — це елемент економічної основи місцевого самоврядування та ОТГ. Хоча ОТГ, на жаль, мають не настільки багато об’єктів власності на відміну від міст, а особливо великих міст, тому проблеми, пов’язані з реалізацією цього закону, для них будуть більш актуальні», — переконаний В. Устименко.

У цьому контексті він акцентував увагу на певному дисонансі, який є між конституційним положенням, що територіальні громади безпосередньо чи через органи місцевого самоврядування управляють комунальним майном, та нормою закону, де наголос зроблено на бажанні потенційного орендаря отримати той чи інший об’єкт в користування. «Прописано таку процедуру, що потенційний орендар звертається, що він хоче отримати в користування той чи інший об’єкт комунальної власності, а балансоутримувач чи орган місцевого самоврядування повинен обґрунтувати чому він йому відмовляє. Тобто встановлено певну презумпцію винуватості», — зауважив заслужений юрист України, додавши, що головне завдання інституту місцевого самоврядування — це задоволення інтересів місцевих жителів, а не окремого представника комерційної структури.

«У нас відбувся певний перекос у цьому плані», — сказав він і провів паралель із малою приватизацією, коли до місцевих рад були доведені плани з продажу об’єктів: «Це були найбільш комерційно привабливі об’єкти, об’єкти малого бізнесу. Нині теж можна говорити про певний тиск на самоврядування щодо реалізації цієї приватної ініціативи потенційного орендаря. Ми знаємо приклади, коли за невеликі гроші були продані дитячі садки. Минув певний час і нині органи місцевого самоврядування будують нові дитячі садки. Зрозуміло, що це зовсім інші кошти».

Володимир Устименко.

Позитивні та негативні аспекти

Щодо урядової постанови, то В. Устименко окремо зупинився на проблемних моментах, які можуть виникнути під час її реалізації. Зокрема, це стосується неможливості передачі в оренду приміщень, не пов’язаних з основною діяльністю в закладах охорони здоров’я, культури, соціального забезпечення тощо. «Близька до цього норма свого часу була імплементована в закон про вищу освіту, коли вишам було заборонено передавати приміщення в оренду для цілей, не пов’язаних зі здійсненням навчального процесу. Це призвело до розірвання низки договорів, зокрема щодо розміщення буфетів, банкоматів, копіювальних центрів. Тобто всього того, що забезпечувало інфраструктуру і можливість нормального функціонування вишу. Були розірвані відносини із закладами охорони здоров’я, які розміщали на території вишів амбулаторні чи медичні пункти. До речі, ліцензування вишу вимагало наявність медичного пункту, а закон його забороняв. Тож через деякий час це було виправлено. Думаю, що така ж доля буде і з цими елементами, які обмежують можливість передачі в оренду приміщень», — наголосив експерт.

До позитиву можна зарахувати те, що визначено єдину структуру, відповідальну за функціонування електронної торгової системи — це ДП «Прозорро. Продажі».

Що ради мають зробити найближчим часом

Крім того, В. Устименко розповів, які саме локально-правові акти, відповідно до закону та урядової постанови, мають ухвалити місцеві ради вже найближчим часом. По-перше, розробити примірний договір оренди комунального майна. Це, за словами експерта, демонструє правову автономність місцевого самоврядування. Але на практиці таким правом користуються великі територіальні громади, економічно потужні, решта громад користуються примірним договором оренди державного майна, що також передбачено нормативними актами. До речі, нині проект примірного договору розміщено для обговорення на сайті Фонду держмайна, тож до розробки документа можуть долучитися всі охочі.

По-друге, напрацювати порядок розподілу орендної плати. «Це єдиний документ, який рада зобов’язана прийняти. Решта документів не є обов’язковими, це право. Адже держава створює можливості використовувати аналогічні документи, розроблені для оренди державної власності. Цей порядок передбачає, скільки відсотків ітиме балансоутримувачу, скільки місцевій раді та інші нюанси використання орендної плати», — розповів він.

По-третє, розробити методику розрахунку орендної плати за комунальне майно. По-четверте, ухвалити порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди комунального майна. «Це важливо з точки зору підвищення ефективності використання комунального майна», — зауважив В. Устименко і рекомендував громадам реалізувати це право. І, по-п’яте, ухвалити рішення щодо особливостей передачі в оренду комунального майна.

Окремо В. Устименко зупинився на алгоритмі дій різних учасників орендних відносин. Зокрема, потенційного орендаря та орендодавця. Детально про це та інші аспекти передачі майна в оренду можна буде прочитати в одному з наступних номерів газети.

Насамкінець учасники форуму подякували промовцям Володимиру Устименку та Володимиру Єрмоленку за максимально чітке та зрозуміле висвітлення теми форуму.

Фото Олександра КЛИМЕНКА.