Зважаючи на це, останнім часом на законодавчому рівні відбувається спрощення процедур щодо їх встановлення. Так, 27 грудня 2019 року набрав чинності Закон України від 03.10.2019 р. № 157-IX «Про оренду державного та комунального майна» (далі — закон № 157-IX), який встановлює принципово новий порядок передачі державного та комунального майна в оренду. Згодом було прийнято Постанову Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 року № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна». Безперечно, нове правове регулювання спрямовано на позитивні зрушення у сфері відповідних відносин, утім, слід констатувати низку недоліків, які, на жаль, є наслідком неврахування попереднього досвіду. Йдеться, наприклад, про неможливість передачі в оренду приміщень, не пов’язаних з основною діяльністю, зокрема в закладах охорони здоров’я тощо.

Загалом основні концептуальні законодавчі зміни в сфері оренди комунальної власності характеризуються процесами «діджиталізації», які останнім часом досить активно інтегруються в сучасну дійсність. Відтепер передача в оренду державного та комунального майна замість застарілої процедури проведення конкурсу здійснюватиметься шляхом продажу права оренди на майно державної та комунальної власності на електронному аукціоні в електронній торговій системі, що включає центральну базу даних та електронні майданчики. Такі нововведення, безперечно, є важливим кроком, адже вони спрямовані на мінімізацію корупційних ризиків при обранні орендаря державної чи комунальної власності, максимізацію орендної плати тощо.

Визначено ДП «Прозорро. Продажі» відповідальним за забезпечення її функціонування. В електронній торговій системі у відкритому доступі публікуватиметься інформація щодо угод оренди державного та комунального майна. Також формуватимуться бази публічних переліків державного та комунального майна, що здається в оренду, зокрема, передбачається утворення двох переліків — «Перелік першого типу» (Перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні) або «Перелік другого типу» (Перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону). Такий підхід сприятиме систематизації масиву інформації, пов’язаної з орендою комунального майна, і надасть владі, громадськості та бізнесу безперешкодний доступ до неї.

Законом № 157-IX конкретизовано об’єкти та суб’єктів орендних відносин. Зокрема, окрім орендаря та орендодавця, введено ще й інших так званих суб’єктів орендних відносин, до яких належать балансоутримувач, уповноважений орган управління, представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу, Кабінет Міністрів України або орган державної влади, визначений Кабінетом Міністрів України. Зазначені особи не є ані орендарями, ані орендодавцями, проте без них орендні відносини виникнути не можуть.

Крім того, вищезазначеним законом визначено шість ключових етапів процедури передачі в оренду державного та комунального майна, що забезпечуватимуть прозорість, конкурентність та максимальну економічну віддачу державі та місцевим органам влади від надання свого майна в оренду. Серед них: (1) прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду; (2) внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до електронної торгової системи; (3) прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із переліків; (4) опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з переліків, в електронній торговій системі; (5) розміщення в електронній торговій системі оголошення про передачу майна в оренду; (6) проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в електронній торговій системі договору оренди.

Крім того, серед цікавих новел вищезгаданого закону слід виділити те, що ініціатива відносно укладення договору оренди може походити не лише від потенційного орендаря, а й від інших суб’єктів: балансоутримувача, уповноваженого органу управління; мінімальний строк такого договору становить 5 років, а його продовження за загальним правилом відбувається через аукціон.

Нове законодавство, на відміну від попереднього, не містить переліку істотних умов договору оренди, проте воно містить посилання на примірний договір, який затверджується Кабінетом Міністрів України — щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування — щодо майна комунальної власності. При цьому, якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна. Крім того, на виконання нового законодавства місцеві ради повинні приймати сьогодні такі локальні правові акти: Порядок розподілу орендної плати; Методику розрахунку орендної плати за комунальне майно; Порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди комунального майна.

Серед іншого на виконання закону № 157-IX було розроблено та представлено на громадське обговорення низку проектів нормативно-правових актів, зокрема: проект постанови КМУ «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно»; проект наказу Міністерства розвитку, економіки, торгівлі та сільського господарства України «Про затвердження Типового договору про проведення електронних аукціонів з передачі майна в оренду між орендодавцем та оператором електронного майданчика»; проект постанови Кабінету Міністрів України «Про Примірні договори оренди державного майна». Вбачається, що оренда комунального майна зможе стати впливовим важелем розвитку оновлених територіальних громад, виконання функцій місцевого самоврядування.

Володимир УСТИМЕНКО, 
член Науково-консультативної ради при Верховному Суді, директор Інституту економіко-правових досліджень імені В.К. Мамутова НАН України, член-кореспондент НАН України, академік Академії економічних наук України, член-кореспондент НАПрН України, доктор юридичних наук, професор, заслужений юрист України.