«Земельна реформа та ринок землі 2020». Ця актуальна тема стала предметом обговорення для вже другого Національного онлайн-форуму для об’єднаних територіальних громад, організаторами якого виступили газета Верховної Ради України «Голос України», юридичний журнал «Право України» та онлайн-платформа «Е-Адвокат». Партнери форуму: Асоціація фахівців землеустрою України та Адвокатське об’єднання «Юрлайн».

Три головні спікери форуму — Анатолій Мірошниченко, Андрій Мартин та Володимир Устименко — зосередились, зокрема, на новелах законодавства про земельну реформу та механізмах їх реалізації, новому законодавстві про планування використання земель та порядку передачі в оренду земельних ділянок за новим законодавством України.

Ринок білий, сірий, чорний

Так, професор кафедри земельного та аграрного права юридичного факультету Київського національного університету імені Тараса Шевченка, доктор юридичних наук, заслужений юрист України Анатолій Мірошниченко, зауваживши, що ухвалення Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» стало найвизначнішою подією у розвитку вітчизняного земельного законодавства, нагадав, що в основній своїй частині закон набуде чинності з першого липня 2021 року, а його найбільш ліберальні положення запрацюють із першого січня 2024 року.

Та хоч нині і діє мораторій на відчуження земель сільгосппризначення, ринок існує давно і представлено на ньому досить багато непідмораторних земель — насамперед землі для ведення особистого селянського господарства, отримані в порядку приватизації, зауважив професор кафедри земельного та аграрного права юридичного факультету КНУ імені Тараса Шевченка.

Існує також ринок і щодо інших ділянок і реалізується він за допомогою укладення договорів емфітевзису шляхом довгострокової оренди, обміну земельними ділянками. Об’єктом обороту є й землі сільськогосподарського призначення, які перебувають у державній власності та користуванні держпідприємств, організацій. Але здебільшого цей оборот сірий або чорний. «Тож нині ринок хоч і існує, проте є обмеженим. Він виштовхує відносини в тінь», — сказав А. Мірошниченко.

Агропідприємствам уже варто готуватися

Хоча ринок землі відтерміновано у часі, агропідприємствам варто готуватися до його запровадження вже сьогодні, переконаний він. Насамперед потрібно вирішити питання щодо ділянок, які використовуються без оформлення. Крім того, додав експерт, варто звернути увагу на продовження та поновлення договорів. «Так званий антирейдерський закон від 5 грудня 2019 року № 349 змінив правила про поновлення договорів оренди землі. Тривалий час ці відносини характеризувалися проблемами, не було зрозуміло договір поновлюється автоматично чи потрібно укладати додаткову угоду до договору оренди. Ця проблема вирішувалась судами, але по-різному. Закон № 349 привніс визначеність у це питання, передбачивши механізм автоматичного поновлення договору. Але цей механізм стосуватиметься лише договорів, укладених або змінених після 16 липня 2020 року.

Тому є великий стимул, насамперед для орендаря, змінити наявні договори з тим, щоб скористатися механізмом автоматичного поновлення», — наголосив А. Мірошниченко.

Розвіяв він і страшилку, що банки скуплять усі землі. На його думку, відносини, за яких банки набуватимуть право власності на землю сільгосппризначення, великого розвитку не матимуть, і для цього є кілька причин. «Банки можуть набувати право власності на землю сільгосппризначення відповідно до закону лише у порядку стягнення на предмет іпотеки. Водночас закон про іпотеку передбачає правила, за якими землі сільгосппризначення мають бути продані на прилюдних торгах. Отож банк може отримати право на землю сільгосппризначення лише за умови, що не знайшлось покупця під час проведення публічних торгів. Це вже свідчить, що йдеться не про дуже привабливий або ліквідний шматок. До того ж банку навряд чи захочеться отримати у власність розрізнені земельні ділянки у різних місцевостях. Тож наділи навряд чи будуть привабливим забезпеченням. Відтак страшилка, що банки скуплять усі землі в Україні — це лише страшилка», — переконаний А. Мірошниченко.

Відкриється вікно можливостей для дрібних господарств

Щодо територіальних громад і держави, які також були і залишаються потенційними покупцями землі сільгосппризначення, то для них мало що зміниться. Взагалі, на думку професора кафедри земельного та аграрного права юридичного факультету КНУ імені Тараса Шевченка, встановлені законом про ринок землі обмеження, істотно стримують інвестування, розвиток агросектору та економіки загалом. Але водночас вони відкривають вікно можливостей для дрібних господарств і для специфічних інвестиційних проектів.

«Увійти у зернове виробництво новим фермерам зі 100 гектарами навряд чи вдасться. Ніша вже зайнята, конкуренція там дуже жорстка. Але водночас можуть відкриватися ніші використання невеликих площ земель — виноградники, ягідники, сади, питомники тощо. Якщо саме така ніша буде заповнюватись, то громадам це принесе набагато більше користі, ніж поява нового великого агропідприємства зернового спрямування. Бо вищим буде відсоток доданої вартості, трудоємність цих виробництв. Відповідно, це нестиме очевидні вигоди для громад. Такі проекти можуть стимулювати багатьох одноосібників, які нині діють нелегально, до того, щоб легалізуватись, створити юрособу і почати платити податки», — наголосив він, додавши, що стимулювання цього процесу, створення можливостей для навчання, отримання кредитів — це більш правильний підхід, ніж той, що нині обговорюється у Верховній Раді щодо стягнення податку з будь-якого власника земельної ділянки (йдеться про законопроект № 3131 про введення податкового зобов’язання для аграріїв. — Ред.).

Просторове планування територій громад

На цій темі зосередився завідувач кафедри землевпорядного проектування Національного університету біоресурсів та природокористування України, доктор економічних наук, доцент, Почесний землевпорядник України Андрій Мартин.

Він, зокрема, нагадав, що 17 червня 2020 року Верховна Рада конституційною більшістю — 320 голосами — ухвалила Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо планування використання земель», який запроваджує справжню революцію в землеустрої та містобудуванні та істотно змінює підходи до просторового планування територій громад. У тому числі буде змінено й підходи до економічного регулювання земельних відносин, що має істотно вплинути на діяльність землевласників та землекористувачів. Нині закон очікує на підпис Президента.

А. Мартин акцентував увагу на окремих його положеннях. «Цей закон -42 сторінки поправок переважно до земельного та містобудівного законодавства. Швидко його запустити не вийде, тому документ і передбачає, що набуде чинності лише через рік з дати оприлюднення. Водночас півроку буде потрібно, аби прийняти всю необхідну підзаконну базу, крім того, знадобиться час для адаптації державних інформаційних ресурсів, які будуть використовуватись під час просторового планування. Має бути оновлено програмне забезпечення, необхідне для ведення Державного земельного кадастру, бо всі планувальні рішення, відповідно до закону, лягатимуть окремими шарами в Державний земельний кадастр», — сказав він.

Одна з новел закону — запровадження нового виду планувальної документації — комплексний план просторового розвитку території громади. «Це новий, цікавий вид містобудівної документації, який буде і землевпорядною документацією також. Тобто вся територія громади, як у межах населеного пункту, так і за ними, буде об’єктом цього комплексного плану», -наголосив завідувач кафедри землевпорядного проектування НУБіП, додавши, що всі відомості з нього потраплять до Державного земельного кадастру.

Цікавим нюансом є те, що комплексний план передбачатиме можливість для резервування територій. Наприклад, громада хоче побудувати школу, але немає на це коштів. Завдяки комплексному плану вона зможе зарезервувати певну територію на певний строк для будівництва такої школи. «Цей інструмент покликаний забезпечити інтереси громади у просторовому плануванні на майбутнє», — додав він.

Ухвалений закон також передбачає нову процедуру зміни цільового призначення земельних ділянок, яка нині є дуже складною. Вона не потребуватиме якихось рішень органів влади або місцевого самоврядування, зауважив А. Мартин, додавши водночас, що зміна відбуватиметься лише у спосіб, передбачений місцевою планувальною документацією.

Під час зміни цільового призначення земельної ділянки важливим документом буде спеціальний акт Кабміну, яким затверджуватиметься класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонувального призначення територій та співвідношення між ними. Нині такий документ напрацьовується, повідомив А. Мартин.

Замість хабара чиновнику — офіційний платіж до місцевого бюджету

Ще одна новела, яка є важливою з точки зору економіки земельних відносин, це — запровадження нової процедури сплати втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва при зміні цільового призначення земельних ділянок. «Формально сьогодні всі рішення щодо зміни цільового призначення, які ухвалюють органи місцевого самоврядування, місцеві держадміністрації, є безоплатними. Але всі прекрасно розуміють, що така безкоштовність стимулює серйозну корупцію. Бо різниця вартості земельної ділянки до та після зміни цільового призначення може становити рази. Ухвалений закон змінює цей підхід. Особа, зацікавлена у зміні цільового призначення сільськогосподарських земель, буде сплачувати втрати сільгоспвиробництва — 30% від різниці нормативно-грошової оцінки сільськогосподарської земельної ділянки і нормативно-грошової оцінки ділянки після зміни цільового призначення. Приблизно потрібно буде заплатити від 100 до 200 тис. грн за гектар. У великих містах ітиметься вже про мільйони гривень», — розповів він, зауваживши, що нині девелопери (девелопер — це той, хто очолює будівництво, управляє ним, беручи на себе ризики. — Ред.) теж платять ці гроші, але розносять їх у вигляді хабарів. Тепер же буде офіційний платіж до місцевої громади.

Передача ділянок в оренду  

Над питаннями порядку передачі в оренду земельних ділянок за новим законодавством зосередився під час виступу член Науково-консультативної ради при Верховному Суді, директор Інституту економіко-правових досліджень імені В. К. Мамутова НАН України, член-кореспондент НАН України, академік Академії економічних наук, член-кореспондент НАПрН України, доктор юридичних наук, професор, заслужений юрист України Володимир Устименко.

Він, зокрема, зупинився на розпорядженні Кабінету Міністрів № 60 від 31.01.2018 року: «Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність об’єднаних територіальних громад», назвавши його великим досягненням у вирішення проблем, які існували. Адже до появи цього розпорядження ОТГ могли розпоряджатися лише землями, які перебували в межах населених пунктів.

Щодо, власне, орендних відносин, то ОТГ можуть виступати і як орендодавці, і бути орендарями. «Якщо земля орендується в приватного власника, то процедура відбувається за домовленістю між власником та тергромадою.

Аукціонний принцип у такому випадку законодавством не передбачено. Але якщо на ділянку претендує кілька суб’єктів — юридичних чи фізичних, тоді власник може провести щось на кшталт аукціону», — уточнив він.

Орендовані земельні ділянки можуть передаватися орендарем у суборенду. Але процедура передачі в суборенду повинна бути закріплена в договорі, уточнив директор Інституту економіко-правових досліджень. Водночас він наголосив, що договори суборенди земельних ділянок підлягають державній реєстрації.

«Закон передбачає також можливість нотаріального посвідчення договорів оренди. Але це не обов’язок, а право сторін договору», — зауважив В. Устименко, проте порадив ОТГ все-таки посвідчувати договори нотаріально:

«Адже крім самого посвідчення та перевірки правомочності осіб, які підписують такі договори, нотаріус перевіряє правомірність цього договору. Це ще один фільтр, який дозволить зменшити ризики ОТГ під час передачі земельних ділянок в оренду».

Докладніше про новели законодавства про земельну реформу та механізми їх реалізації, нове законодавство про планування використання земель та порядок передачі в оренду земельних ділянок — читайте в одному з наступних номерів газети.