Актуальні питання щодо введення в дію нового механізму проектного фінансування житлового будівництва та ескроу-рахунків стали предметом обговорення під час одноіменного круглого столу. Захід було організовано на базі Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування спільно з Комітетом з питань фінансів, податкової та митної політики. Участь у ньому взяли представники різних міністерств та відомств, зокрема, Мінрозвитку громад та територій, Мінфіну, Нацбанку, Нацкомісії з цінних паперів та фондового ринку, а також профільних асоціацій.

З вітальними словами до учасників заходу звернулись голови комітетів Андрій Клочко та Данило Гетманцев.

Акцентувавши увагу на низці проблем, які виникли в будівельній галузі — довгобуди та ошукані інвестори, — А. Клочко, зокрема, зауважив, що нині налічується понад 120 житлових комплексів-довгобудів із загальною кількістю інвесторів у житлове будівництво майже 100 тисяч осіб. Тому, за його словами, надзвичайно важливо поряд із пошуком шляхів виходу із ситуації, що склалася, розв’язати й питання щодо розробки нових механізмів фінансування будівництва житла, які б забезпечили інвесторам надійну гарантію збереження коштів та вчасного введення житла в експлуатацію.

Додавши, що комітет відкритий для всіх ініціатив щодо вдосконалення законодавства у сфері житлового будівництва та напрацювання нових інноваційних механізмів у сфері будівництва житла, голова Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування назвав одним із таких механізмів проект закону «Про внесення змін до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» щодо встановлення порядку фінансування об’єктів житлового будівництва та забезпечення захисту прав інвесторів» (№ 4247), навколо якого й точилася дискусія під час круглого столу.

Відкритість у пошуку шляхів вирішення порушених питань здекларував і голова Комітету з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев, водночас додавши: «Нині відбувається глибоке реформування небанківського фінансового сектору, в тому числі всіх тих інструментів, які протягом багатьох років існували в країні. На жаль, існували викривлено. Нам би хотілося звільнитися від цієї традиції і закласти нормальні, сучасні інструменти фінансування будівництва, які б задовольняли і галузь, і споживача, і державу».

Власне, проект закону № 4247 авторства народного депутата Олександра Дубінського передбачає встановлення можливості фінансування з Фонду фінансування будівництва (ФФБ) та Фонду операцій з нерухомістю (ФОН) лише одного об’єкта будівництва. На думку автора, це дасть змогу запобігти виникненню так званих «пірамід», коли кошти інвесторів, сплачені за будівництво конкретного об’єкта інвестування (квартири або приміщення соціально-побутового призначення), спрямовуються забудовником для будівництва іншого об’єкта. Крім того, законопроект зобов’язує управителів ФФБ відкривати рахунки умовного зберігання (ескроу), на які зараховуватимуться кошти інвесторів для будівництва конкретного об’єкта. А фінансування будівництва здійснюватиметься поетапно у міру готовності об’єкта.

Під час круглого столу відбулись три панельні дискусії: «Перспективи та доцільність запровадження рахунків умовного зберігання (ескроу) при будівництві», «Зміни до закону про фінансово-кредитні механізми при будівництві житла: новели, перспективи та наслідки» та «Ескроу-рахунки та проектне фінансування: очікування та бачення представників ринку».

Під час дискусії в.о. голови правління ПуАТ «КБ «АКОРД-БАНК» (ПУБЛІЧНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «КОМЕРЦІЙНИЙ БАНК «АКОРД-БАНК») Олексій Руднєв, зо-
крема, зауважив: «Для того, щоб усі були впевнені, що будинок буде добудовано і передано на правах власності інвестору, крім ескроу-рахунку має бути ще один інструмент — банківська гарантія. Вона міститиме запевнення, в тому числі й банку, який перевірить фінансові можливості забудовника, дозвільну документацію тощо, в тому, що цей будинок збудують. Тоді цей ланцюжок буде замкнутий, і ми на виході справді матимемо збудовані будинки».

Перший заступник голови правління ПуАТ «КБ «ГЛОБУС» Олена Дмітрієва, висловивши загалом зацікавленість в ескроу-рахунках, зазначила, що фактично їх застосування встановлює контроль за діяльністю забудовника. «Лише після того, як будинок буде введено в експлуатацію, ескроу-рахунки відкриваються і кошти перераховуються забудовнику. Цими коштами забудовник розраховується з банком — і всі задоволені: в інвестора — нова квартира, в забудовника — прибуток, у банку — погашений кредит», — сказала вона, зауваживши, що в наших реаліях може виникнути низка проблем. «Нинішня динаміка кредитування будівельної галузі має дуже песимістичний вигляд. За останні два роки вкладення банків у кредити в будівельну галузь скоротилися вдвічі — із 40 мільярдів гривень до 20 мільярдів гривень. Водночас частка «поганих» (прострочених) кредитів становить 68 відсотків. І це дуже поганий початок для проектного фінансування», — зауважила вона.

Серед причин низького кредитування представниця банку, зокрема, назвала непрозору звітність, відсутність власного капіталу та збиткову діяльність. «Що треба зробити, щоб запустити цю схему? Позбутися основної проблеми, яка змушує забудовників працювати в тіні. Усі забудовники в один голос кажуть: якщо ми не використовуватимемо складні схеми фінансування, в нас буде завелике оподаткування. Купівля-продаж квартир іде на валові доходи, а витрати забудовника виникнуть пізніше, коли він будує. Тому завелике оподаткування — це дуже серйозний запобіжник для того, щоб вивести галузь із тіні», — переконана вона, додавши водночас, що лише після того, як будівельний ринок стане прозорим, можна буде запроваджувати схему фінансування через ескроу-рахунки.

Загалом, на думку учасників круглого столу, ескроу-рахунок може бути лише опціональним варіантом, а не обов’язковим. Зокрема, й тому, що його впровадження може призвести до істотного здорожчання всього процесу. Як зауважив керівник Компанії з управління активами «Валприм» Андрій Левін, якщо банк виконуватиме функцію, яку на нього хоче покласти законодавець, то це буде недешево. Адже при банках потрібно буде створювати якісь департаменти взаємодії із забудовниками. Бо неможливо підтвердити виконання якихось певних робіт, не будучи учасником їх виконання. Скажімо, як можна дізнатись, яка кількість арматури залита в бетон. Тобто все веде до значного здороження всього процесу.

А за словами директора Департаменту стратегії і розвитку Національного банку України Арсена Макарчука, використання ескроу-рахунків хоч і матиме вплив на вартість, однак сприятиме захищеності самого інвестора. «А це є вагомим чинником і це потрібно ставити наперед» — наголосив він.

Наразі це лише перший круглий стіл із цього питання, зауважила модератор заходу народний депутат Олена Шуляк, додавши, що за результатами виступів та проведеного обговорення буде напрацьовано рекомендації щодо законодавчих змін у сфері житлового будівництва та надано відповідні рекомендації органам виконавчої влади.

Довідково

Ескроу-рахунок, або умовний рахунок зберігання, — це поточний рахунок, де кошти зберігаються до виконання всіх зобов’язань за договором обома сторонами.