На думку авторів законопроекту, вони дадуть змогу полегшити доступ населенню до нового житла, розширити ринок нерухомості, збільшити обсяги будівництва, очистити галузь від можливого шахрайства з ПДВ.
Парламентарії також сподіваються легалізувати ринок торгівлі майбутніми об’єктами нерухомості та усунути окремі принципові й технічні неузгодженості в оподаткуванні. «Це особливо важливо в нинішніх умовах, коли через російську агресію мільйони українців залишилися без даху над головою», — зазначила в своєму телеграм-каналі одна з ініціаторок таких змін, представниця партії «Слуга народу» Олена Шуляк.
Народний депутат виокремила три основні позиції, які пропонуються поданим законопроектом. Передусім йдеться про звільнення від сплати ПДФО операцій із продажу житла та інших об’єктів будівництва. У тому числі — незавершених, якщо майнове право на них зареєстроване на користь покупця та за них сплачено хоча би частково. ПДФО сплачуватиметься з різниці між сумами купівлі та продажу. Пропонується також запровадити касовий метод збору, тобто такий, який стягуватиметься лише за наявності доходу, для забудовників та девелоперів для визначення податкових зобов’язань з ПДВ щодо операцій з об’єктами нерухомості, які будуть збудовані в майбутньому. Законотворці хочуть також включити до переліку операцій з «першого постачання житла» операції з купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта житлової нерухомості.
Нині операції з постачання нерухомості, створеної шляхом будівництва, в цілому підпадають під оподаткування ПДВ, крім операцій з житловою нерухомістю, наступних за першим постачанням. Але такий підхід збільшує вартість житла для громадян, тим самим зменшуючи попит на ринку нерухомості, йдеться в пояснювальній записці, яка супроводжує проект змін до Податкового кодексу № 7683.
Традиційно ПДВ розглядається, в тому числі, як засіб для вилучення частини коштів з ринку для запобігання його перегріву, зменшення платоспроможного попиту, спрямованого на «споживання». Але для України говорити про перенасиченість ринку житла підстав немає, зокрема з огляду на один із найнижчих в Європі показників забезпечення житлом на особу. Тому завдання вилучати гроші з цього ринку з метою його охолодження очевидно не стоїть, вважають парламентарії. «Оскільки бажаний соціальний стандарт забезпеченості житлом (до рівня Європи в середньому) не досягнутий, то не виконане й соціальне завдання держави, зафіксоване в Конституції України, щодо забезпечення громадян житлом на належному рівні, наголошують вони.
Виконанню цього завдання сприяло би зменшення вартості житла для громадян. А цього можна досягнути, зокрема, шляхом зменшення податкового навантаження на його створення.
Водночас будівництво нової житлової нерухомості значною мірою забезпечується за рахунок залучення коштів населення. Але через відсутність чіткого та зрозумілого регулювання здійснення інвестицій у об’єкти, що тільки будуються, на практиці використовуються різні схеми, які можуть бути досить ризикованими для інвесторів. Певною мірою це стримує потенційно можливі інвестиції в цю галузь від населення.
Здебільшого забудовники пропонують такі варіанти документального оформлення інвестицій в об’єкт будівництва — договір купівлі-продажу майнових прав, інвестиційний договір, договір про сплату пайових внесків і участь у будівельному кооперативі, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна. Але ці інструменти не забезпечують права інвесторів від «подвійного продажу». Ефективним методом протидії може бути запровадження в цивільний оборот нового концепту «майбутній об’єкт нерухомості» із наступною формалізацією переходу правових титулів щодо нього шляхом реєстрації в Державному реєстрі речових прав. Утім, такі зміни до Цивільного кодексу потребують відповідного правого врегулювання оподаткування відповідних операцій з такими новими об’єктами цивільного обороту.
Законотворці зауважують також, що проект змін до Податкового кодексу щодо оподаткування операцій з майбутніми об’єктами нерухомості пов’язаний з проектом закону про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому (№ 5091).
