Цієї весни одному моєму знайомому терміново знадобилися гроші: треба було робити дорогу хірургічну операцію й за навчання дитини необхідно було заплатити. Із всіх швидколіквідних матеріальних активів у нього була дачна ділянка — вирішив її продати. Нібито й ситуація сприятлива: у Крим і Севастополь після «доленосного» 16 березня занадилися жителі віддалених регіонів Російської Федерації приглянути собі «щось». Ціни на квартири, будинки, земельні ділянки й дачі почали зростати...
Зростання на метр квадратний
«Вартість нерухомості в Криму зрівняється з Краснодарським краєм», — прогноз газети «Коммерсант». Ріелтори й компанії-забудовники Севастополя констатують: на початку літа середня вартість житла на вторинному ринку міста зросла на 40% — за квадратний метр продавець просить 1,4—1,5 тисячі доларів.
В агентстві нерухомості, куди звернувся мій знайомий з пропозицією продати дачу, його заспокоїли: «У нас у базі даних чотири тисячі заявок. Тож незабаром чекайте на покупців». І правда, буквально через день зателефонували: «Покупець хоче оглянути ділянку».
На «оглядини» довелося витратити майже цілий день: покупець спочатку в місті побував у кількох квартирах, потім «дорогою» довелося заїхати в котеджне містечко, після чого — ознайомитися з двома-трьома земельними ділянками під індивідуальне житлове будівництво. І тільки в кінці дня дісталися дачі знайомого. «З розмов з покупцем і кількості об’єктів, які він оглядав, — поділився враженнями мій знайомий, — я зрозумів: він або аферист, який приїхав знайти «лохів», яких «гріх не кинути», або, у найліпшому разі, гонець, який вивчав для тих, хто з грошима, ситуацію на ринку нерухомості Севастополя й перспективи інвестувати в покупки, щоб згодом продати дорожче». Про «лохів» знайомий подумав тоді, коли покупець запропонував йому розглянути варіанти розрахунку: «Перекажу гроші на картку. Можу в доларах, можу в євро, але раджу в рублях. Знімете в будь-якому банку». Після зауваження про те, що на той час на півострові банки фактично не працювали, а тому розмова може йти тільки про розрахунок готівкою, інтерес до угоди покупця дачі, очевидно, зник. На прощання він все-таки вирішив спробувати ще один варіант: «На материковій Україні банки працюють, я туди перекажу платіж — з’їздите й без проблем одержите».
Забули про «яри» на папері
Ціни на нерухомість у Севастополі «підніме» зростання чисельності населення за рахунок розширення Чорноморського флоту, появи на ринку материнського капіталу й іпотечних продуктів від російських банків. Прогнози найбільш оптимістично налаштованих експертів.
Доки в Криму й Севастополі не працювала Федеральна служба державної реєстрації, кадастру й картографії (Росреєстр), яка реєструє в тому числі й угоди з нерухомістю, ринок нерухомості чи то «стояв», чи то «лежав». Найризиковіші покупці погоджувалися на варіант оформлення угод у нотаріуса шляхом укладання попередніх договорів купівлі-продажу або письмових угод. Сумлінні юристи при цьому попереджали і продавця, і покупця, що такі угоди в правовому полі вразливі й за бажання однієї зі сторін їх можна буде оскаржити в суді та скасувати.
Плутанину в правовому полі дехто зумів використати собі на користь: мій «дачний» знайомий розповів, що в сусідню квартиру в один день намагалися в’їхати два нові господарі. В одного були документи про купівлю-продаж, оформлені в Севастополі, у другого — в Херсонській області. Спроби додзвонитися до колишнього хазяїна не мали успіху: сусідка, яка визирнула на галас, пояснила: «Артур з родиною кілька днів тому попрощалися зі мною. Сказали, що їдуть на ПМП за кордон. Куди точно, я не запам’ятала, але далеко».
Дістаю із широких штанин...
За інформацією Федеральної міграційної служби (ФМС) РФ, майже три тисячі севастопольців відмовилися від одержання російських паспортів.
Навіть якщо сумлінному продавцеві вдасться знайти такого самого покупця, то угода може не відбутися. Річ у тім, що севастопольцям, як і всім кримчанам, паспорти видавало не МВС, а ФМС. А за ними ні кредит у банку не дають, ні законну угоду з нерухомістю або іншим майном не оформляють. У банках пояснюють, що «кримських» паспортів немає в центральній базі даних МВС РФ.
Вихід, звичайно, знайшли: одержати посвідку на проживання. Такий статус дає змогу під час оформлення угод з нерухомим і будь-яким іншим майном бути більш повноцінним громадянином, ніж власник «кримського» паспорта.
Утім, навіть у Севастополі і цей документ з усіма іншими не застрахує покупця від неприємних перспектив одразу залишитися і без грошей, і без житла чи земельної ділянки.
Усе літо й першу половину осені прес-служба прокуратури міста раз у раз розсилала повідомлення, як-то кажуть, «на одну тему»: «Севастопольською міжрайонною природоохоронною прокуратурою подано 8 позовних заяв про скасування державних актів про право власності на земельні ділянки. Розпорядження Севастопольської міської державної адміністрації від 2010 року, на підставі якого ділянки передано у власність приватних осіб, судом за позовом прокуратури визнано незаконним».
«Прокуратурою Балаклавського району м. Севастополя ... встановлено, що ... з метою одержання вигоди посадовими особами ТОВ «НПФ «Реле» надавалися послуги з розміщення й проживання громадян, продажу приміщень в оздоровчому комплексі.
На забезпечення позовних вимог Балаклавський районний суд заборонив здійснювати експлуатацію й будівельні роботи зазначеного об’єкта».
Уже півроку, як фактично весь Севастополь у деталях знає трагічну долю 16-поверхового житлового будинку по вулиці Капітанській і з інтересом стежить за судовими розглядами з цього приводу. Багато хто знайшов черговий привід для бурхливих суперечок: «Знесуть чи не знесуть? А якщо все-таки знесуть, то віддадуть гроші пайовикам чи все-таки «кинуть»?»
Згідно з весняним рішенням тоді ще виконувача обов’язків «губернатора» міста Сергія Меняйла будівництво завмерло, і робітники навіть почали демонтувати столярку. Незабаром у ЗМІ з’явилася інформація, що із Сочі їде бригада фахівців-піротехніків — будинок зноситимуть методом підриву...
Суди то визнають будівництво незаконним, то, за словами керівників кооперативу й найнятих юристів, стають на бік забудовника. А тим часом ніхто будинок і не добудовує, і не розбирає. Іноді біля нього мітингують пайовики.
«Прекрасне» недалеко?
Аналітики ринку нерухомості прогнозують, що проблеми найближчим часом можуть виникнути й у тих громадян України, які за 23 роки встигли придбати нерухомість у Криму.
«Йдеться про десятки тисяч осіб. Це і нерухомість, отримана в спадщину, і власність тих людей, які раніше жили в Криму, але переїхали в інші регіони України, і об’єкти, придбані українцями для літнього відпочинку або для здачі в оренду», — вважають у консалтинговій компанії «SV Development».
Як і припускали аналітики, нова влада зажадала від усіх громадян (не лише тих, які захотіли продати щось своє) перереєструвати нерухомість за російськими законами. І не тільки через відмінності в законодавстві РФ і України. Оформлення нових документів тягне за собою витрати не тільки часу й нервів, а й грошей. Наприклад, для одержання кадастрового паспорта потрібно йти до кадастрового інженера. Його послуги поки що коштують менше 2000 гривень — 5,5 тисячі рублів. Обійтися без його послуг не вдасться: без кадастрового паспорта жодна угода в Росії не є чинною.
Нещодавно Кабмін України розпорядився перенести органи реєстрації в найближчі до Криму області — Херсонську й Запорізьку. Але їздити туди не кожен продавець, а тим паче покупець (з російським паспортом), наважитися або зможе. Остання постанова Кабміну «на кримську тему» про визнання кримчан нерезидентами України й зовсім, на думку простих громадян, «закриває» тему продажу нерухомості на півострові в правовому полі. Юристи, щоправда, обіцяють і тут знайти вихід. Який, зрозуміло, коштуватиме грошей.
За майже півроку наполегливих спроб продати дачу мій знайомий успіху так і не досяг. Хоча й ціну не «задирає», і в покупцях дефіциту немає. Але одержати такі необхідні для нього кілька тисяч доларів так і не може. Об’єктивні обставини, каже, заважають здоров’ю й навчальному процесу...
Севастополь.
Мал. Олексія КУСТОВСЬКОГО.
