Минули часи, коли ріелтори продавали об’єкти тільки на вторинному ринку нерухомості. Дедалі частіше посередники з’являються на стадії котловану. Спробуємо розібратися у всіх плюсах і мінусах купівлі квартири в новобуді за допомогою ріелтора та у відділі продажів забудовника. Тим паче, що Верховна Рада вже готує до розгляду законопроект, який має урегулювати ріелторську діяльність.

Ризикуємо один раз

Посередники настільки щільно прижилися на ринку нерухомості, що, здавалося б, без них уже складно уявити собі угоду купівлі-продажу. Але якщо із вторинним житлом усе зрозуміло: є квартира, є продавець і покупець. Робота ріелтора: знайти оптимальний варіант і влаштувати юридичний супровід угоди. З новобудом не все так просто. Ріелтор не може відповідати за те, добудували будинок чи ні, що в ньому відбувається після того, як ви одержали свої права на нерухоме майно. Своїми грошима ризикуєте тільки ви.

Так, ріелтори можуть підібрати квартиру з безлічі варіантів на ринку, а забудовники обмежені своїми об’єктами. Можливо, ріелтори повинні продавати, а забудовники — будувати. Але саме забудовник має документи на землю, на об’єкт і сам відповідає за те, що продає.

Резони для продавця і покупця

«Якщо забудовник будує і продає лише один об’єкт, то краще звернутися до ріелторів», — каже Ігор Вишняков, глава компанії «БілдГрупМенеджмент» («BGM»).

Саме в таких випадках надійна ріелторська компанія, її репутація та імідж на ринку можуть спрацювати значно краще, ніж ім’я нікому не відомого забудовника з його відділом продажів. Але якщо забудовник багато років на ринку, будує і планує будівництво не одного об’єкта, то сенсу працювати з ріелторами немає.

Служба продажів у компанії «BGM» існує багато років. «Ряд менеджерів працюють у нас увесь цей час, — розповідає Ігор Вишняков. Тривалий час продаючи винятково наші об’єкти, вони краще за будь-кого знають усі їхні особливості й переваги».

Крім того, «свій відділ продажів — найдешевший брокер», — каже директор відділу продажів ЖК «Park Stone» Дмитро Шостя. Він вважає, що довірити продажі власним співробітникам означає оптимізувати видатки як мінімум у півтора рази. Коли свій відділ продажів продає квартири, можна чітко контролювати: яка сума йде на рекламу, звідки і які дзвінки надходять.

«Відділ продажів веде анкетування потенційних покупців, що дозволяє забудовникові постійно бути в курсі того, що відбувається на ринку», — зазначає Шостя.

Навіщо платити більше?

Існує думка, що, продаючи новобуд, ріелтор бере свій відсоток із забудовника, а не з покупця. Самі посередники стверджують, що зазвичай розмір гонорару за роботу ріелторів — 5—8% суми угоди (залежно від складності її укладення). Можливо, посередник і не візьме грошей із покупця, але потрібно розуміти, що суму його гонорару буде закладено у вартість квадратних метрів.

Це у відділі продажів можуть запропонувати вам акції, знижки, і, врешті-решт, з ним можна просто поторгуватися. Ріелтор, на жаль, не зможе продати об’єкт нижче за ту вартість, про яку він домовився із забудовником.

На думку старшого юриста київського офісу міжнародної юридичної фірми «Dentons» Анжеліки Штукатурової, якщо «краще» означає дешевше, тоді логічніше скористатися послугами відділу продажів, оскільки послуги ріелтора оплачуються додатково і, як правило, становлять певний відсоток від вартості квартири.

Вона також зазначила, що «якщо «краще» означає для вас рівень обслуговування і надійність, тоді все залежить від професіоналізму ріелтора або співробітника відділу продажів, а також безпосередньо від забудовника». Саме від забудовника залежить надійність угоди.