То хто в будинку хазяїн?

Найважливішими нововведеннями, запропонованими законопроектом, на думку К. Чижик, є пряма вказівка на загальну відповідальність власників квартир і нежитлових приміщень — співвласників спільного майна в багатоквартирному будинку — перед третіми особами (ст. 8), а також установлення можливості прийняття спільних рішень співвласниками, які не об’єдналися в ОСББ, шляхом голосування на загальних зборах і під час письмового опитування (ст. 10, замість досягнення 100% згоди, як цього вимагає чинне законодавство).

«Але прийняття «легітимних рішень без створення юридичної особи» може призвести до хаотичного та шкідливого впливу на розвиток житлово-комунального сектору, — зазначає Катерина Чижик. — Незрозуміло, як контролюватиметься справжність підпису на ухвалених рішеннях, як відбуватиметься реєстрація протоколів, збереження, відповідальність за схоронність таких документів і відповідальність за схоронність персональних даних тощо. Так, коли йдеться про загальну відповідальність співвласників, слід звернути увагу, що законопроект передбачає таку відповідальність не тільки за шкоду, заподіяну третім особам, а й за договірними зобов’язаннями, у тому числі й у випадках, коли договір було укладено від імені співвласників «уповноваженою особою».

Експерт указує на те, що в законопроекті не передбачена й можливість передання такої відповідальності за договором самій «уповноваженій особі», керуючому. У результаті власники квартир, які сьогодні фактично не мають змоги вибирати виконавців житлово-комунальних послуг, із прийняттям цього закону виявляться несподівано для себе відповідальними за борги комунального підприємства, що здійснює утримання їхнього будинку і прибудинкової території.

«Тому норми про загальну відповідальність співвласників треба доопрацювати; у жодному разі вони не повинні застосовуватися до відносин, які існуватимуть на момент набрання чинності законопроектом, — розповіла заст. голови Національної ради. — Можливо, доцільним було б відкласти набрання чинності цих норм на кілька років».

Правила прийняття спільних рішень, передбачені ст. 10, також потребують доопрацювання. На думку членів Асоціації ОСББ і ЖБК, у будинках, де створені ОСББ, рішення мають ухвалюватися не загальними зборами співвласників, а власне самими співвласниками, більшістю співвласників. А як більшість співвласників виражає цю волю — на загальних зборах, на зборах за під’їздами або поверхами, шляхом опитувань і т. д. — не має значення. Важливо, щоб було зафіксовано волевиявлення встановленої більшості.

«Це питання є принциповим не тільки з погляду узгодження законопроекту із Цивільним кодексом України, а й з точки зору унеможливлення різних зловживань і маніпуляцій щодо поняття «загальні збори», кворуму на таких зборах тощо», — заявила Катерина Чижик.

За її словами, треба звернути увагу й на те, що в прикінцевих положеннях законопроекту передбачено внесення змін до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» і деяких інших законодавчих актів. Запропоновані зміни, наскільки можна судити з попереднього аналізу, цілком відповідають пропозиціям, наданим громадськістю над відповідним законопроектом, що свого часу прийнятий Верховною Радою України, але відхилений Президентом (законопроект № 8474).

Особливе місце в ухваленні закону, вважає Катерина Чижик, має зайняти громадське обговорення питання голосування в ОСББ «квадратними метрами». З одного боку, власники великих квартир зазнають відповідно більших витрат, але голосування квадратними метрами призведе до того, що власники менших квартир будуть позбавлені права впливати на ситуацію всередині колективу.

Будинки, де перші поверхи займають магазини, матимуть право нав’язати власникам квартир облаштування стоянок автомобілів замість дитячих майданчиків. Автори законопроекту вносять граничні межі в 50% площ, але якщо у власника зареєстровано 50% «квадратних метрів» на різних власників — він може приймати рішення без згоди інших 50%.

 

Дніпропетровська область.