Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків — нові, проблеми — старі

Попри активні заклики до створення ОСББ, на кінець 2011 року, за даними вітчизняного Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, в Україні створено лише 14 тисяч об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, а це 10% від загальної кількості багатоквартирних будинків.

Очевидно, що темпи створення об’єднань не надто активні. І справа не лише у недостатньому рівні інформування громадськості про переваги ОСББ. Адже замало створити ОСББ, хоча й процес передачі будинку на баланс ОСББ не із легких. Головне завдання — забезпечити ефективну роботу новоствореного об’єднання.

На сьогодні серед усієї кількості створених об’єднань важливо віднайти ті ОСББ, які б були «не заплямовані» проблемними стосунками із податківцями, органами місцевого самоврядування, ресурсопостачальними компаніями тощо. І справа не так у відсутності досвіду з організації належного рівня управління багатоквартирним будинком, як у відсутності необхідного нормативно-правового поля для забезпечення безпроблемного функціонування ОСББ.

Відкритими, зокрема, залишаються питання щодо передачі прибудинкових територій на баланс ОСББ, спрощеного розрахунку субсидій на житлово-комунальні послуги малозабезпеченим мешканцям будинків, де створені об’єднання, тощо. Навряд чи доречно зволікати із вдосконаленням порядку створення та діяльності об’єднань співвласників багатоквартирного будинку та внесенням відповідних змін до Земельного та Цивільного кодексів, Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Дуже недосконалі принципи здійснення нарахувань мешканцям за гаряче водопостачання, і різниці в тарифах, що виникає при цих нарахуваннях.

Утім, чи не найнагальнішою є потреба врегулювати питання взаємовідносин ОСББ із ресурсопостачальниками — водоканалами та теплопостачальними компаніями. Адже від цього напряму залежить, чи буде в домівках українців гаряча вода та тепло.

На сьогодні, зокрема, на законодавчому рівні не визначено поняття «виконавець послуг», звідки «корінь» багатьох проблем у стосунках між ОСББ та природними монополістами. І якщо в регіонах «якось воно є» — органи місцевого самоврядування власним рішенням визначили виконавцем послуг ресурсопостачальників — водоканали та теплопостачальні компанії, то в Києві це питання не просто відкрите, а й перейшло у царину відвертого непорозуміння між ресурсопостачальниками та ОСББ. І, що цікаво, в цьому непорозумінні дуже важко пристати на чийсь бік. Адже від нинішнього правового вакууму однаковою мірою потерпають і представники ОСББ, і природні монополісти.

Першими забили на сполох столичні ОСББ та ПАО «Київенерго». Кілька днів тому у ЗМІ з’явилися повідомлення про те, що п’ять столичних ОСББ відмовляються пролонгувати договори на постачання теплової енергії з «Київенерго» на 2012 рік та пропонують столичному монополістові перейти на індивідуальні договори з централізованого теплопостачання та гарячого водопостачання з мешканцями будинку. Натомість «Київенерго» у листі-відповіді нагадало головам ОСББ про персональну відповідальність за забезпечення мешканців будинків теплом та попередило, що не має жодних юридичних підстав для продажу теплової енергії без наявності відповідних договорів купівлі-продажу на 2012 рік. Ситуація «загострилася» настільки, що голови ОСББ були ладні написати листа самому Рінату Ахметову (власник компанії ДТЕК, найбільшого приватного акціонера ПАТ «Київенерго». — Авт.).

На перший погляд, позиція природного монополіста викликає хвилю протестів та обурення. Справді, ну що такого повинно статися, щоб енергопостачальна компанія у розпал опалювального сезону була змушена припинити постачання теплової енергії п’ятьом ОСББ, ставлячи таким чином під загрозу теплопостачання сотень киян? Адже з позиції законодавства, що регулює діяльність ОСББ, — законів України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» та «Про житлово-комунальні послуги», типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, голови ОСББ мали підстави запропонувати енергопостачальній компанії перейти на індивідуальні, або, як ще кажуть, прямі договори із мешканцями будинку. Справді, виробник послуг може бути їх виконавцем, а рішенням загальних зборів ОСББ можна визначити виконавця житлово-комунальних послуг.

Утім, детально вивчивши та проаналізувавши законодавче підґрунтя, що визначає діяльність енергопостачальної компанії — в даному випадку «Київенерго», стає зрозуміло, що компанія... не має жодних законних підстав для підписання прямих угод щодо постачання теплової енергії з побутовими споживачами та, згідно із законодавством, просто зобов’язана припинити постачання теплової енергії у разі відсутності відповідних договорів із юридичними особами, в даному випадку із ОСББ.

Відповідно до законодавства, енергопостачальна компанія постачає теплову енергію лише юридичним особам та не є виконавцем послуг з централізованого опалення (ЦО) та гарячого водопостачання (ГВП) населенню. На сьогодні на законодавчому рівні виконавцями послуг з постачання ЦО та ГВП залишаються балансоутримувачі будинків.

Як повідомили у прес-службі «Київенерго», компанія готова взяти на себе функцію виконавця послуг з централізованого опалення та гарячого водопостачання в Києві. Понад це, у квітні поточного року «Київенерго» з власної ініціативи розпочало пілотний проект зі здійснення функцій виконавця послуг з централізованого опалення та гарячого водопостачання у двох котельнях у Голосіївському районі столиці. Ці котельні обслуговують 9 будинків, серед яких — п’ять житлових багатоповерхівок, лікарня, школа і приватні об’єкти.

Однак для реалізації цього проекту «Київенерго» варто пройти весь ланцюжок організаційного та технічного характеру: провести аудит внутрішньобудинкових систем ЦО та ГВП, відновити лінії циркуляції, встановити прилади обліку, а також отримати висновки НКРЕ, АМКУ, внести зміни до статуту Компанії, розірвати договори з ЖЕО та укласти їх з приватними особами тощо.

Як пояснюють у прес-службі компанії, труднощі переходу на прямі договори зі споживачами-мешканцями полягають здебільшого у відсутності необхідних нормативно-правових актів.

— Наприклад, в Україні досі не визначено поняття «гаряча вода» та «виробник послуги», мають місце «прогалини» у методиках і нормативах. Саме тому бути легальним виконавцем послуг у таких умовах — неможливо. Щоб заповнити ці прогалини, Верховна Рада, АМКУ, НКРЕ та Київська міська державна адміністрація повинні ухвалити цілий пакет документів. Про ефективність, ризики та переваги пілотного проекту «Київенерго» — виконавець послуг» можна буде говорити лише після закінчення експерименту, до того часу всі висновки будуть передчасними, — пояснюють у прес-службі компанії.

Важливим є і той факт, що згідно із законом «Про теплопостачання» теплогенеруюча організація має право постачати вироблену теплову енергію безпосередньо споживачеві згідно з договором купівлі-продажу, а споживач повинен щомісяця здійснювати оплату теплопостачальній організації за фактично отриману теплову енергію. Отже, «Київенерго» просто не має права постачати теплову енергію на безоплатній основі. Закон такі дії трактує як халатність і навіть розкрадання державної власності. Ну погодьтеся: керівник енергопостачальної компанії у такій ситуації, звісно ж, зробить усе можливе для того, аби ситуація не вийшла за межі правової площини. Кому хочеться бути притягненим до кримінальної відповідальності?

Вочевидь, у цій ситуації можна лише поспівчувати і головам ОСББ, і «Київенерго», і, зрештою, киянам. Адже всі вони мимоволі стали заручниками недосконалого нормативно-правового поля, що регламентує діяльність ОСББ та взаємовідносини між об’єднаннями співвласників з енергопостачальною компанією. І те, що у регіонах «поки тихо», не означає, що «міна уповільненої дії» з купи невирішених питань стосовно ОСББ не вибухне у найнезручніший для українців момент.

27 грудня відбулася зустріч керівників ПАТ «Київенерго» та п’яти ОСББ, які мали намір припинити дію договору купівлі-продажу тепла з 01.01.2012. Під час зустрічі обидві сторони визнали той факт, що і компанія, і споживачі (у даному випадку ЖБК та ОСББ) виявилися заручниками недосконалого законодавства.

Це стосується і принципів здійснення нарахувань мешканцям за гаряче водопостачання, і різниці в тарифах, яка виникає при цих нарахуваннях, і застосування до ОСББ та ЖБК штрафних санкцій без законодавчо внормованих джерел погашення, і питання виконавця послуг з ЦО та ГВП у житловому фонді, і компенсацій компанії різниці в тарифах між собівартістю виробництва тепла і чинними тарифами на теплову енергію тощо.

Після зустрічі голови ОСББ пообіцяли відкликати свої листи та пролонгувати договори на постачання теплової енергії на 2012 рік, а «Київенерго» натомість забезпечує постачання теплової енергії у наступному році. Обидві сторони погодилися підготувати спільні пропозиції щодо подолання розбіжностей між законами України «Про теплопостачання» та «Про житлово-комунальні послуги» і лобіювати їх розгляд на міському та державному рівнях.